chương I, phần 2, quyết định số 510/QĐ- BXD (Trụ sở, văn phòng làm việc). Việc điều chỉnh, quy đổi suất vốn đầu tư xây dựng công trình được công bố khi áp dụng cho công trình cụ thể được thực hiện theo công thức sau: 𝑆 = 𝑆0 𝑥𝐾𝑡𝑔 𝑥𝐾𝑘𝑣 ± Σ𝑆𝑇𝑖 Trong đó: - S0: Suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 5 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN VĂN MINH - Ktg: Chỉ tiêu tương đối phản ánh mức độ biến động của giá xây dựng loại công trình theo thời gian tính toán. - Kkv: Hệ số quy đổi suất vốn đầu tư đã được công bố về địa điểm tính toán (Tp.
- STi: Các chi phí bổ sung được phân bổ đối với các khoản mục chi phí cần thiết theo quy định nhưng chưa được tính đến trong suất vốn đầu tư hiện hành Bảng 1. Chỉ số trượt giá loại công trình trụ sở, văn phòng (Ktg) Tỷ STT Nội dung Ký hiệu Cách tính Giá trị lệ Chỉ số giá gốc các năm Quyết định 469/QĐ-UBND 1 Năm 2020 a1 về việc công bố chỉ số giá xây 100.HCM Quyết định 97/QĐ-BXD về 2 Năm 2021 a2 việc công bố chỉ số giá xây 102.73 % dựng năm 2021 Quyết định 1776/QĐ-SXD- KTXD về việc công bố chỉ số 3 Năm 2022 a3 115.1 % giá xây dựng năm 2022 Tp.HCM Quyết định 167/QĐ-BXD về 4 Năm 2023 a4 việc công bố chỉ số giá xây 113.34 % dựng năm 2023 Chỉ số trượt giá liên hoàn (Năm sau/Năm trước) 1 2021/2020 b1 a2/a1 1.985 Chỉ số trượt giá bình c (b1+b2+b3)/3 1.044 quân Chỉ số trượt giá 2024 d c^1 1. Tổng mức đầu tư dự án ĐVT: 106 VNĐ Định Giá trị trước STT Nội dung chi phí Cách tính mức thuế Chi phí xây dựng 1 9.729 DT x định mức 73,840 (Gxd) Chi phí thiết bị 2 1.825 DT x định mức 13,851 (Gtb) SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 6 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN VĂN MINH Chi phí QLDA DT x (định mức suất vốn - định 3 Chi phí tư vấn 1.596 12,113 mức XD và TB) Chi phí khác (Gxd+Gtb+Gqlda+Gtv+Gk) x tỷ 4 Chi phí dự phòng 10% lệ 9,980 Tổng mức đầu tư 5 Gxd+Gtb+Gqlda+Gtv+Gk+Gdp 109,784 (trước GTGT) TỔNG MỨC ĐẦU 6 10% TMDT (CHƯA GTGT) x tỷ lệ 120,762 TƯ (GTGT) 1.
Bộ máy nhân sự và quản lý Phương thức quản lý: Thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Đơn vị quản lý chuyên nghiệp có đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, kiến thức chuyên môn cao. Từ đó, khách hàng có thể cảm nhận dịch vụ quản lý chất lượng, chuyên nghiệp. Lương thưởng và phúc lợi để không những giữ chân nhân viên, thúc đẩy tinh thần cống hiến cho công việc là điều cần thiết.
Một số chính sách nên thực hiện: - Mức lương (Khảo sát theo VietNamSalary): Mức lương cơ bản được điều chỉnh theo thị trường lao động, năng lực và kinh nghiệm của nhân viên. Thưởng hiệu quả công việc, thưởng lễ, tết, KPI. - Phúc lợi: Được đóng bảo hiểm xã hội hàng năm. Khám sức khỏe định kỳ.
Du lịch công ty hàng năm. Nhân sự và mức lương ĐVT: 106 VNĐ Số Chi phí Chi phí Chức vụ Nhiệm vụ lượng (tháng) (năm) Thực hiện công tác quản lý, vận hành Quản lý 1 22 264 chung cư Bộ phận kỹ Bảo trì, sửa chữa hệ thống điện, nước, 2 10. SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 7 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN VĂN MINH Phụ trách các công việc hành chính Bộ phận hành 1 8.2 như quản lý tài liệu, văn thư, bưu điện, chính in ấn,.4 Quản lý tài chính, kế toán, thu chi Bộ phận Quảng bá, giới thiệu dịch vụ văn 2 11.4 Marketing phòng đến các doanh nghiệp tiềm năng Chăm sóc Tiếp nhận và giải quyết các vấn đề 1 8.6 khách hàng phát sinh Tiếp đón khách hàng, hướng dẫn Lễ tân 1 7.8 khách hàng đến các phòng ban liên quan.
Phụ trách công tác an ninh, bảo vệ văn Bảo vệ 2 7.8 phòng Nhân viên tạp Phụ trách công tác vệ sinh chung của 2 7 168 vụ văn phòng 1. Phân tích tài chính 1. Bảng thông số Căn cứ theo Điều 10, văn bản hợp nhất (số 14/VBHN-VPQH) Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2023 là 20%. Lãi suất cho vay ngân hàng Techcombank tại thời điểm tháng 3/2024: 7.
Thông số Dự án STT Thông số Giá trị Đơn vị tính 1 Vốn đầu tư ban đầu 120,762 106 VNĐ 2 Vốn chủ sở hữu 46,110 106 VNĐ 3 Suất sinh lời kì vọng của chủ sở hữu 10% năm 4 Vốn vay 69,165 106 VNĐ 5 Lãi suất vay 7.50% năm 6 Thuế suất thu nhập doanh nghiệp 20% năm 7 Vòng đời dự án 15 năm 1. Doanh thu Cho thuê: Giá mỗi m2 là 32$, giả định năng suất thuê năm 1, 2, 3 lần lượt là 70%; 85%; 85%, các năm sau ở mức ổn định 100%. Doanh thu cho thuê đã bao gồm phí quản lý và thuế, tăng giá thuê mỗi năm 5% căn cứ theo mức lạm phát và trượt giá. Phí giữ xe: ô tô 2.
Với số lượng 4 tầng hầm có khả năng chứa 38 xe ô tô, 240 xe gắn máy. SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 8 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN VĂN MINH Phí điện nước: Lượng điện nước tiêu thụ theo thực tế. Giả định bằng 5% giá thuê.
Phí ngoài giờ: Lượng sử dụng tuỳ vào nhu cầu. Giả định bằng 5% giá thuê. ĐVT: 106 VNĐ Khoản mục chi phí Thời gian vận hành (Năm) 0 1 2 3 4 5 6 Công suất thuê 70% 85% 85% 100% 100% 100% Cho thuê văn 19,195 24,268 24,522 28,648 30,080 31,584 phòng Phí giữ xe 1,201 1,519 1,535 1,793 1,882 1,976 Phí điện, nước 960 1,213 1,226 1,432 1,504 1,579 Phí ngoài giờ 960 1,213 1,226 1,432 1,504 1,579 Tổng doanh thu 22,316 28,213 28,508 33,305 34,970 36,719 ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 33,163 34,821 36,562 38,390 40,310 42,325 44,44 46,664 48,997 2 2,075 2,179 2,288 2,402 2,523 2,649 2,781 2,920 3,066 1,658 1,741 1,828 1,920 2,015 2,116 2,222 2,333 2,450 1,658 1,741 1,828 1,920 2,015 2,116 2,222 2,333 2,450 38,555 40,482 42,507 44,632 46,864 49,207 51,66 54,250 56,963 7 1. Chi phí hoạt động sản xuất – kinh doanh Chi phí thuê đất: Theo Mogi.vn, bất động sản trên tuyến đường Trần Não với 1700 m2 (55x31 m) có giá 200 triệu/tháng, tăng 10% sau 3 năm.
Chi phí điện nước: 4% doanh thu. Chi phí trả lương: Trả lương định kì và tăng 5% sau 2 năm. Chi phí bảo hiểm: Để đảm bảo quyền lợi người lao động thì người sở hữu lao động phải đóng BHYT, BHXH, bảo hiêm thất nghiệp và chi phí công đoàn cho người lao động. Theo đó người sở hữu lao động phải đóng 22.5% lương trả cho người lao động.
Chi phí bảo trì, sửa chữa: Chi phí này được xác định bằng 6% giá trị tài sản. Chi phí quảng cáo, tiếp thị: Để đảm bảo sản phẩm được nhiều khách hàng tiếp cận. Chi phí này được xác định bằng 5% doanh thu. SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 9 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS.
NGUYỄN VĂN MINH Chi phí khác (môi giới, văn phòng phẩm, …): Chi phí này được xác định bằng 2% doanh thu. ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) Khoản mục chi phí 0 1 2 3 4 5 6 Chi phí thuê đất 2,400 2,400 2,400 2,640 2,640 2,640 Chi phí điện nước 893 1,129 1,140 1,332 1,399 1,469 Chi phí nhân viên 1,540 1,540 1,617 1,617 1,697 1,697 Chi phí bảo hiểm, công đoàn 346 346 364 364 382 382 Chi phí bảo trì, sửa chữa 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 Chi phí quảng cáo, tiếp thị 1,116 1,411 1,425 1,665 1,749 1,836 Chi phí khác 446 564 570 666 699 734 Tổng chi phí 13,657 14,306 14,433 15,200 15,483 15,675 ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 2,904 2,904 2,904 3,194 3,194 3,194 3,514 3,514 3,514 1,542 1,619 1,700 1,785 1,875 1,968 2,067 2,170 2,279 1,782 1,782 1,871 1,871 1,965 1,965 2,063 2,063 2,166 401 401 421 421 442 442 464 464 487 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 1,928 2,024 2,125 2,232 2,343 2,460 2,583 2,713 2,848 771 810 850 893 937 984 1,033 1,085 1,139 16,245 16,457 16,789 17,313 17,673 17,931 18,641 18,925 19,350 1. Vay và trả nợ Với vốn đầu tư là đồng trong đó có 60% vốn vay có thế chấp từ Ngân hàng Teckcombank với lãi suất 7.5%/năm (tháng 3/2024) và thời hạn trả là 15 năm. Lãi suất của khoản vay được tính theo trả gốc và lãi đều.
ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) Khoản mục chi phí 0 1 2 3 4 5 6 Nợ đầu kì 69,165 66,516 63,670 60,609 57,320 53,783 Lãi phát sinh trong kỳ 5,187 4,989 4,775 4,546 4,299 4,034 Trả nợ 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 Trả vốn gốc 2,648 2,847 3,060 3,290 3,536 3,802 Trả lãi 5,187 4,989 4,775 4,546 4,299 4,034 Nợ cuối kì 69,165 66,516 63,670 60,609 57,320 53,783 49,982 SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 10 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN VĂN MINH ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 49,982 45,895 41,501 36,778 31,701 26,244 20,376 14,069 7,289 3,749 3,442 3,113 2,758 2,378 1,968 1,528 1,055 547 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 4,087 4,393 4,723 5,077 5,458 5,867 6,307 6,780 7,289 3,749 3,442 3,113 2,758 2,378 1,968 1,528 1,055 547 45,895 41,501 36,778 31,701 26,244 20,376 14,069 7,289 0 1. Khấu hao tài sản cố định Khấu hao là một khái niệm kế toán và là chi phí được khấu trừ khi tính lợi nhuận chịu thuế. Giống như chi phí lãi vay, khấu hao lớn hay nhỏ sẽ tác động đến thuế TNDN phải trả của dự án.
Dòng khấu hao sẽ được sử dụng trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và đây là lý do chính đòi hỏi phải lập bảng khấu hao. Theo phụ lục I, thông tư số 45/2013/TT-BTC đối với các loại tài sản cố định hữu hình có thời gian trích khấu hao tối đa là 25 năm. ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) Khoản mục chi phí 0 1 2 3 4 5 6 Giá trị tài sản đầu kỳ 87,691 84,184 80,676 77,168 73,661 70,153 Khấu hao trong kỳ 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 Khấu hao tích luỹ 3,508 7,015 10,523 14,031 17,538 21,046 Giá trị tài sản cuối kì 87,691 84,184 80,676 77,168 73,661 70,153 66,645 ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 66,645 63,138 59,630 56,122 52,615 49,107 45,600 42,092 38,584 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 24,554 28,061 31,569 35,077 38,584 42,092 45,600 49,107 52,615 63,138 59,630 56,122 52,615 49,107 45,600 42,092 38,584 35,077 1.