Đồ Án Tốt Nghiệp Ngành Quản Lý Xây Dựng: Công Trình Cao Ốc Văn Phòng MBN - TP. HCM

Đồ án tốt nghiệp ngành Quản lý xây dựng là một phần quan trọng trong chương trình… 99 trang · Trường Đại Học Sư Phạm Kỹ Thuật Thành Phố Hồ Chí Minh · 2024.

• Tác giả: Nguyễn Mạnh Cường
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Minh
• Trường học: Trường Đại Học Sư Phạm Kỹ Thuật Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản Lý Xây Dựng
• Đề tài: Công Trình Cao Ốc Văn Phòng MBN - TP. HCM
• Loại tài liệu: đồ án tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
• 1.1. Tổng quan về dự án
• 1.2. Phân tích thị trường
• 1.3. Giới thiệu về thị trường kinh doanh
• 1.4. Mô hình phân tích
• 1.5. Phân tích kĩ thuật và tổ chức nhân lực
• 1.6. Vị trí dự án
• 1.7. Quy mô xây dựng
• 1.8. Tổng mức đầu tư xây dựng công trình
• 1.9. Bộ máy nhân sự và quản lý
• 1.10. Phân tích tài chính
• 1.11. Bảng thông số
• 1.12. Chi phí hoạt động sản xuất – kinh doanh
• 1.13. Vay và trả nợ
• 1.14. Khấu hao tài sản cố định
• 1.15. Báo cáo dòng tiền dự án
• 1.16. Bảng các chỉ tiêu của dự án
• 2. LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU
• 2.1. Căn cứ lập hồ sơ mời thầu
• 2.2. Dữ liệu đấu thầu
• 2.3. Tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu
• 2.4. Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực và kinh nghiệm
• 2.5. Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực kỹ thuật
• 2.6. Tiêu chuẩn đánh giá thiết bị thi công
• 2.7. Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật
• 2.8. Yêu cầu về xây lắp
• 2.9. Yêu cầu về kỹ thuật và chỉ dẫn kỹ thuật
• 2.10. Yêu cầu về kỹ thuật thi công
• 2.11. Yêu cầu sử dụng vật liệu
• 2.12. Yêu cầu về thử nghiệm
• 2.13. Yêu cầu về phòng chống cháy nổ
• 2.14. Yêu cầu về vệ sinh môi trường
• 2.15. Yêu cầu về an toàn lao động
• 2.16. Khối lượng mời thầu
• 2.17. Các văn bản pháp luật
• 2.18. Tổng hợp kinh phí hạng mục
• 2.19. Tổng hợp vật liệu
• 2.20. Tổng hợp nhân công
• 3. THIẾT KẾ BIỆN PHÁP THI CÔNG
• 3.1. Khối lượng đất đào
• 3.2. Lựa chọn phương án đào, thiết bị đào và vận chuyển
• 3.3. Phương án và tính toán đầm đất
• 3.4. Biện pháp thi công phần thân
• 3.5. Thông số vật liệu sử dụng cho công tác ván khuôn
• 3.6. Tính toán, thiết kế ván khuôn cột C5 (500x500 mm)
• 3.7. Tính toán, thiết kế ván khuôn dầm B2-1 (400x500 mm)
• 3.8. Tính toán, thiết kế ván khuôn sàn
• 4. BIỆN PHÁP TỔ CHỨC THI CÔNG
• 4.1. Sơ đồ nhân lực dự án
• 4.2. Thiết kế mặt bằng thi công cho công trình
• 4.3. Tiến độ thi công
• 5. KIỂM SOÁT TIẾN ĐỘ - CHI PHÍ THEO QUAN ĐIỂM NHÀ THẦU (NÂNG CAO) VÀ SO SÁNH KHỐI LƯỢNG DỰ TOÁN CÁC KIỂU BÓC TÁCH (QSUNC, REVIT, THỦ CÔNG)
• 5.1. Kiểm soát tiến độ bằng EVM
• 5.2. Định nghĩa các thuật ngữ EVM
• 5.3. Vai trò của EVM (Earned Value Management) đối với dự án
• 5.4. So sánh quan điểm chủ đầu tư và nhà thầu trong dự án EVM
• 5.5. Phân tích tiến độ và dự báo
• 5.6. Phân tích chi phí và dự báo
• 6. TÍNH TOÁN VÀ SO SÁNH KHỐI LƯỢNG DỰ TOÁN PHẦN MỀM QSUNC
• 6.1. Giới thiệu phần mềm
• 6.2. So sánh khối lượng (QSUNC, Thủ công và Revit)
• 6.3. Kết quả đạt được
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về Đồ Án Tốt Nghiệp Ngành Quản Lý Xây Dựng

Đồ án tốt nghiệp ngành Quản lý xây dựng là một phần quan trọng trong chương trình đào tạo của sinh viên. Đề tài "Công Trình Cao Ốc Văn Phòng MBN - TP. HCM" không chỉ giúp sinh viên áp dụng kiến thức đã học mà còn phát triển kỹ năng thực tiễn trong lĩnh vực xây dựng. Công trình này được thiết kế với quy mô lớn, bao gồm 4 tầng ngầm và 10 tầng nổi, nhằm đáp ứng nhu cầu văn phòng cho các doanh nghiệp tại TP. HCM.

1.1. Mục tiêu và ý nghĩa của Đồ Án Tốt Nghiệp

Mục tiêu chính của đồ án là phát triển kỹ năng quản lý dự án xây dựng. Ý nghĩa của đồ án không chỉ nằm ở việc hoàn thành công trình mà còn ở việc tạo ra giá trị cho cộng đồng và doanh nghiệp.

1.2. Đặc điểm nổi bật của Công Trình Cao Ốc Văn Phòng MBN

Công trình cao ốc văn phòng MBN được thiết kế hiện đại, với kiến trúc sang trọng và tiện nghi. Vị trí thuận lợi tại quận 2, TP. HCM giúp công trình dễ dàng tiếp cận các khu vực trung tâm.

II. Thách thức trong Quản Lý Dự Án Xây Dựng Cao Ốc

Quản lý dự án xây dựng cao ốc văn phòng MBN đối mặt với nhiều thách thức. Các vấn đề như chi phí, thời gian và chất lượng là những yếu tố quan trọng cần được kiểm soát chặt chẽ. Đặc biệt, việc đảm bảo an toàn lao động và tuân thủ các quy định pháp lý là rất cần thiết.

2.1. Chi phí và ngân sách dự án

Chi phí xây dựng cao ốc văn phòng MBN được dự tính kỹ lưỡng. Việc quản lý ngân sách hiệu quả sẽ giúp giảm thiểu rủi ro tài chính cho chủ đầu tư.

2.2. Thời gian thi công và tiến độ

Tiến độ thi công là một yếu tố quan trọng trong quản lý dự án. Việc lập kế hoạch chi tiết và theo dõi tiến độ thường xuyên sẽ giúp đảm bảo công trình hoàn thành đúng hạn.

III. Phương Pháp Quản Lý Dự Án Hiệu Quả

Để quản lý dự án xây dựng cao ốc văn phòng MBN hiệu quả, cần áp dụng các phương pháp quản lý hiện đại. Sử dụng phần mềm quản lý dự án và các công cụ phân tích dữ liệu sẽ giúp theo dõi tiến độ và chi phí một cách chính xác.

3.1. Ứng dụng công nghệ trong quản lý dự án

Công nghệ thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý dự án. Việc sử dụng phần mềm quản lý giúp theo dõi tiến độ và chi phí một cách hiệu quả.

3.2. Đào tạo và phát triển nhân lực

Đào tạo nhân lực là yếu tố quyết định đến thành công của dự án. Đội ngũ nhân viên có kỹ năng và kinh nghiệm sẽ giúp dự án được thực hiện một cách suôn sẻ.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn và Kết Quả Nghiên Cứu

Công trình cao ốc văn phòng MBN không chỉ là một dự án xây dựng mà còn là một mô hình nghiên cứu thực tiễn trong ngành quản lý xây dựng. Kết quả nghiên cứu cho thấy, việc áp dụng các phương pháp quản lý hiện đại đã giúp tối ưu hóa chi phí và thời gian thi công.

4.1. Kết quả đạt được từ dự án

Dự án đã hoàn thành đúng tiến độ và đạt chất lượng cao. Điều này chứng tỏ sự hiệu quả trong công tác quản lý và thi công.

4.2. Bài học kinh nghiệm từ dự án

Các bài học kinh nghiệm từ dự án sẽ là tài liệu quý giá cho các sinh viên và nhà quản lý trong tương lai. Việc áp dụng các phương pháp quản lý hiệu quả là rất cần thiết.

V. Kết Luận và Tương Lai của Ngành Quản Lý Xây Dựng

Ngành quản lý xây dựng đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP. HCM. Công trình cao ốc văn phòng MBN là một minh chứng cho sự phát triển này. Tương lai của ngành sẽ còn nhiều cơ hội và thách thức, đòi hỏi các nhà quản lý phải không ngừng học hỏi và cải tiến.

5.1. Triển vọng phát triển ngành quản lý xây dựng

Ngành quản lý xây dựng có nhiều triển vọng phát triển trong tương lai. Sự gia tăng nhu cầu về văn phòng và cơ sở hạ tầng sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.

5.2. Những thách thức cần vượt qua

Mặc dù có nhiều cơ hội, ngành quản lý xây dựng cũng đối mặt với nhiều thách thức như cạnh tranh gay gắt và yêu cầu cao về chất lượng. Cần có chiến lược rõ ràng để vượt qua những thách thức này.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đồ án tốt nghiệp "Công trình Cao ốc Văn phòng MBN – TP. HCM" được thực hiện trong bối cảnh thị trường văn phòng cho thuê hạng B tại Thành phố Hồ Chí Minh đang phát triển mạnh, với tỷ lệ lấp đầy đạt 90% trong quý I/2024 theo số liệu từ Stockbiz. Nhu cầu di chuyển của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp đa quốc gia và tổ chức phi chính phủ sang các văn phòng mới có chất lượng cao hơn với mức giá cạnh tranh tạo ra cơ hội đầu tư khả thi trong phân khúc này.

Đồ án hướng đến mục tiêu triển khai toàn bộ quy trình quản lý xây dựng cho một công trình thực tế, bao gồm các nhiệm vụ cụ thể:

1. Lập dự án đầu tư xây dựng: phân tích thị trường, xác định quy mô, tính toán tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả tài chính.
2. Lập hồ sơ mời thầu: xây dựng tiêu chuẩn đánh giá năng lực, kỹ thuật và tài chính cho nhà thầu thi công xây lắp.
3. Thiết kế biện pháp thi công: tính toán kỹ thuật cho công tác đào đất, ván khuôn cột, dầm và sàn.
4. Tổ chức thi công: lập sơ đồ nhân lực, thiết kế mặt bằng và tiến độ thi công.
5. Kiểm soát tiến độ – chi phí theo phương pháp EVM từ góc độ nhà thầu, kết hợp so sánh kết quả bóc tách khối lượng dự toán bằng các phương pháp khác nhau (QSUNC, Revit, thủ công).

Đối tượng nghiên cứu là công trình Cao ốc Văn phòng MBN, tọa lạc tại 157 đường Trần Não, phường An Lợi Đông, quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh. Phạm vi không gian giới hạn trong ranh giới công trình gồm 4 tầng ngầm và 10 tầng nổi, chiều cao 33,8 m, tổng diện tích xây dựng 582 m², thuộc loại công trình dân dụng cấp II. Phạm vi thời gian gắn với số liệu thị trường, đơn giá và lãi suất tại thời điểm đầu năm 2024.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và quy chuẩn áp dụng

Đồ án sử dụng hệ thống văn bản pháp luật hiện hành trong quản lý đầu tư xây dựng tại Việt Nam, gồm: QCVN 01:2021/BXD (quy hoạch xây dựng), QCVN 05:2022/BXD (phân loại, phân cấp công trình dân dụng), Nghị định 15/2021/NĐ-CP (quản lý dự án đầu tư xây dựng), Nghị định 35/2023/NĐ-CP (quản lý chi phí đầu tư xây dựng), Quyết định 510/QĐ-BXD (suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2020). Phần đấu thầu căn cứ Luật đấu thầu số 22/2023/QH15 và Thông tư 08/2022/TT-BKHĐT. Dự toán chi phí áp dụng định mức theo Thông tư 12/2021/TT-BXD, đơn giá vật liệu, nhân công và ca máy theo Quyết định 2966/QĐ-UBND ngày 21/7/2023 của Sở Xây dựng TP. HCM.

Mô hình và phương pháp phân tích

Phân tích thị trường được thực hiện theo khung nhận diện đối thủ cạnh tranh trực tiếp (5 văn phòng hạng B trong quận 2 được liệt kê cụ thể), đối thủ tiềm năng và sản phẩm thay thế (văn phòng hạng C, co-working space, Work From Home, virtual office), kết hợp phân tích lợi thế cạnh tranh và phân khúc khách hàng mục tiêu.

Phân tích tài chính dự án áp dụng các chỉ tiêu: Giá trị hiện tại ròng (NPV), Suất sinh lợi nội tại (IRR), Tỷ số lợi ích – chi phí (BCR), Thời gian hoàn vốn (PP) và Hệ số khả năng trả nợ (DSCR). Chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) được tính ở mức 8,5% dựa trên cơ cấu vốn chủ sở hữu 40% (suất sinh lời kỳ vọng 10%/năm) và vốn vay 60% (lãi suất Techcombank 7,5%/năm tháng 3/2024, thuế suất TNDN 20%).

Kiểm soát tiến độ và chi phí trong thi công áp dụng phương pháp Earned Value Management (EVM), phân tích từ quan điểm nhà thầu, bao gồm định nghĩa và tính toán các chỉ số SV, CV, SPI, CPI, EAC và dự báo tiến độ hoàn thành. Biểu đồ PDCA được sử dụng để minh họa chu trình kiểm soát dự án.

So sánh bóc tách khối lượng theo ba phương pháp: phần mềm QSUNC, mô hình Revit và tính toán thủ công, nhằm đánh giá độ chênh lệch và hiệu quả của từng phương pháp trong thực tiễn lập dự toán.

Nguồn dữ liệu

Số liệu thị trường lấy từ Stockbiz (tỷ lệ lấp đầy), Maisonoffice (danh sách đối thủ cạnh tranh) và Mogi.vn (chi phí thuê đất). Mức lương nhân sự tham khảo VietNamSalary. Chỉ số trượt giá được tổng hợp từ các Quyết định 469/QĐ-UBND, 97/QĐ-BXD, 1776/QĐ-SXD-KTXD và 167/QĐ-BXD qua các năm 2020–2023.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lập dự án đầu tư xây dựng

Chương này trình bày toàn bộ hồ sơ lập dự án, từ tổng quan công trình đến phân tích tài chính. Dự án có tổng mức đầu tư 120.762 triệu đồng (đã bao gồm VAT), trong đó chi phí xây dựng chiếm 73.840 triệu đồng (trước thuế). Riêng theo bảng dự toán chi tiết, chi phí xây dựng hạng mục chính là 69.270.598.334 đồng, tổng cộng sau tất cả các khoản chi phí quản lý, tư vấn, dự phòng là 91.855.938.190 đồng (có VAT).

Phân tích tài chính dự trên vòng đời dự án 15 năm, với doanh thu cho thuê bắt đầu ở công suất 70% (năm 1), 85% (năm 2–3) và đạt 100% từ năm 4 trở đi, giá thuê 32 USD/m²/tháng, tăng 5%/năm. Tổng doanh thu năm đầu đạt 22.316 triệu đồng và tăng lên 56.963 triệu đồng ở năm thứ 15. Các chỉ tiêu tài chính tổng hợp:

Chỉ tiêu	Giá trị
WACC	8,50%
NPV	46.559 triệu đồng
IRR	13%
BCR	1,17
Thời gian hoàn vốn (PP)	9 năm 10 tháng
DSCR trung bình	1,340 – 2,970

Chương 2: Lập hồ sơ mời thầu

Hồ sơ mời thầu được lập theo hình thức một giai đoạn hai túi hồ sơ, căn cứ Thông tư 08/2022/TT-BKHĐT và Luật đấu thầu 22/2023/QH15. Chương xây dựng đầy đủ các tiêu chuẩn đánh giá năng lực và kinh nghiệm (doanh thu bình quân tối thiểu 78 tỷ đồng/năm trong 3 năm gần nhất; ít nhất 2 hợp đồng tương tự, mỗi hợp đồng tối thiểu 60 tỷ đồng, tổng giá trị ≥ 120 tỷ đồng), yêu cầu nguồn lực tài chính 30 tỷ đồng và các tiêu chuẩn kỹ thuật theo hình thức đạt/không đạt. Danh sách thiết bị thi công yêu cầu gồm 14 loại máy móc cụ thể. Hồ sơ cũng bao gồm bảng khối lượng mời thầu chi tiết theo mã định mức, phân chia rõ ràng theo phần ngầm, phần thân và phần hoàn thiện, kèm bảng tổng hợp kinh phí hạng mục, vật liệu và nhân công.

Chương 3: Thiết kế biện pháp thi công

Chương tập trung vào tính toán kỹ thuật thi công. Khối lượng đào đất được xác định theo kích thước hố đào và khối lượng đào hầm, lựa chọn phương án và thiết bị đào phù hợp (máy đào DOOSAN DX180 8 m³, máy đào HITACHI ZX330LC-5G, xe HYUNDAI HD270-15T). Tính toán đầm nén đất có thí nghiệm xác định số lần đầm và chiều dày lớp rải.

Phần thân trình bày thiết kế ván khuôn cho ba cấu kiện đặc trưng: cột C5 (500×500 mm), dầm B2-1 (400×500 mm) và sàn 220 mm. Mỗi cấu kiện được tính toán tải trọng tác dụng, kiểm tra moment ván khuôn, sườn đứng và sườn ngang theo sơ đồ tính và biểu đồ moment. Ván ép phủ phim SOMMA được sử dụng với thông số kỹ thuật trích từ catalog vật liệu. Cây chống thép hộp được tính toán diện tích chịu tải.

Chương 4 (Biện pháp tổ chức thi công): Tổ chức nhân lực và mặt bằng

Chương trình bày sơ đồ tổ chức nhân lực dự án, thiết kế tổng mặt bằng thi công với các khu vực lán trại, kho bãi và khu vệ sinh phù hợp bản vẽ tổng mặt bằng được duyệt. Tiến độ thi công được lập với biểu đồ cung ứng thép và biểu đồ cung ứng ván khuôn. Số lượng cán bộ và nhân công thi công được tổng hợp theo bảng, kèm tính toán diện tích các không gian phụ trợ công trường.

Chương 5: Kiểm soát tiến độ – chi phí theo EVM và so sánh bóc tách khối lượng

Chương trình bày ứng dụng EVM (Earned Value Management) từ quan điểm nhà thầu, gồm định nghĩa hệ thống thuật ngữ (PV, EV, AC, SV, CV, SPI, CPI, EAC), phân tích ưu điểm của EVM so với phương pháp truyền thống và so sánh quan điểm chủ đầu tư – nhà thầu trong việc thiết lập đường cơ sở. Kế hoạch và khối lượng đạt được thực tế được đối chiếu qua bảng số liệu, kèm tính toán các chỉ số đo lường hiệu suất và dự báo tiến độ, chi phí hoàn thành.

Phần so sánh bóc tách khối lượng giới thiệu phần mềm QSUNC và đối chiếu kết quả với phương pháp Revit và thủ công. Bảng so sánh khối lượng và bảng phân tích ưu – nhược điểm của từng kiểu bóc khối lượng được lập để làm căn cứ khuyến nghị thực tế.

---

Kết quả và đóng góp

Đồ án hoàn thành một bộ hồ sơ quản lý xây dựng tích hợp đầy đủ các giai đoạn của dự án cao ốc văn phòng cấp II, với kết quả định lượng nổi bật:

• Tổng mức đầu tư xác định được là 91.855.938.190 đồng (có VAT), trong đó chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 76.197.658.168 đồng (có VAT).
• NPV dương ở mức 46.559 triệu đồng, IRR đạt 13% (vượt WACC 8,5%), BCR = 1,17, khẳng định tính khả thi tài chính của dự án.
• Thời gian hoàn vốn 9 năm 10 tháng trong vòng đời 15 năm; hệ số DSCR từ năm 4 trở đi đều lớn hơn 1, chứng minh khả năng tự trả nợ mà không cần nguồn vay bổ sung.
• Hồ sơ mời thầu xây dựng bộ tiêu chuẩn đánh giá hoàn chỉnh theo đúng quy định Luật đấu thầu 22/2023/QH15, với ngưỡng doanh thu tối thiểu 78 tỷ đồng/năm và yêu cầu kinh nghiệm tối thiểu 2 hợp đồng tương tự có tổng giá trị ≥ 120 tỷ đồng.
• Thiết kế ván khuôn được tính toán đầy đủ cho cột (500×500 mm), dầm (400×500 mm) và sàn (220 mm) theo sơ đồ moment, đảm bảo cơ sở kỹ thuật cho thi công.

Đóng góp có tính thực hành của đồ án là tích hợp quy trình EVM vào góc độ nhà thầu – cách tiếp cận ít phổ biến hơn trong các đồ án cùng ngành – và so sánh trực tiếp ba phương pháp bóc tách khối lượng (QSUNC, Revit, thủ công) trên cùng một công trình, cho phép người thực hành nhìn thấy mức độ sai lệch cụ thể giữa các phương pháp.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Phạm vi của đồ án tập trung vào giai đoạn lập dự án và thiết kế biện pháp thi công ở mức thuyết minh; thiết kế kết cấu và hệ thống MEP (cơ điện) không thuộc nội dung được xử lý chi tiết. Các giả định tài chính (công suất thuê, tốc độ tăng giá 5%/năm, chi phí thuê đất tăng 10% sau 3 năm) mang tính kịch bản và chưa được kiểm chứng bằng phân tích độ nhạy đa biến. Phần EVM trong đồ án dừng ở phân tích tiến độ và dự báo theo một kịch bản số liệu; chưa mô phỏng nhiều kịch bản rủi ro khác nhau.

Hướng mở rộng có thể bao gồm phân tích rủi ro Monte Carlo cho các chỉ tiêu tài chính, mở rộng ứng dụng EVM tích hợp với phần mềm quản lý dự án (Primavera, MS Project) và nghiên cứu so sánh bóc tách khối lượng bằng BIM ở mức LOD cao hơn so với mô hình Revit được sử dụng trong đồ án.

---

Giá trị tham khảo

Đồ án phù hợp làm tài liệu tham khảo cho:

• Sinh viên ngành Quản lý xây dựng và Kinh tế xây dựng: phần Chương 1 cung cấp quy trình lập tổng mức đầu tư theo suất vốn đầu tư (Quyết định 510/QĐ-BXD) và mô hình phân tích tài chính dự án địa ốc thương mại đầy đủ với đủ bảng tính NPV, IRR, BCR, DSCR.
• Sinh viên thực hiện đồ án đấu thầu: Chương 2 cung cấp mẫu bảng dữ liệu đấu thầu (CDNT), tiêu chuẩn đánh giá năng lực, kỹ thuật và thiết bị theo quy định Luật đấu thầu 22/2023/QH15 và Thông tư 08/2022/TT-BKHĐT, kèm bảng yêu cầu sử dụng vật liệu theo tiêu chuẩn TCVN hiện hành.
• Người thực hành lập dự toán: bảng khối lượng mời thầu với mã định mức (Thông tư 12/2021/TT-BXD) và bảng so sánh phương pháp bóc khối lượng QSUNC – Revit – thủ công là tài liệu thực hành có giá trị đối chiếu.
• Người nghiên cứu ứng dụng EVM: Chương 5 trình bày cách thiết lập đường cơ sở và tính toán các chỉ số EVM từ góc độ nhà thầu, phân biệt với cách tiếp cận từ phía chủ đầu tư.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tổng mức đầu tư của dự án Cao ốc Văn phòng MBN là bao nhiêu và được tính theo phương pháp nào? Tổng mức đầu tư là 91.855.938.190 đồng (đã bao gồm VAT 10%). Phương pháp tính dựa trên suất vốn đầu tư xây dựng công bố tại Quyết định 510/QĐ-BXD, được điều chỉnh theo công thức S = S₀ × Ktg × Kkv ± ΣSTi, trong đó chỉ số trượt giá Ktg được tổng hợp từ các quyết định công bố chỉ số giá xây dựng các năm 2020–2023 của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng TP. HCM.

2. Các chỉ tiêu tài chính nào cho thấy dự án khả thi, và ngưỡng nào được tác giả áp dụng để đánh giá? Bốn chỉ tiêu được sử dụng: NPV = 46.559 triệu đồng (> 0 → chấp nhận), IRR = 13% (> WACC 8,5% → chấp nhận), BCR = 1,17 (> 1 → khả thi), thời gian hoàn vốn 9 năm 10 tháng trong vòng đời 15 năm. DSCR tất cả các năm từ năm 4 trở đi đều lớn hơn 1, xác nhận khả năng tự trả nợ.

3. Hồ sơ mời thầu yêu cầu nhà thầu đáp ứng những điều kiện năng lực tối thiểu nào? Nhà thầu cần có: doanh thu bình quân từ hoạt động xây dựng tối thiểu 78 tỷ đồng/năm trong 3 năm gần nhất; ít nhất 2 hợp đồng tương tự công trình dân dụng cấp II với giá trị mỗi hợp đồng ≥ 60 tỷ đồng và tổng ≥ 120 tỷ đồng; nguồn lực tài chính sẵn có cho gói thầu tối thiểu 30 tỷ đồng; Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng thi công công trình dân dụng từ hạng II trở lên còn hiệu lực.

4. Phương pháp EVM được áp dụng như thế nào trong đồ án và sự khác biệt giữa quan điểm chủ đầu tư và nhà thầu là gì? Đồ án trình bày EVM từ quan điểm nhà thầu, nơi đường cơ sở kế hoạch (Planned Value) và giá trị thu được (Earned Value) được xác định theo khối lượng hợp đồng và tiến độ thi công thực tế của nhà thầu. Sự khác biệt so với quan điểm chủ đầu tư nằm ở cách xác định chi phí thực tế (Actual Cost): chủ đầu tư theo dõi thanh toán giải ngân, trong khi nhà thầu theo dõi chi phí phát sinh nội bộ. Kết quả phân tích được thể hiện qua biểu đồ giá trị kế hoạch và giá trị thu được, kết hợp bảng kế hoạch và khối lượng đạt được thực tế.

5. Kết quả so sánh bóc tách khối lượng giữa phần mềm QSUNC, Revit và thủ công cho thấy điều gì? Đồ án thực hiện bóc tách khối lượng bằng cả ba phương pháp trên cùng hạng mục công trình và lập bảng so sánh khối lượng trực tiếp. Mỗi phương pháp được đánh giá theo bảng ưu và nhược điểm, trong đó QSUNC được giới thiệu như phần mềm hỗ trợ đo bóc từ bản vẽ 2D, còn Revit dựa trên mô hình BIM để trích xuất khối lượng tự động. Sự chênh lệch giữa ba phương pháp phản ánh mức độ sai số trong quá trình đo bóc và có thể ảnh hưởng đến giá dự thầu nếu không kiểm soát kỹ.

---

Kết luận

Đồ án "Công trình Cao ốc Văn phòng MBN – TP. HCM" là sản phẩm thực hành tổng hợp của sinh viên ngành Quản lý Xây dựng, bao quát đầy đủ năm giai đoạn từ lập dự án, đấu thầu, thiết kế biện pháp thi công, tổ chức thi công đến kiểm soát tiến độ – chi phí. Các tính toán tài chính với NPV = 46.559 triệu đồng và IRR = 13% cho thấy phương án đầu tư khả thi trong điều kiện thị trường văn phòng hạng B tại TP. HCM năm 2024. Điểm nổi bật về mặt phương pháp là ứng dụng EVM từ góc độ nhà thầu và so sánh ba phương pháp bóc tách khối lượng (QSUNC, Revit, thủ công), cung cấp tài liệu đối chiếu thực hành cho người học và người làm nghề trong lĩnh vực quản lý xây dựng và đấu thầu.

Trích đoạn nội dung tài liệu

chương I, phần 2, quyết định số 510/QĐ- BXD (Trụ sở, văn phòng làm việc). Việc điều chỉnh, quy đổi suất vốn đầu tư xây dựng công trình được công bố khi áp dụng cho công trình cụ thể được thực hiện theo công thức sau: 𝑆 = 𝑆0 𝑥𝐾𝑡𝑔 𝑥𝐾𝑘𝑣 ± Σ𝑆𝑇𝑖 Trong đó: - S0: Suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 5 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN VĂN MINH - Ktg: Chỉ tiêu tương đối phản ánh mức độ biến động của giá xây dựng loại công trình theo thời gian tính toán. - Kkv: Hệ số quy đổi suất vốn đầu tư đã được công bố về địa điểm tính toán (Tp.

- STi: Các chi phí bổ sung được phân bổ đối với các khoản mục chi phí cần thiết theo quy định nhưng chưa được tính đến trong suất vốn đầu tư hiện hành Bảng 1. Chỉ số trượt giá loại công trình trụ sở, văn phòng (Ktg) Tỷ STT Nội dung Ký hiệu Cách tính Giá trị lệ Chỉ số giá gốc các năm Quyết định 469/QĐ-UBND 1 Năm 2020 a1 về việc công bố chỉ số giá xây 100.HCM Quyết định 97/QĐ-BXD về 2 Năm 2021 a2 việc công bố chỉ số giá xây 102.73 % dựng năm 2021 Quyết định 1776/QĐ-SXD- KTXD về việc công bố chỉ số 3 Năm 2022 a3 115.1 % giá xây dựng năm 2022 Tp.HCM Quyết định 167/QĐ-BXD về 4 Năm 2023 a4 việc công bố chỉ số giá xây 113.34 % dựng năm 2023 Chỉ số trượt giá liên hoàn (Năm sau/Năm trước) 1 2021/2020 b1 a2/a1 1.985 Chỉ số trượt giá bình c (b1+b2+b3)/3 1.044 quân Chỉ số trượt giá 2024 d c^1 1. Tổng mức đầu tư dự án ĐVT: 106 VNĐ Định Giá trị trước STT Nội dung chi phí Cách tính mức thuế Chi phí xây dựng 1 9.729 DT x định mức 73,840 (Gxd) Chi phí thiết bị 2 1.825 DT x định mức 13,851 (Gtb) SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 6 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN VĂN MINH Chi phí QLDA DT x (định mức suất vốn - định 3 Chi phí tư vấn 1.596 12,113 mức XD và TB) Chi phí khác (Gxd+Gtb+Gqlda+Gtv+Gk) x tỷ 4 Chi phí dự phòng 10% lệ 9,980 Tổng mức đầu tư 5 Gxd+Gtb+Gqlda+Gtv+Gk+Gdp 109,784 (trước GTGT) TỔNG MỨC ĐẦU 6 10% TMDT (CHƯA GTGT) x tỷ lệ 120,762 TƯ (GTGT) 1.

Bộ máy nhân sự và quản lý Phương thức quản lý: Thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Đơn vị quản lý chuyên nghiệp có đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, kiến thức chuyên môn cao. Từ đó, khách hàng có thể cảm nhận dịch vụ quản lý chất lượng, chuyên nghiệp. Lương thưởng và phúc lợi để không những giữ chân nhân viên, thúc đẩy tinh thần cống hiến cho công việc là điều cần thiết.

Một số chính sách nên thực hiện: - Mức lương (Khảo sát theo VietNamSalary): Mức lương cơ bản được điều chỉnh theo thị trường lao động, năng lực và kinh nghiệm của nhân viên. Thưởng hiệu quả công việc, thưởng lễ, tết, KPI. - Phúc lợi: Được đóng bảo hiểm xã hội hàng năm. Khám sức khỏe định kỳ.

Du lịch công ty hàng năm. Nhân sự và mức lương ĐVT: 106 VNĐ Số Chi phí Chi phí Chức vụ Nhiệm vụ lượng (tháng) (năm) Thực hiện công tác quản lý, vận hành Quản lý 1 22 264 chung cư Bộ phận kỹ Bảo trì, sửa chữa hệ thống điện, nước, 2 10. SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 7 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN VĂN MINH Phụ trách các công việc hành chính Bộ phận hành 1 8.2 như quản lý tài liệu, văn thư, bưu điện, chính in ấn,.4 Quản lý tài chính, kế toán, thu chi Bộ phận Quảng bá, giới thiệu dịch vụ văn 2 11.4 Marketing phòng đến các doanh nghiệp tiềm năng Chăm sóc Tiếp nhận và giải quyết các vấn đề 1 8.6 khách hàng phát sinh Tiếp đón khách hàng, hướng dẫn Lễ tân 1 7.8 khách hàng đến các phòng ban liên quan.

Phụ trách công tác an ninh, bảo vệ văn Bảo vệ 2 7.8 phòng Nhân viên tạp Phụ trách công tác vệ sinh chung của 2 7 168 vụ văn phòng 1. Phân tích tài chính 1. Bảng thông số Căn cứ theo Điều 10, văn bản hợp nhất (số 14/VBHN-VPQH) Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2023 là 20%. Lãi suất cho vay ngân hàng Techcombank tại thời điểm tháng 3/2024: 7.

Thông số Dự án STT Thông số Giá trị Đơn vị tính 1 Vốn đầu tư ban đầu 120,762 106 VNĐ 2 Vốn chủ sở hữu 46,110 106 VNĐ 3 Suất sinh lời kì vọng của chủ sở hữu 10% năm 4 Vốn vay 69,165 106 VNĐ 5 Lãi suất vay 7.50% năm 6 Thuế suất thu nhập doanh nghiệp 20% năm 7 Vòng đời dự án 15 năm 1. Doanh thu Cho thuê: Giá mỗi m2 là 32$, giả định năng suất thuê năm 1, 2, 3 lần lượt là 70%; 85%; 85%, các năm sau ở mức ổn định 100%. Doanh thu cho thuê đã bao gồm phí quản lý và thuế, tăng giá thuê mỗi năm 5% căn cứ theo mức lạm phát và trượt giá. Phí giữ xe: ô tô 2.

Với số lượng 4 tầng hầm có khả năng chứa 38 xe ô tô, 240 xe gắn máy. SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 8 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN VĂN MINH Phí điện nước: Lượng điện nước tiêu thụ theo thực tế. Giả định bằng 5% giá thuê.

Phí ngoài giờ: Lượng sử dụng tuỳ vào nhu cầu. Giả định bằng 5% giá thuê. ĐVT: 106 VNĐ Khoản mục chi phí Thời gian vận hành (Năm) 0 1 2 3 4 5 6 Công suất thuê 70% 85% 85% 100% 100% 100% Cho thuê văn 19,195 24,268 24,522 28,648 30,080 31,584 phòng Phí giữ xe 1,201 1,519 1,535 1,793 1,882 1,976 Phí điện, nước 960 1,213 1,226 1,432 1,504 1,579 Phí ngoài giờ 960 1,213 1,226 1,432 1,504 1,579 Tổng doanh thu 22,316 28,213 28,508 33,305 34,970 36,719 ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 33,163 34,821 36,562 38,390 40,310 42,325 44,44 46,664 48,997 2 2,075 2,179 2,288 2,402 2,523 2,649 2,781 2,920 3,066 1,658 1,741 1,828 1,920 2,015 2,116 2,222 2,333 2,450 1,658 1,741 1,828 1,920 2,015 2,116 2,222 2,333 2,450 38,555 40,482 42,507 44,632 46,864 49,207 51,66 54,250 56,963 7 1. Chi phí hoạt động sản xuất – kinh doanh Chi phí thuê đất: Theo Mogi.vn, bất động sản trên tuyến đường Trần Não với 1700 m2 (55x31 m) có giá 200 triệu/tháng, tăng 10% sau 3 năm.

Chi phí điện nước: 4% doanh thu. Chi phí trả lương: Trả lương định kì và tăng 5% sau 2 năm. Chi phí bảo hiểm: Để đảm bảo quyền lợi người lao động thì người sở hữu lao động phải đóng BHYT, BHXH, bảo hiêm thất nghiệp và chi phí công đoàn cho người lao động. Theo đó người sở hữu lao động phải đóng 22.5% lương trả cho người lao động.

Chi phí bảo trì, sửa chữa: Chi phí này được xác định bằng 6% giá trị tài sản. Chi phí quảng cáo, tiếp thị: Để đảm bảo sản phẩm được nhiều khách hàng tiếp cận. Chi phí này được xác định bằng 5% doanh thu. SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 9 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS.

NGUYỄN VĂN MINH Chi phí khác (môi giới, văn phòng phẩm, …): Chi phí này được xác định bằng 2% doanh thu. ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) Khoản mục chi phí 0 1 2 3 4 5 6 Chi phí thuê đất 2,400 2,400 2,400 2,640 2,640 2,640 Chi phí điện nước 893 1,129 1,140 1,332 1,399 1,469 Chi phí nhân viên 1,540 1,540 1,617 1,617 1,697 1,697 Chi phí bảo hiểm, công đoàn 346 346 364 364 382 382 Chi phí bảo trì, sửa chữa 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 Chi phí quảng cáo, tiếp thị 1,116 1,411 1,425 1,665 1,749 1,836 Chi phí khác 446 564 570 666 699 734 Tổng chi phí 13,657 14,306 14,433 15,200 15,483 15,675 ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 2,904 2,904 2,904 3,194 3,194 3,194 3,514 3,514 3,514 1,542 1,619 1,700 1,785 1,875 1,968 2,067 2,170 2,279 1,782 1,782 1,871 1,871 1,965 1,965 2,063 2,063 2,166 401 401 421 421 442 442 464 464 487 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 6,916 1,928 2,024 2,125 2,232 2,343 2,460 2,583 2,713 2,848 771 810 850 893 937 984 1,033 1,085 1,139 16,245 16,457 16,789 17,313 17,673 17,931 18,641 18,925 19,350 1. Vay và trả nợ Với vốn đầu tư là đồng trong đó có 60% vốn vay có thế chấp từ Ngân hàng Teckcombank với lãi suất 7.5%/năm (tháng 3/2024) và thời hạn trả là 15 năm. Lãi suất của khoản vay được tính theo trả gốc và lãi đều.

ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) Khoản mục chi phí 0 1 2 3 4 5 6 Nợ đầu kì 69,165 66,516 63,670 60,609 57,320 53,783 Lãi phát sinh trong kỳ 5,187 4,989 4,775 4,546 4,299 4,034 Trả nợ 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 Trả vốn gốc 2,648 2,847 3,060 3,290 3,536 3,802 Trả lãi 5,187 4,989 4,775 4,546 4,299 4,034 Nợ cuối kì 69,165 66,516 63,670 60,609 57,320 53,783 49,982 SVTH: NGUYỄN MẠNH CƯỜNG – 19155008 TRANG 10 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN VĂN MINH ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 49,982 45,895 41,501 36,778 31,701 26,244 20,376 14,069 7,289 3,749 3,442 3,113 2,758 2,378 1,968 1,528 1,055 547 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 7,835 4,087 4,393 4,723 5,077 5,458 5,867 6,307 6,780 7,289 3,749 3,442 3,113 2,758 2,378 1,968 1,528 1,055 547 45,895 41,501 36,778 31,701 26,244 20,376 14,069 7,289 0 1. Khấu hao tài sản cố định Khấu hao là một khái niệm kế toán và là chi phí được khấu trừ khi tính lợi nhuận chịu thuế. Giống như chi phí lãi vay, khấu hao lớn hay nhỏ sẽ tác động đến thuế TNDN phải trả của dự án.

Dòng khấu hao sẽ được sử dụng trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và đây là lý do chính đòi hỏi phải lập bảng khấu hao. Theo phụ lục I, thông tư số 45/2013/TT-BTC đối với các loại tài sản cố định hữu hình có thời gian trích khấu hao tối đa là 25 năm. ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) Khoản mục chi phí 0 1 2 3 4 5 6 Giá trị tài sản đầu kỳ 87,691 84,184 80,676 77,168 73,661 70,153 Khấu hao trong kỳ 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 Khấu hao tích luỹ 3,508 7,015 10,523 14,031 17,538 21,046 Giá trị tài sản cuối kì 87,691 84,184 80,676 77,168 73,661 70,153 66,645 ĐVT: 106 VNĐ Thời gian vận hành (Năm) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 66,645 63,138 59,630 56,122 52,615 49,107 45,600 42,092 38,584 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 3,508 24,554 28,061 31,569 35,077 38,584 42,092 45,600 49,107 52,615 63,138 59,630 56,122 52,615 49,107 45,600 42,092 38,584 35,077 1.