CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án (VTM) * Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo một trong các phương pháp sau: - Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các yêu cầu cần thiết khác của dự án. - Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình - Xác định từ dữ liệu về chi phí các công trình tương tự đã hoặc đang thực hiện. - Kết hợp các phương pháp trên.
* Khi biết giá chuẩn xây dựng; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau: VTM = GBT,TĐC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP (1) Trong đó: VTM - tổng mức đầu tư xây dựng của dự án; GBT,TĐC - chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; GXD - chi phí xây dựng; GTB - chi phí thiết bị; GQLDA - chi phí quản lý dự án; GTV - chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; GK - chi phí khác; GDP - chi phí dự phòng. BẠCH THỊ KHÁNH HẠ_2014KX1 14 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:PGS.BÙI MẠNH HÙNG 1. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (G BT,TĐC) được xác định theo khối lượng phải bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và các quy định hiện hành của nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành. Cụ thể: - Chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định; - Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; - Chi phí tái định cư (nếu có); - Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; - Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); - Chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có); - Các chi phí có liên quan khác; 1) Các căn cứ xác định.
- Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực tế, chế độ chính sách của Nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi thường, bảng giá đất của địa phương. - Các quy định pháp luật: + Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013. + Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. + Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. + Quyết định 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND TP Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. + Quyết định 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội ban hành các quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ 1/1/2015 đến 31/9/2019. + Các quy định khác nếu có.
BẠCH THỊ KHÁNH HẠ_2014KX1 15 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:PGS.BÙI MẠNH HÙNG 2) Phương pháp xác định: Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thì dùng phương pháp lập dự toán chi phí. Chi phí sử dụng đất tính theo cho phí sử dụng đất hoặc chi phí thuê đất. Dự án được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nên phải tính tiền thuê đất cho thời gian xây dựng. Ở dự án này, ta sử dụng mặt bằng xây dựng là đất nông nghiệp.
Chi phí bồi thường - Chi phí bồi thường đất: GBTĐ = Gi × FMB + Trong đó : Gi - giá đất đền bù lấy theo “Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ” đất dự án là đất ruộng trồng lúa hàng năm thuộc địa bàn Phường Phúc La – Quận Hà Đông – Hà Nội , Gi = 252. FMB - tổng diện tích mặt bằng, FMB = 11. - Chi phí bồi thường lúa: GBTL = Gl × FMB. + Trong đó: Gl - giá đền bù lúa lấy theo “Thông báo số 7756/STC-BG ngày 30/12/2014 về đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015 ” , Gl = 7.
Chi phí tái định cư (GTĐC) Do là đất nông nghiệp dùng để trồng lúa và không có người ở trên khu vực xây dựng nên không cần tính chi phí tái định cư => GTĐC = 0 Chi phí hỗ trợ BẠCH THỊ KHÁNH HẠ_2014KX1 16 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:PGS.BÙI MẠNH HÙNG - Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp (GCĐNN): theo Điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ” + Công thức: GCĐNN = 2 × GBTĐ GCĐNN = 2 × 2.320 (đồng) - Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng: Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng tính 1.5% tổng chi phí bồi thường đất ,chi phí tái định cư và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp. + Công thức: GTCGPMB = 1,5% × (GBTĐ + GBTL + GCĐNN) GTCGPMB = 1.918 (đồng) Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư được tổng hợp ở bảng 1. Tổng hợp chi phí bồ thường, hỗ trợ và tái định cư Đơn vị tính: 1000đ Chi phí Thuế VAT Chi phí sau TT Nội dung trước thuế (%) thuế 1 Chi phí bồi thường đất 2.354 2 Chi phí bồi thường lúa 77.732 3 Chi phí tái định cư 0 0 0 4 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề 5.708 nghiệp 5 Chi phí tổ chức bồi thường, giải 127.092 phóng mặt bằng Tổng cộng 8. Xác định chi phí xây dựng 1) Các căn cứ tính toán: BẠCH THỊ KHÁNH HẠ_2014KX1 17 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:PGS.BÙI MẠNH HÙNG - Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án.
- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2, md,.) - Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành. 2) Công thức tính toán chi phí xây dựng: a. Chi phí xây dựng (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án, được xác định theo công thức sau: n G XD =∑ G XDCTi i=1 (2.1) Trong đó: GXDCTi - chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thứ i thuộc dự án (i = 1 ÷ n); n - số công trình, hạng mục công trình. Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình (GXDCT) được xác định theo công thức sau: GXDCT = SXD × P + CCT-SXD (2.2) Trong đó: SXD - suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ do Bộ Xây dựng công bố hoặc đã được thống nhất để công bố hoặc tham khảo từ dữ liệu suất chi phí xây dựng của các dự án tương tự về loại, quy mô, tính chất dự án.
P - công suất sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án. CCT-SXD - các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. Xác định diện tích xây dựng cơ bản BẠCH THỊ KHÁNH HẠ_2014KX1 18 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:PGS.BÙI MẠNH HÙNG Bảng 1. Diện tích sàn xây dựng và diện tích xây dựng các nhà Hạng mục Nhà E Nhà F Nhà G Nhà H Tổng Số nhà, cái 4 4 4 4 16 Số tầng 1 nhà, tầng 3 3 4 3 Diện tích lô đất, m2 136,85 424,30 131,90 191,77 Tổng diện tích lô đất, m2 547,40 1.539,28 Mật độ xây dựng 0,318 0,318 0,318 0,318 Diện tích xây dựng sàn 1 nhà, m2 313,14 852,15 389,08 318,33 Tổng diện tích sàn xây dựng, m2 1.
Diện tích đất và tỉ lệ chiếm đất của các công trình xây dựng STT Tên hạng mục Diện tích (m2) Tỷ lệ chiếm đất (%) 1 Xây dựng các nhà biệt thự E, F, G, H 3.179,76 10,6 3 Đường giao thông nội bộ 1.558,17 14 4 Nhà quản lý 133,56 1,2 5 Nhà bảo vệ 22,26 0,2 6 Vỉa hè 500,84 4,5 7 Vườn hoa, cây cảnh 2.181,44 19,6 8 Hàng rào, cổng ra vào 467,45 4,2 9 Khu dịch vụ 790,22 7,1 10 Các hạng mục khác 756,83 6,8 Tổng 11. Suất chi phí xây dựng tính cho hạng mục chính BẠCH THỊ KHÁNH HẠ_2014KX1 19 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:PGS.BÙI MẠNH HÙNG Căn cứ vào quyết định số 1161/QĐ - BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014 ban hành ngày 15/10/2015 ta có: - Nhà kiểu biệt thự từ 3- 4 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch’ sàn, mái BTCT đổ tại chỗ có suất vốn đầu tư xây dựng là 8,170,000 đồng/m2 ( đã bao gồm VAT) => Suất chi phí xây dựng chưa gồm thuế VAT là: Pi = 8,170/ 1.1 = 7,427 (nghìn đồng/ m2) Coi như không có biến động về giá xây dựng nên suất chi phí xây dựng quý I năm 2017 chưa bao gồm thuế VAT là 7,427 nghìn đồng/m2 c. Suất chi phí xây dựng cho hạng mục phụ - Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe: 1,340,000 (đồng/m2) - Chi phí xây dựng đường giao thông: 5,470,000/1.1 = 4,972,727 (đồng/m2) - Chi phí xây dựng vỉa hè: 500,000 (đồng/m2) - Chi phí xây dựng nhà quản lý: 6,730,000/ 1.1 = 6,118,182 (đồng/m2) – theo quyết định 1161/QĐ/BXD ban hành ngày 15/10/2015 - Chi phí xây dựng nhà bảo vệ: 1,670,000/1.1) × 70% = 1,063,000 (đồng/m2) - Hệ thống cấp điện ngoài nhà: Lấy bằng 2% tổng chi phí xây dựng các hạng mục công trình chính - Hệ thống cấp nước ngoài nhà: Lấy bằng 2% tổng chi phí xây dựng các hạng mục công trình chính BẠCH THỊ KHÁNH HẠ_2014KX1 20 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:PGS.BÙI MẠNH HÙNG - Hệ thống thoát nước ngoài nhà: Lấy bằng 2% tổng chi phí xây dựng các hạng mục công trình chính Bảng 1. Tổng hợp chi phí xây dựng các hạng mục Đơn vị tính:1.000đ Suất CP Diện Chi phí trước Thuế VAT Chi phí sau TT Hạng mục xây tích thuế (10%) thuế dựng 1 2 3 4 5 =3×4 6 = 0.