Định Giá Đất Bồi Thường Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Tại Việt Nam

Luận văn thạc sĩ UEH phân tích định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc về chính sách và thực tiễn.

• Tác giả: Nguyễn Văn Hiếu
• Người hướng dẫn: PGS. Võ Trí Hảo
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Định Giá Đất Bồi Thường Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ, GIÁ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG, NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Khái quát về đất đai và giá trị đất đai
• 1.2. Khái niệm về đất đai
• 1.3. Đặc điểm và giá trị của tài sản đất đai
• 1.4. Phân loại đất đai
• 1.5. Thu hồi đất và các trường hợp thu hồi đất
• 1.5.1. Khái niệm thu hồi đất
• 1.5.2. Các trường hợp thu hồi đất
• 1.6. Khái quát về giá trị đất, thị giá đất, giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
• 1.6.1. Giá trị đất
• 1.6.2. Thị giá đất (giá đất thị trường)
• 1.6.3. Giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
• 1.7. Đặc trưng của giá đất thị trường
• 1.8. Những yếu tố ảnh hưởng đến thị giá đất
• 1.8.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
• 1.8.2. Nhóm các yếu tố kinh tế
• 1.8.3. Nhóm các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
• 1.8.4. Nhóm các yếu tố xã hội
• 1.9. Tiểu kết luận Chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC Ở VIỆT NAM VÀ NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
• 2.1. Định giá và thẩm định giá đất
• 2.2. Khái niệm định giá đất
• 2.3. Chủ thể định giá đất
• 2.4. Mục đích nhà nước định giá đất
• 2.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất của Nhà nước
• 2.5.1. Đặc thù về chế độ sở hữu toàn dân
• 2.5.2. Sự khác biệt về mục đích sử dụng đất
• 2.5.3. Tính thanh khoản, điều kiện thực hiện giao dịch đối với loại đất đai tương ứng
• 2.5.4. Kỳ vọng của thị trường bất động sản, đầu cơ và các yếu tố gây “méo” thị trường đất đai
• 2.5.5. Thời hạn sử dụng đất
• 2.6. Kinh nghiệm định giá đất ở một số nước trên thế giới
• 2.6.1. Định giá đất ở Úc
• 2.6.2. Định giá đất ở Singapore
• 2.7. Tiểu kết luận Chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG NHỮNG QUY ĐỊNH ĐỂ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG NAI
• 3.1. Nguyên tắc để nhà nước xác định giá đất
• 3.2. Phương pháp xác định giá đất
• 3.3. Cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất tính bồi thường
• 3.4. Quy trình xác định giá đất tính bồi thường
• 3.5. Thời điểm xác định giá đất tính bồi thường
• 3.6. Thực tiễn xác định giá đất bồi thường ở Đồng Nai
• 3.7. Tiểu kết luận Chương 3
• 4. CHƯƠNG 4: NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
• 4.1. Về chủ thể định giá đất bồi thường
• 4.2. Về nguyên tắc định giá đất bồi thường
• 4.3. Về phương pháp định giá đất bồi thường
• 4.4. Về quy trình định giá đất bồi thường
• 4.5. Về thời điểm áp giá đất bồi thường
• 4.6. Một số giải pháp từ phía cơ quan Nhà nước
• 4.7. Tiểu kết luận Chương 4
• Danh mục tài liệu tham khảo
• Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• TÓM TẮT LUẬN VĂN

Tóm tắt

I. Tổng quan về định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

Định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm tại Việt Nam. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn gắn liền với cuộc sống của người dân. Việc xác định giá đất bồi thường hợp lý là rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi cho người dân và tạo sự đồng thuận trong xã hội. Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước có quyền thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, nhưng giá bồi thường phải được xác định công bằng và hợp lý.

1.1. Khái niệm và vai trò của định giá đất bồi thường

Định giá đất bồi thường là quá trình xác định giá trị của đất đai bị thu hồi để bồi thường cho người dân. Vai trò của định giá đất bồi thường không chỉ giúp người dân nhận được khoản bồi thường công bằng mà còn ảnh hưởng đến sự ổn định chính trị và xã hội.

1.2. Các quy định pháp luật liên quan đến định giá đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và người sử dụng đất trong việc thu hồi đất. Các quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình định giá đất bồi thường.

II. Những thách thức trong việc định giá đất bồi thường tại Việt Nam

Việc định giá đất bồi thường tại Việt Nam đang gặp nhiều thách thức. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá thị trường. Điều này dẫn đến nhiều khiếu nại từ người dân và ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư.

2.1. Sự chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá thị trường

Giá đất bồi thường thường thấp hơn giá thị trường, gây thiệt thòi cho người dân. Điều này không chỉ làm giảm lòng tin của người dân vào chính sách của Nhà nước mà còn dẫn đến nhiều tranh chấp và khiếu nại.

2.2. Thiếu minh bạch trong quy trình định giá

Quy trình định giá đất bồi thường hiện nay còn thiếu minh bạch, dẫn đến sự nghi ngờ từ phía người dân. Việc không có sự tham gia của người dân trong quá trình định giá cũng làm gia tăng sự bất bình.

III. Phương pháp định giá đất bồi thường hiệu quả tại Việt Nam

Để cải thiện quy trình định giá đất bồi thường, cần áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả và minh bạch. Việc tham khảo kinh nghiệm từ các nước khác cũng có thể giúp Việt Nam hoàn thiện quy trình này.

3.1. Các phương pháp định giá đất phổ biến

Có nhiều phương pháp định giá đất như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, cần được áp dụng linh hoạt tùy theo từng trường hợp cụ thể.

3.2. Kinh nghiệm quốc tế trong định giá đất

Nhiều quốc gia đã áp dụng thành công các phương pháp định giá đất bồi thường hiệu quả. Việc học hỏi từ kinh nghiệm của họ có thể giúp Việt Nam cải thiện quy trình định giá đất bồi thường.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về định giá đất bồi thường

Nghiên cứu thực tiễn về định giá đất bồi thường tại một số địa phương cho thấy nhiều bất cập trong quy trình hiện tại. Việc áp dụng các phương pháp định giá mới có thể giúp cải thiện tình hình này.

4.1. Thực trạng định giá đất bồi thường tại Đồng Nai

Tại Đồng Nai, quy trình định giá đất bồi thường còn nhiều hạn chế. Giá đất bồi thường thường không phản ánh đúng giá trị thực tế, dẫn đến nhiều khiếu nại từ người dân.

4.2. Kết quả nghiên cứu và đề xuất cải tiến

Nghiên cứu cho thấy cần có sự cải tiến trong quy trình định giá đất bồi thường. Đề xuất bao gồm việc áp dụng các phương pháp định giá hiện đại và tăng cường sự tham gia của người dân.

V. Kết luận và hướng phát triển tương lai về định giá đất bồi thường

Định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề quan trọng và cần thiết phải được cải thiện. Việc áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả và minh bạch sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân và đảm bảo sự ổn định xã hội.

5.1. Tầm quan trọng của việc cải cách quy trình định giá

Cải cách quy trình định giá đất bồi thường không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn tạo ra sự đồng thuận trong xã hội, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế.

5.2. Định hướng phát triển trong tương lai

Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất bồi thường, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quy trình này.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Tại Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2015, diện tích đất tự nhiên của nước ta là khoảng 33.077 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm tới 82,43%, đất phi nông nghiệp chiếm 11,16%, còn lại là đất chưa sử dụng. Việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển kinh tế xã hội là tất yếu trong bối cảnh phát triển đất nước. Tuy nhiên, công tác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất vẫn còn nhiều bất cập, gây ra tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ các dự án đầu tư và sự ổn định xã hội.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích chính sách định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam, đánh giá hiệu quả của Luật Đất đai 2013 trong việc khắc phục những tồn tại trước đây, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định về định giá đất bồi thường. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật liên quan đến giá đất bồi thường, với ví dụ thực tiễn tại tỉnh Đồng Nai và tham khảo kinh nghiệm quốc tế từ Úc, Singapore. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân bị thu hồi đất, góp phần giảm thiểu tranh chấp và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về giá trị và giá đất, bao gồm:

• Lý thuyết giá trị đất: Đất đai là tài sản đặc biệt, không thể di chuyển, có tính hữu hạn, không đồng nhất và bền vững. Giá trị đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi, mục đích sử dụng và các yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp lý, xã hội.

• Mô hình định giá đất theo thị trường: Giá đất thị trường là mức giá ước tính trong giao dịch tự nguyện, khách quan giữa người mua và người bán trong điều kiện thương mại bình thường, phản ánh quan hệ cung cầu và các yếu tố ảnh hưởng.

• Bộ quy tắc ROCCIPI: Giải thích nguyên nhân giá đất bồi thường thấp hơn giá thị trường do các yếu tố như quy trình định giá, thiếu giám sát, năng lực định giá hạn chế, thiếu thông tin của người dân và sự tập trung quyền lực trong cơ quan nhà nước.

Các khái niệm chính bao gồm: giá trị đất, giá đất thị trường, giá đất do Nhà nước quy định, quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường đất.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp phân tích kinh tế - luật, phân tích luật viết và tổng hợp số liệu. Nguồn dữ liệu chính bao gồm:

• Văn bản pháp luật liên quan đến đất đai, định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

• Số liệu thống kê diện tích đất và giá đất tại Việt Nam, đặc biệt là tỉnh Đồng Nai.

• Tài liệu nghiên cứu, báo cáo ngành và kinh nghiệm quốc tế từ Úc, Singapore.

Phương pháp phân tích tập trung vào đánh giá các quy định pháp luật hiện hành, so sánh thực tiễn áp dụng và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bồi thường. Cỡ mẫu nghiên cứu là các văn bản pháp luật, số liệu thống kê và các trường hợp thực tế tại Đồng Nai. Phân tích được thực hiện theo timeline từ năm 2013 (Luật Đất đai 2013) đến năm 2017.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Chênh lệch lớn giữa giá đất bồi thường và giá thị trường: Giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thường thấp hơn giá thị trường thực tế từ 30% đến 50%, gây thiệt thòi cho người dân và làm phát sinh khiếu kiện. Ví dụ, tại Đồng Nai, giá đất bồi thường thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường khoảng 40%.

2. Quy trình định giá đất bồi thường còn nhiều bất cập: Hội đồng thẩm định giá đất chủ yếu là cơ quan hành chính nhà nước, thiếu tổ chức định giá chuyên nghiệp và sự tham gia của người dân. Quy trình thẩm định giá mang tính hành chính, thiếu minh bạch và khách quan.

3. Thiếu cơ chế giám sát và minh bạch trong định giá đất: Người dân không được tham gia đóng góp ý kiến trong quá trình xác định giá đất bồi thường, dẫn đến sự không đồng thuận và phản ứng tiêu cực. Việc thiếu thông tin và hiểu biết về quyền lợi cũng làm giảm hiệu quả của công tác bồi thường.

4. Ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, pháp lý và xã hội đến giá đất: Giá đất chịu tác động mạnh từ vị trí, mục đích sử dụng, quy hoạch, quan hệ cung cầu, chính sách nhà nước và tâm lý thị trường. Sự biến động của giá đất không được cập nhật kịp thời trong bảng giá đất do Nhà nước ban hành.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự chênh lệch giá đất bồi thường và giá thị trường là do quy trình định giá đất còn mang tính hành chính, thiếu sự tham gia của các bên liên quan và chưa có hướng dẫn cụ thể về cơ chế “ngang giá thị trường”. So với các nước như Úc và Singapore, Việt Nam chưa xây dựng được hệ thống định giá đất chuyên nghiệp, minh bạch và linh hoạt theo biến động thị trường.

Việc giá đất bồi thường thấp hơn giá thị trường dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực như khiếu kiện kéo dài, trì hoãn tiến độ dự án, thất thu ngân sách và mất ổn định xã hội. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh giá đất bồi thường và giá thị trường tại các địa phương, bảng quy trình thẩm định giá đất hiện hành và sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Kết quả nghiên cứu khẳng định cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp luật về định giá đất, tăng cường vai trò của tổ chức định giá chuyên nghiệp, minh bạch quy trình và nâng cao nhận thức của người dân về quyền lợi khi bị thu hồi đất.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Xây dựng quy trình định giá đất bồi thường minh bạch, khách quan: Thiết lập quy trình có sự tham gia của các bên liên quan, đặc biệt là người dân bị thu hồi đất, nhằm đảm bảo sự đồng thuận và công bằng. Thời gian thực hiện trong vòng 1-2 năm, do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các địa phương.

2. Phát triển tổ chức định giá đất chuyên nghiệp độc lập: Thành lập các tổ chức thẩm định giá đất độc lập, có chuyên môn cao, hoạt động theo tiêu chuẩn quốc tế để tham gia vào quá trình định giá đất bồi thường. Chủ thể thực hiện là Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan, triển khai trong 3 năm tới.

3. Cập nhật và điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường: Rút ngắn chu kỳ điều chỉnh bảng giá đất từ 5 năm xuống còn 1-2 năm, đồng thời áp dụng phương pháp điều chỉnh linh hoạt theo biến động thị trường. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thực hiện.

4. Tăng cường công khai, minh bạch thông tin về giá đất và quyền lợi người dân: Xây dựng hệ thống thông tin công khai về giá đất, quy hoạch và chính sách bồi thường để người dân dễ dàng tiếp cận và giám sát. Thời gian thực hiện trong 1 năm, do các cơ quan quản lý đất đai phối hợp với chính quyền địa phương.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hoàn thiện chính sách, quy trình định giá đất bồi thường, nâng cao hiệu quả quản lý và giảm thiểu tranh chấp.

2. Các tổ chức thẩm định giá và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp cơ sở pháp lý và thực tiễn để nâng cao chất lượng dịch vụ định giá đất, đảm bảo tính khách quan và minh bạch.

3. Người dân có đất bị thu hồi: Hiểu rõ quyền lợi, quy trình định giá đất bồi thường, từ đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tham gia đóng góp ý kiến trong quá trình thu hồi đất.

4. Nhà nghiên cứu và học viên ngành Luật Kinh tế, Quản lý đất đai: Tài liệu tham khảo chuyên sâu về pháp luật đất đai, chính sách bồi thường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Giá đất bồi thường khác gì so với giá thị trường?
   Giá đất bồi thường do Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường thực tế do áp dụng bảng giá đất và quy trình định giá hành chính. Giá thị trường phản ánh giá giao dịch tự do giữa người mua và người bán trong điều kiện thương mại bình thường.

2. Ai có thẩm quyền định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?
   Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành bảng giá đất và tổ chức Hội đồng thẩm định giá đất để xác định giá đất bồi thường. Tuy nhiên, hiện nay các tổ chức định giá chuyên nghiệp chưa được tham gia rộng rãi.

3. Tại sao người dân thường không đồng thuận với giá đất bồi thường?
   Nguyên nhân chính là do giá đất bồi thường thấp hơn giá thị trường, quy trình định giá thiếu minh bạch, người dân không được tham gia đóng góp ý kiến và thiếu thông tin về quyền lợi của mình.

4. Có giải pháp nào để giảm thiểu tranh chấp về giá đất bồi thường?
   Cần xây dựng quy trình định giá minh bạch, phát triển tổ chức định giá chuyên nghiệp, cập nhật bảng giá đất sát với thị trường và tăng cường công khai thông tin để người dân giám sát.

5. Kinh nghiệm quốc tế về định giá đất bồi thường có thể áp dụng gì cho Việt Nam?
   Các nước như Úc và Singapore áp dụng hệ thống định giá đất chuyên nghiệp, minh bạch, điều chỉnh giá đất thường xuyên theo biến động thị trường và có sự tham gia của các bên liên quan trong quy trình định giá.

Kết luận

• Luận văn đã làm rõ các bất cập trong quy định và thực tiễn định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam, đặc biệt là sự chênh lệch lớn giữa giá đất bồi thường và giá thị trường.

• Phân tích các yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp lý và xã hội ảnh hưởng đến giá đất, đồng thời so sánh kinh nghiệm quốc tế để làm cơ sở đề xuất giải pháp.

• Đề xuất xây dựng quy trình định giá minh bạch, phát triển tổ chức định giá chuyên nghiệp, cập nhật bảng giá đất sát với thị trường và tăng cường công khai thông tin.

• Kết quả nghiên cứu có giá trị khoa học và thực tiễn, góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, bảo vệ quyền lợi người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

• Các bước tiếp theo là triển khai các giải pháp đề xuất trong vòng 1-3 năm tới, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và đối tượng áp dụng.

Hành động ngay hôm nay để góp phần xây dựng hệ thống định giá đất bồi thường công bằng, minh bạch và hiệu quả tại Việt Nam!

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ, GIÁ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG, NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát về đất đai và giá trị đất đai Đất đai là một trong những loại tài nguyên đặc biệt có giá trị, ngoài là một tư liệu sản xuất thì nó còn đóng vai trò là nguồn lực quan trọng để phát triển nền nông nghiệp của một quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Đối với con người, chúng ta không thể nào sống và tồn tại nếu không có đất đai, bởi vì mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc của mỗi người đều gắn với đất đai. Theo kết quả thống kê diện tích đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2015 thì tính đến ngày 31/12/2015, diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.077 ha; trong đó đất nông nghiệp là 27.206 ha, chiếm 82,43% diện tích đất của cả nước; đất phi nông nghiệp là 3.829 ha, chiếm 11,16 % diện tích đất cả nước; đất chưa sử dụng là 2.042 ha, chiếm 6,41% diện tích đất cả nước1.

Khái niệm về đất đai Hiện nay, có rất nhiều quan niệm về đất đai, cụ thể như theo quan điểm của ngành kinh tế học thì đất đai ngoài mặt đất còn bao gồm tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất. Tất cả những thứ này không phải là sản phẩm do con người làm ra2. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, 1 Điều 1 Quyết định số 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015. 2 Hồ Thị Lam Trà (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội, tr.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 11 khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người3. Như vậy phải khẳng định, đất đai là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Ở nước ta, khi còn nhiều người sống nhờ vào nông nghiệp, thì đất đai càng trở thành nguồn lực quan trọng. Tuy nhiên, nếu xem đất đai là tài nguyên thì thực tế đã tạo ra sự ngộ nhận rằng, đất đai cũng giống như cá bắt dưới sông, chim thú săn trên rừng.

Hầu hết các nước đều coi đất đai là bất động sản và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất4. Cụ thể ở Thái Lan xem bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai 5. Thậm chí ở Pháp, xem mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản6. Trên bình diện pháp lý của Bộ luật Dân sự 2015 lại coi đất đai không thể là tài nguyên mà phải là tài sản7.

Đất đai trong giao lưu dân sự được hình thành bằng số liệu diện tích đất cùng vị trí của mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những thuộc tính của tài sản đất đai đó là: nhu cầu của con người được đất đai đáp ứng, tức là có giá trị sử dụng; đất đai là đối tượng để con người trao đổi mua bán, có nghĩa là quá trình giao lưu dân sự có sự tham gia của đất đai. Do đó, đất đai được quản lý theo đúng nguyên tắc giống như quản lý tài sản.

Các quan hệ về đất đai phải được nhìn nhận và điều chỉnh với tính cách là quan hệ tài sản. Chỉ như vậy mới có cơ sở để xác lập một trật tự đất đai mới, thực sự lành mạnh, giúp phát triển kinh tế một cách bình thường, góp phần ổn định đời sống.2 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT ngày 26/11/2012 về việc ban hành quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất. 4 Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức. 5 Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan.

6 Điều 520 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp. 7 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 12 Vì đất đai là tài sản nên quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, trong đó tuy nhà nước đóng vai trò đại diện chủ sở hữu nhưng không đồng thời là người sử dụng đất bởi nhà nước không đóng vai trò trung tâm trong khai thác nguồn tài nguyên đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển của đất nước. Người sử dụng đất có nhiều thay đổi theo quá trình của Luật Đất đai, cụ thể tại Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất trong đó có đối tượng là cá nhân người nước ngoài 8 nhưng đến Luật Đất đai 2013 đã bỏ đối tượng này9.

Sự thay đổi này nhằm giảm thiểu tình trạng người nước ngoài mua của một vùng đất rộng lớn, khó quản lý về mặt hành chính, gây nên bất ổn xã hội. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay quy định này mâu thuẩn với Luật Nhà ở năm 2014, bởi do muốn mở rộng đối tượng cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu hoặc kinh doanh nhà ở gắn liền với đất ở nhằm mục tiêu giúp thị trường bất động sản ngày càng phát triển và tạo điều kiện đảm bảo cho họ đến Việt Nam sống và làm việc10. Tóm lại, có thể thấy rằng đất đai là một tài sản đặc biệt và khác biệt so với những tài sản, hàng hóa bình thường khác bởi quá trình lao động không tạo ra nó mà chỉ tác động vào nó để chuyển từ trạng thái hoang sơ trở nên có lợi ích, có khả năng sinh lợi cao. Theo một đánh giá của Ngân hàng thế giới và Viện Khoa học xã hội Trung Quốc, khoảng một nửa tới 2/3 của cải của các dân tộc được gắn liền với đất đai11.

Đặc điểm và giá trị của tài sản đất đai Trước hết cần khẳng định, trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai này có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của nó có ảnh hưởng đến đời 8 Điều 9.7 Luật Đất đai 2003. 9 Điều 5 Luật Đất đai 2013.

11 Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 14/2014, tr. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 13 sống người dân và sự phát triển kinh tế của quốc gia. Do không phải là một tài sản bình thường nên đất đai có những đặc điểm đặc biệt sau: Thứ nhất, về đặc điểm hình thành: đất đai xuất hiện và tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước con người. Chúng ta không thể nào dịch chuyển được đất đai do chúng có tính bất động, trong khi các tài sản khác là kết quả lao động của con người.

Dù được đem chuyển nhượng nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi cụ thể nào khác. Thứ hai, đất đai có tính hữu hạn: bởi vì diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Do đó, cần sử dụng đất đai một cách tiết kiệm vì nhu cầu sử dụng đất của con người là rất lớn do phải đáp ứng yêu cầu về tăng dân số. Vì vậy sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất là một vấn đề có ý nghĩa hết sức to lớn và mang tính toàn cầu.

Thứ ba, tính không đồng nhất: cụ thể là tỉ trọng và chất lượng giữa các thửa đất là khác nhau. Mỗi bất động sản sẽ có những khác biệt về giá, giá cả gắn liền với đặc điểm riêng của từng loại bất động sản khác nhau. Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay, sẽ được trình bày cụ thể ở Mục 1. Thứ tư, đất đai có tính bền vững: tức là cho dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hữu.

Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Để đất đai luôn có giá trị cao về nông nghiệp, cần phải cải tạo và bồi bổ, nếu không thì đất đai ngày càng trở nên hoang hóa. Qua đây, chúng ta khẳng định được tầm quan trọng của tài sản đất đai và có ý thức sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, đó là sự đối xử công bằng với thiên nhiên và yêu cầu chung của xã hội. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

Phân loại đất đai Việc phân loại đất tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 dựa vào tiêu chí về mục đích sử dụng đất để phân loại các loại đất và được phân thành 3 nhóm: đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Cụ thể như sau: Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác như các loại cây hoa màu: ngô, khoai, sắn,… và những loại cây được coi là lương thực; đất trồng cây lâu năm như dừa, cam, chanh,… Tuy nhiên việc sử dụng đất nông nghiệp tương đối phong phú, không chỉ đơn thuần là để trồng lúa, hoa màu mà còn dùng vào mục đích chăn nuôi gia súc, nuôi trồng thủy sản,…12.