CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CĂN HỘ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ ĐIỀU KIỆN BÁN CĂN HỘ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1. Khái niệm và đặc điểm về căn hộ hình thành trong tương lai 1. Khái niệm căn hộ hình thành trong tương lai Trên thị trường nhà ở tại các đô thị lớn Việt Nam trong 10 năm qua (2014- 2024), căn hộ là sản phẩm BĐS thu hút nhiều sự quan tâm của người mua nhà ở, bởi so với nhà ở riêng lẻ, giá một căn hộ phù hợp với tài chính của phần đông bộ phận dân cư. Chính vì vậy, bán căn hộ là giải pháp tốt nhất tạm thời để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người dân1.
Nhu cầu mua căn hộ lớn dẫn đến nhiều khách hàng sẵn sàng thanh toán tiền trước cho CĐT khi hàng hoá căn hộ chỉ còn trên bản vẽ, lúc này hình thức bán căn hộ HTTTL ra đời. Căn hộ HTTTL là thuật ngữ được ghép từ các khái niệm riêng biệt giữa danh từ chỉ vật “căn hộ” và trạng từ chỉ thời gian “HTTTL” để tạo thành một nhóm từ ngữ có ý nghĩa. Pháp luật kinh doanh BĐS không quy định như thế nào là căn hộ HTTTL do đó để đúc kết được khái niệm căn hộ HTTTL cần làm rõ các khái niệm liên quan đến căn hộ, căn hộ CC, nhà CC và tài sản HTTTL.5 Thông tư số 03/2021 mô tả cụ thể thuật ngữ “căn hộ”, theo đó, “Căn hộ là không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể. Căn hộ có thể có một hay nhiều không gian chức năng như phòng khách, phòng sinh hoạt chung; chỗ làm việc, học tập, chỗ thờ cúng tổ tiên, các phòng ngủ, phòng ăn, bếp, khu vệ sinh, chỗ giặt giũ, phơi quần áo, ban công hoặc lô gia, kho chứa đồ”2.
Nhìn chung một căn hộ sẽ có đầy đủ các tiện ích, chức năng như một nhà ở thông thường để đáp ứng nhu cầu sống cơ bản của phần lớn dân cư. Các căn hộ thường không tồn tại độc lập, riêng lẻ một mình mà thường kết nối với nhau tạo thành một thể thống nhất. Kết cấu này có nhiều nét tương đồng với hình thái của tổ ong, với nhiều ô nhỏ liên kết chặt chẽ với nhau. Căn cứ chức năng mà căn 1 Hà Hải (2023), Hợp đồng mua bán căn hộ CC theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận án Tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội thuộc Viện Khoa học xã hội Việt Nam, trang 23.
2 Bộ Xây dựng (2021), Thông tư số 21/2019/TT-BXD ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà CC, ban hành ngày 31/12/2019. 13 hộ được phân chia thành nhiều dạng khác nhau, căn hộ cho cư dân để ở được gọi là căn hộ CC, căn hộ để làm khách sạn, nghỉ dưỡng, du lịch được gọi là căn hộ lưu trú hay gọi là căn hộ du lịch…. Ngoài ra, còn có một số tên gọi khác của một số loại căn hộ được đặt theo thiết kế, hình dáng căn hộ như căn hộ sky villa là căn hộ kết hợp giữa biệt thự đơn lập và căn hộ; căn hộ duplex là căn hộ có thiết kế thông tầng giữa ít nhất hai tầng trở lên trong toà nhà, cầu thang bên trong căn hộ; căn hộ penthouse là căn hộ nằm ở tầng cao nhất của toà nhà. Tuy nhiên, ngoài căn hộ lưu trú và căn hộ CC, các loại hình căn hộ khác chưa được pháp luật Việt Nam định nghĩa cụ thể.
Thuật ngữ “Căn hộ chung cư (CC)” được hiểu là căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể.3 Định nghĩa này chủ yếu đề cập đến mục đích sử dụng của căn hộ mà chưa làm nổi bậc lên đặc điểm riêng biệt của căn hộ CC so với các loại căn hộ khác dẫn đến khó hình dung được hình ảnh căn hộ CC là như thế nào nếu chỉ tìm hiểu khái niệm căn hộ thông qua quy định này. Bên cạnh đó, khái niệm này còn tiếp tục đề cập đến khái niệm về một thực thể tồn tại lớn hơn căn hộ, bao quát và được cấu thành bởi nhiều căn hộ đó là nhà CC. Thuật ngữ “CC” tiếng anh là condominium4, là thuật ngữ thường xuất hiện trong pháp luật BĐS hiện đại, mang ý nghĩa là nhà ở tập thể nơi các cá nhân có quyền sở hữu riêng đối với mỗi căn hộ (“unit”) trong một toà nhà và quyền sở hữu chung đối với đất và phần tiện ích dùng chung trong toà nhà đó. Tại Singapore, với diện tích đất eo hẹp, nhà CC đặc biệt phổ biến.
Theo cơ quan tái phát triển quy hoạch đô thị Singapore (Urban Redevelopment Authority), nhà CC gồm CC dạng “flat” và CC dạng “condominium”, nhưng không được xem là nhà ở có sẵn mà là DA phát triển nhà ở không sở hữu đất (“non-landed residential”), được phê duyệt cho mục đích để ở. Từ “flat” và “condominium” ở Singapore thường dùng trong quy hoạch tổng thể 3 Mục 1.6 Thông tư số 21/2019/TT-BXD. 4 Britannica Concise (2006), Từ điển Encyclopedia, tr. Condominium in modern property law, individual ownership of one dwelling unit within a multidwelling building.
Unit owners have undivided ownership interest in the land and those portions of the building shared in common. This type of ownership has been present in Europe since the end of the Middle Ages; in the U. it dates to the latter half of the 19th century and has been popular in crowded urban areas. 14 cho DA phát triển căn hộ sử dụng tầng 1 để phục vụ cho trung tâm thương mại5.
Mỗi loại CC sẽ gồm nhiều đơn vị ở (“residential unit”) gọi tắt là căn hộ. Tương tự quy định pháp luật Việt Nam về căn hộ, căn hộ theo quy định tại Singapore phải được bố trí tối thiểu phòng ngủ, phòng khách, phòng ăn, nhà bếp và nhà vệ sinh. Sự khác biệt giữa định nghĩa nhà CC theo Luật NO 2014 và Luật NO 2023 là nhà CC được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp, quy định mới đã bỏ đi cụm “để ở và kinh doanh”. Việc bỏ đi cụm từ này đã dẫn đến định nghĩa nhà CC được mở rộng phạm vi hơn định nghĩa trước đó và tiếp cận gần gũi với ý nghĩa nhà CC trên thực tế hơn so với định nghĩa trước đây.
Thuật ngữ “tài sản HTTTL” lần đầu tiên được quy định tại Nghị định 165/1999/NĐ-CP, theo đó tài sản HTTTL là tài sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.6 Quy định này không phù hợp với bản chất của tài sản HTTTL vì không phải mọi tài sản sẽ đều dùng vào mục đích giao dịch bảo đảm đồng thời việc HTTTL của tài sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn vốn tạo lập nên tài sản, kế hoạch xây dựng, nhân lực, vật lực v., việc thực hiện giao dịch bảo đảm không phải là điều kiện hình thành tài sản. Luật KDBĐS 2006 không định nghĩa tài sản HTTTL nhưng quy định nhà ở HTTTL được hiểu là tại thời điểm ký hợp đồng, nhà ở đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ DA, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. 7 Quy định này chưa đề cập đến một yếu tố quan trọng tạo lập nên tài sản HTTTL là vốn. Luật KDBĐS 2014 đã sửa đổi định nghĩa8 tiếp cận nhà ở HTTTL theo một hướng khác hoàn toàn là xem xét hình thành ở góc độ vật lý, nghĩa là tài sản chưa có thật trên thực tế.
BLDS 2015 quy định tài sản HTTTL bao gồm tài sản chưa hình thành; hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác 5 Urban Redevelopment Authority (2023), Flats and Condominiums, https://www.sg/Corporate/Guidelines/Development-Control/Residential/Flats- Condominiums/Introduction, truy cập ngày 07/2/2024. 6 Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, ban hành ngày 19/11/1999. 7 Khoản 8 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS 2006 8 Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS 2014 15 lập giao dịch.9 Định nghĩa này tiếp cận tài sản HTTTL ở hai phương diện, phương diện pháp lý và phương diện vật lý. Tuy nhiên, không ai có thể xác định được chủ thể có thể thực sự xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch hay không do đó quy định này thiếu sót trong việc xác định điều kiện để tài sản chắc chắn trở thành tài sản HTTTL.
Luật NO 2023 định nghĩa nhà ở HTTTL tương tự định nghĩa về nhà ở HTTTL tại Luật NO 2014, tuy nhiên có một số điều chỉnh đáng lưu ý như: (i) sửa từ “và” thành từ “hoặc” nghĩa là theo quy định năm 2014 để đáp ứng điều kiện trở thành nhà ở HTTTL cần tuân thủ cả hai điều kiện vừa đang trong quá trình xây dựng vừa chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Quy định tại Luật NO 2023 chỉ cần đáp ứng bất kỳ điều kiện nào trong các điều kiện gồm đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng thì là tài sản HTTTL. Vấn đề đặt ra là giả sử rằng nhà ở đã xây dựng xong và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng xong, tuy nhiên chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản cho chủ sở hữu thì có được xem là nhà ở có sẵn không. Nếu là nhà ở có sẵn thì phải được đưa vào kinh doanh nhà ở có sẵn, tuy nhiên theo quy định Luật KDBĐS 2023, điều kiện có giấy chứng nhận sở hữu nhà ở là điều kiện cơ bản, tiên quyết để được kinh doanh nhà ở có sẵn.
Vậy lúc này tài sản vừa không thể bán theo quy định nhà ở HTTTL, vừa không thể bán theo quy định về nhà ở có sẵn. Lý luận này sẽ mâu thuẫn với thực tế rằng trong nhiều DA, CĐT bán tài sản trước thời điểm việc nghiệm thu hoàn thành. Tuy nhiên, do không bán hết tài sản nên sau khi nghiệm thu hoàn thành và đưa vào sử dụng, nên tài sản vẫn được bán theo hình thức bán nhà ở HTTTL. (ii) bổ sung cụm “theo quy định của pháp luật về xây dựng” vào cụm “đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng” để nhấn mạnh việc nghiệm thu phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật xây dựng.
Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa thể xác định được thời điểm nào là thời điểm chuyển giao từ tài sản HTTTL thành tài sản có sẵn, hoặc thời điểm nào để bắt đầu được gọi là tài sản HTTTL, do đó, cần tiếp tục nghiên cứu 9 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015.