Chương 1 TONG QUAN 1. Lý luận về thu hồi dat và các van đề liên quan 1. Một số khái niệm Thu hồi đất Thu hồi dat là việc Nha nước quyét định thu lại quyền sử dung dat của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Bồi thường về đất Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với điện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
Chi phi đầu tư vào đất còn lại Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phi san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Là việc Nhà nước trợ giúp cho người có dat thu hồi dé 6n định đời sống, sản xuất và phát triển. Các khoản hỗ trợ khi Nha nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ én định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyền đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân. Tái định cư Là việc thay đổi địa điểm cư trú và sản xuất nhằm phục vụ công tác quy hoạch và xây dựng các dự án, chương trình phát triển của Nhà nước.
Tái định cư là biện pháp nhằm 6n định, khôi phục đời sống cho những người bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi không hết, phần còn lại không còn đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyền đến nơi ở mới. Như vậy tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế xã hội đối với một bộ phận dân cư đã chấp nhận sự thiệt thòi vì sự phát triển chung. Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng. Hiện nay ở nước ta khi thu hồi đất mà phải di chuyên chỗ ở thì người sử dụng đất được bồ trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bang nhà ở hoặc bôi thường bằng giao đất ở mới hoặc là bồi thường bằng tiền dé người dân tự lo chỗ ở mới.
Chính sách liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1. Cơ chế về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện việc thu hồi đất Về cơ chế thu hồi đất Luật dat đai Việt Nam năm 2013 quy định rõ: “Dat đai thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước có quyền thu hồi đất trong quá trình thực hiện chính sách phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, xây dựng các công trình công cộng, công trình phúc lợi, công trình phục vụ an ninh - quốc phòng hoặc thu hồi đất do có vi phạm pháp luật về đất đai. Cũng theo quy định, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với những trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Khi thu hồi đất, Nhà nước sẽ phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi để giải phóng mặt bằng. Việc thu hồi đất được phân cấp theo thâm quyền cụ thê và chặt chẽ. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc thu hồi dat của các tô chức trên địa ban quản ly; Uy ban nhân dân cấp huyện thực hiện thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý. Công tác thu hồi đất được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết và quy hoạch chi tiết xây dựng đã phê duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyền căn cứ vào quy hoạch đã phê duyệt tiến hành kiêm kê lại toàn bộ diện tích khu vực cần thu hồi như: tong diện tích thu hồi đất, điện tích đất theo từng loại đất, khảo sát giá đất, kiêm kê toàn bộ tài sản, vật kiến trúc, cây cối hoa màu có trên đất. Lập phương án bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất, hỗ trợ người sử dụng đất phải di chuyên chỗ ở, người bị thu hồi đất phải chuyền đổi nghề nghiệp, hỗ trợ những gia đình nghèo, gia đình chính sách. Phương án bồi thường, hỗ trợ được lập theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về giá cả bồi thường và chính sách hỗ trợ có liên quan. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà đã có dự án đầu tư để giao hoặc cho thuê thì việc tô chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, thị, thành phố; trường hợp thu hồi đất mà chưa có dự án dau tư thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Tổ chức phat triển quỹ dat.
Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất đề giao hoặc cho thuê thi nhà đầu tư được nhận chuyền nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyén sử dụng đất của các tô chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Với các quy định mới này nhà đầu tư đã chủ động hơn trong việc lựa chon địa ban dé đầu tư sản xuất kinh doanh. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi Luật Dat dai 2013 quy dinh về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có dat bị thu hồi, cụ thé như sau: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nêu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có dat dé bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thé của loại đất thu hồi do Uy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất dé bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp thị xã lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi dat dé bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi dat ở mà phải di chuyền chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa ban và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá tri quyên sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn dat ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất dé bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để 6n định đời sống, đào tạo chuyền đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới. Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ đề thực hiện thu hồi đất.
Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng phù hợp hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của người có đất bị thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ ràng hơn. Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc có rat ít khiếu nại. Việc bổ sung quy định về tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất.
Đối với trường hợp thu hồi đất đề sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khá thuận lợi, ít gặp trở ngại từ phía người có đất bị thu hồi. Các yếu tố ảnh hướng hướng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai ở các khía cạnh sau: + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất dé thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat là một trong những nhân tổ ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng dat, từ đó tác động đến giá dat tính bồi thường.