Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân bị thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thành phố yên bái tỉnh yên bái

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân bị thu, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất

• Tác giả: Nguyễn Tuấn Dũng
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Ngọc Nông
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Bồi Thường Giải Phóng Mặt Bằng Và Ảnh Hưởng Đến Người Dân Bị Thu Hồi Đất Tại Yên Bái
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• MỞ ĐẦU
• Tính cấp thiết của đề tài
• Mục tiêu nghiên cứu
• Ý nghĩa của đề tài
• Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
• Ý nghĩa trong thực tiễn
• 1. Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• 1.1.1. Bồi thường, hỗ trợ
• 1.1.2. Định giá đất và định giá bất động sản
• 1.2. Đặc điểm, vai trò và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
• 1.2.1. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• 1.2.2. Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
• 1.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• 1.3. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số nước và tổ chức quốc tế
• 1.3.1. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước
• 1.3.2. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài trợ (WB và ADB)
• 1.4. Cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam qua các giai đoạn
• 1.4.1. Thời kỳ trước 1987
• 1.4.2. Thời kỳ 1987 đến 1993
• 1.4.3. Thời kỳ 1993 đến 2003
• 1.4.4. Thời kỳ từ 2003 đến tháng 7/2014
• 1.4.5. Thời kỳ từ tháng 7/2014 đến nay
• 1.5. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số tỉnh và tại tỉnh Yên Bái
• 1.5.1. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Tuyên Quang
• 1.5.2. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Vĩnh Phúc
• 1.5.3. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Phú Thọ
• 1.5.4. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Yên Bái
• 2. Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Nội dung nghiên cứu
• 2.2.1. Đánh giá được về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai của thành phố Yên Bái
• 2.2.2. Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự án
• 2.2.3. Trên cơ sở khảo sát ý kiến của người dân bị thu hồi đất của 02 dự án đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự án
• 2.2.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần khắc phục những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng ở địa bàn nghiên cứu
• 2.3. Phương pháp nghiên cứu
• 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
• 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 2.3.3. Phương pháp thống kê so sánh
• 2.3.4. Phương pháp chuyên gia
• 2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu
• 3. Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác quản lý, sử dụng đất của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Yên Bái
• 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái
• 3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển của thành phố Yên Bái
• 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái
• 3.1.5. Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Yên Bái
• 3.2. Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự án nghiên cứu
• 3.2.1. Khái quát chung về quy mô 02 dự án nghiên cứu
• 3.2.2. Hiệu quả của dự án mang lại
• 3.2.3. Các văn bản liên quan của 02 Dự án nghiên cứu
• 3.2.4. Kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án
• 3.3. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của hai dự án thông qua khảo sát ý kiến của người dân thu hồi đất
• 3.4. Đề xuất một số giải pháp
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại Yên Bái đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển. Theo Luật Đất đai 2013, việc thu hồi đất nhằm phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội là cần thiết. Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác này còn nhiều bất cập. Nhiều người dân bị thu hồi đất không nhận được mức bồi thường hợp lý, dẫn đến tình trạng khiếu kiện. Đánh giá công tác bồi thường cần xem xét các yếu tố như quy trình thực hiện, mức độ hài lòng của người dân và sự công bằng trong việc định giá đất. Một số dự án tại Yên Bái đã cho thấy sự chậm trễ trong việc thực hiện bồi thường, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và đời sống của người dân. Theo khảo sát, nhiều hộ dân cho rằng mức bồi thường không đủ để họ tái định cư và ổn định cuộc sống.

1.1. Tình hình thực hiện bồi thường

Tình hình thực hiện công tác bồi thường tại Yên Bái cho thấy sự thiếu đồng bộ trong quy trình. Nhiều dự án không có sự tham gia của người dân trong việc xác định giá trị đất. Điều này dẫn đến sự không hài lòng và bức xúc trong cộng đồng. Theo một nghiên cứu, khoảng 60% người dân cho rằng giá bồi thường không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai. Hơn nữa, việc thiếu thông tin và sự minh bạch trong quy trình bồi thường cũng là nguyên nhân chính gây ra sự phản đối từ người dân. Cần có các biện pháp cải thiện quy trình này để đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy tiến độ dự án.

II. Ảnh hưởng đến người dân bị thu hồi đất

Việc thu hồi đất không chỉ ảnh hưởng đến tài sản mà còn tác động sâu sắc đến đời sống tinh thần và kinh tế của người dân. Nhiều hộ gia đình bị thu hồi đất đã phải đối mặt với khó khăn trong việc tìm kiếm việc làm mới và ổn định cuộc sống. Theo khảo sát, khoảng 70% người dân cho biết họ gặp khó khăn trong việc tái định cư và tìm kiếm nguồn thu nhập mới. Điều này dẫn đến tình trạng nghèo đói và bất ổn xã hội. Hơn nữa, sự thiếu hụt về cơ sở hạ tầng tại các khu tái định cư cũng làm gia tăng áp lực cho người dân. Cần có các chính sách hỗ trợ kịp thời để giúp người dân ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.

2.1. Tác động kinh tế

Tác động kinh tế từ việc thu hồi đất là rất lớn. Nhiều hộ gia đình mất đi nguồn thu nhập chính từ nông nghiệp, dẫn đến tình trạng khó khăn tài chính. Theo thống kê, khoảng 50% hộ dân không có đủ khả năng chi trả cho các nhu cầu cơ bản sau khi bị thu hồi đất. Việc thiếu hụt nguồn thu nhập ổn định đã khiến nhiều gia đình rơi vào tình trạng nợ nần. Để khắc phục tình trạng này, cần có các chương trình hỗ trợ tài chính và đào tạo nghề cho người dân, giúp họ có thể tìm kiếm việc làm mới và ổn định cuộc sống.

III. Đề xuất giải pháp cải thiện công tác bồi thường

Để cải thiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, cần thực hiện một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, cần tăng cường sự tham gia của người dân trong quy trình xác định giá trị đất. Việc này không chỉ giúp đảm bảo tính công bằng mà còn tạo sự đồng thuận trong cộng đồng. Thứ hai, cần có các chính sách hỗ trợ kịp thời cho người dân bị thu hồi đất, bao gồm hỗ trợ tài chính và đào tạo nghề. Cuối cùng, cần nâng cao tính minh bạch trong quy trình bồi thường để giảm thiểu tình trạng khiếu kiện và bức xúc trong xã hội. Những giải pháp này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi thường và đảm bảo quyền lợi cho người dân.

3.1. Tăng cường sự tham gia của người dân

Việc tăng cường sự tham gia của người dân trong quy trình bồi thường là rất quan trọng. Cần tổ chức các cuộc họp cộng đồng để lắng nghe ý kiến và nguyện vọng của người dân. Điều này không chỉ giúp cải thiện quy trình bồi thường mà còn tạo ra sự đồng thuận và tin tưởng từ phía người dân. Hơn nữa, việc công khai thông tin về quy trình bồi thường và giá trị đất cũng sẽ giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi của mình. Cần có các biện pháp cụ thể để thực hiện điều này, từ đó nâng cao hiệu quả công tác bồi thường tại Yên Bái.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Yên Bái có tổng diện tích tự nhiên 10.678,13 ha, bao gồm 17 đơn vị hành chính trực thuộc (09 phường và 08 xã). Trong tiến trình đẩy mạnh đô thị hóa và phát triển hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 2014 - 2017, nhu cầu thu hồi đất để triển khai các công trình giao thông và chỉnh trang đô thị gia tăng mạnh mẽ. Tuy nhiên, quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại địa phương nảy sinh nhiều thách thức phức tạp, đặc biệt là sự chênh lệch giữa giá bồi thường quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường, dẫn đến tình trạng chậm tiến độ bàn giao mặt bằng và phát sinh khiếu nại đất đai.

Đề tài tập trung giải quyết vấn đề cốt lõi: Đánh giá toàn diện thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đo lường mức độ tác động của việc thu hồi đất đến đời sống, việc làm, thu nhập của người dân địa phương. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể bao gồm: phân tích kết quả thực hiện chính sách bồi thường tại 02 dự án trọng điểm gồm Dự án đầu tư xây dựng công trình cầu Tuần Quán tại xã Giới Phiên và Dự án thu hồi đất quản lý theo quy hoạch quỹ đất hai bên đường Tránh Ngập (Khu 1) tại phường Đồng Tâm và xã Tân Thịnh; khảo sát ý kiến đánh giá của các hộ dân bị ảnh hưởng; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, cung cấp căn cứ khoa học giúp các cơ quan quản lý rút ngắn 20-30% thời gian giải phóng mặt bằng, đồng thời nâng tỷ lệ đồng thuận của người dân địa phương lên trên 85% trong các dự án phát triển hạ tầng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên 02 trụ cột lý thuyết chính: Lý thuyết kinh tế đất đai - định giá bất động sản và Khung sinh kế bền vững kết hợp với tiêu chuẩn an sinh xã hội. Lý thuyết kinh tế đất đai chỉ rõ giá đất là công cụ kinh tế phản ánh quan hệ thị trường và sự điều tiết của Nhà nước, trong đó nguyên tắc bồi thường phải bảo đảm bù đắp tương xứng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khung sinh kế bền vững phân tích sự biến đổi của 5 nguồn vốn sinh kế (tự nhiên, vật chất, tài chính, con người, xã hội) khi người dân mất đi tư liệu sản xuất nông nghiệp.

Luận văn vận dụng các tiêu chuẩn an sinh quốc tế từ Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), nhấn mạnh nguyên tắc người bị thu hồi đất phải có điều kiện sống và thu nhập tối thiểu bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Khung pháp lý trọng tâm bao gồm Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT cùng hệ thống văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái như Quyết định số 16/2014/QĐ-UBND, Quyết định số 17/2014/QĐ-UBND và Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND. Các khái niệm cốt lõi được làm rõ gồm: thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, bồi thường thiệt hại, chi phí đầu tư vào đất còn lại, tái định cư và giá đất cụ thể.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp được thu thập trong giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2019. Cỡ mẫu khảo sát thực địa gồm 46 hộ gia đình được lựa chọn từ tổng số 96 hộ dân có đất bị thu hồi tại 02 dự án (chiếm tỷ lệ chọn mẫu 47,92%). Cụ thể, tại Dự án cầu Tuần Quán tiến hành phỏng vấn 33/72 hộ (đạt tỷ lệ 45,83%), tại Dự án đường Tránh Ngập Khu 1 tiến hành phỏng vấn 13/24 hộ (đạt tỷ lệ 54,17%).

Phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên được áp dụng để đảm bảo tính đại diện cho từng đối tượng chịu tác động:

• Nhóm 1: 07 hộ gia đình thuộc diện phải di chuyển chỗ ở và bố trí tái định cư (05 hộ tại Dự án 1 và 02 hộ tại Dự án 2).
• Nhóm 2: 20 hộ gia đình có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi dưới 30% (17 hộ tại Dự án 1 và 03 hộ tại Dự án 2).
• Nhóm 3: 19 hộ gia đình có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi từ 30% trở lên (11 hộ tại Dự án 1 và 08 hộ tại Dự án 2).

Phương pháp phân tích số liệu chủ đạo là phương pháp thống kê so sánh chỉ số trước và sau khi thu hồi đất, kết hợp phương pháp chuyên gia và phân tích định lượng. Lý do lựa chọn phương pháp này nhằm định lượng hóa chính xác mức độ biến động về thu nhập, việc làm, cơ cấu tài sản và đo lường mức độ thỏa mãn của người dân đối với từng chính sách bồi thường, bảo đảm kết quả nghiên cứu khách quan và có độ tin cậy cao.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực chứng tại 02 dự án trên địa bàn thành phố Yên Bái mang lại 4 phát hiện quan trọng:

Thứ nhất, quy mô thu hồi đất và tiến độ giải phóng mặt bằng ảnh hưởng trực tiếp đến 96 hộ dân. Tại Dự án cầu Tuần Quán có 72 hộ bị thu hồi đất và tại Dự án đường Tránh Ngập Khu 1 có 24 hộ bị ảnh hưởng. Công tác bồi thường, hỗ trợ đã thực hiện giải ngân kinh phí hàng chục tỷ đồng theo đúng trình tự phê duyệt, tạo mặt bằng sạch phục vụ xây dựng hạ tầng giao thông và chỉnh trang quỹ đất đô thị.

Thứ hai, cơ cấu việc làm của người dân chuyển dịch mạnh mẽ sau thu hồi đất. Tỷ lệ lao động thuần nông giảm sâu khoảng 45% đến 50%. Tỷ trọng lao động chuyển sang làm thuê tự do, kinh doanh dịch vụ tăng lên 35% đến 40%. Tuy nhiên, có khoảng 28% lao động trong độ tuổi từ 45 trở lên gặp khó khăn trong việc tìm kiếm việc làm mới ổn định do hạn chế về trình độ chuyên môn kỹ thuật.

Thứ ba, cơ cấu sử dụng tiền bồi thường tập trung vào nhu cầu sinh hoạt ngắn hạn. Khoảng 60% đến 65% tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được các hộ gia đình sử dụng để xây dựng lại nhà cửa, sửa chữa công trình và mua sắm tiện nghi sinh hoạt gia đình; 20% đến 25% được gửi tiết kiệm ngân hàng lấy lãi; chỉ có khoảng 10% đến 15% số tiền bồi thường được đầu tư vào sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc học nghề chuyển đổi sinh kế.

Thứ tư, mức độ hài lòng và tiếp cận hạ tầng có sự phân hóa rõ nét. Trên 75% hộ dân đánh giá cao hiệu quả cải thiện giao thông và hạ tầng đô thị sau khi dự án hoàn thành. Ngược lại, có 38% đến 42% hộ dân bày tỏ sự chưa đồng thuận về đơn giá bồi thường đất nông nghiệp do đơn giá áp dụng thấp hơn từ 2 đến 3 lần so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tự do.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các bất cập trên xuất phát từ cơ chế định giá đất cụ thể chưa phản ánh kịp thời sự biến động nhanh của thị trường bất động sản đô thị, tạo ra tâm lý so sánh thiệt hơn của người dân. Bên cạnh đó, chính sách đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp chủ yếu chi trả hỗ trợ một lần bằng tiền mặt, thiếu các khóa đào tạo nghề gắn liền với chuỗi cung ứng lao động địa phương. Khi so sánh với các nghiên cứu thực hiện tại tỉnh Phú Thọ và Tuyên Quang (áp dụng Quyết định số 12/2015/QĐ-UBND tỉnh Phú Thọ và Quyết định số 05/2017/QĐ-UBND tỉnh Tuyên Quang), kết quả cho thấy tình trạng chậm tiến độ xây dựng khu tái định cư và chênh lệch giá bồi thường tài sản là rào cản chung của các đô thị trung du miền núi phía Bắc.

Dữ liệu nghiên cứu thực tế có thể được trực quan hóa sinh động qua Biểu đồ cơ cấu việc làm của 46 hộ dân trước và sau thu hồi đất (thể hiện rõ nét sự sụt giảm 50% tỷ trọng lao động nông nghiệp) và Bảng so sánh biến động giá đất ở trước và sau khi hoàn thiện hạ tầng (chỉ ra giá trị quyền sử dụng đất hai bên tuyến đường mới tăng từ 150% đến 200%). Các phân tích này khẳng định tầm quan trọng của việc quy hoạch khu tái định cư đồng bộ nhằm bảo đảm an sinh bền vững.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Yên Bái, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp cụ thể:

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế định giá đất bồi thường tiệm cận thị trường. Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái cùng Sở Tài nguyên và Môi trường cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường độc lập, áp dụng phương pháp định giá thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất linh hoạt hàng năm. Mục tiêu đặt ra là rút ngắn 30% thời gian thẩm định phương án giá đất và giảm 50% số lượng đơn thư khiếu nại về giá bồi thường giai đoạn 2020 - 2025.

Thứ hai, đổi mới chính sách đào tạo nghề và chuyển đổi sinh kế dài hạn. Sở Lao động - Thương binh và Xã hội chủ trì phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố thiết kế các chương trình đào tạo nghề miễn phí gắn với nhu cầu tuyển dụng của doanh nghiệp trên địa bàn. Đặt chỉ tiêu 100% lao động bị mất đất sản xuất có nhu cầu được đào tạo nghề và giới thiệu việc làm trong vòng 6 đến 12 tháng kể từ khi bàn giao mặt bằng.

Thứ ba, thực hiện nguyên tắc xây dựng khu tái định cư đi trước dự án. Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng thành phố Yên Bái phải hoàn thiện 100% hạ tầng kỹ thuật (điện, đường, cấp thoát nước) và hạ tầng xã hội tại khu tái định cư tối thiểu 3 đến 6 tháng trước khi ban hành quyết định thu hồi đất ở, bảo đảm cuộc sống người dân ổn định ngay khi di dời.

Thứ tư, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, đối thoại và công khai minh bạch thông tin. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành phố tăng cường tổ chức các hội nghị tiếp xúc trực tiếp, niêm yết công khai dự thảo phương án chi tiết tại nhà văn hóa tổ dân phố và thôn bản, phấn đấu đạt tỷ lệ đồng thuận trên 95% ngay từ đợt chi trả đầu tiên.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung luận văn cung cấp nguồn tư liệu học thuật và thực tiễn giá trị cao cho 4 nhóm đối tượng sau:

Thứ nhất, cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường và Trung tâm phát triển quỹ đất các cấp. Các đơn vị có thể ứng dụng khung đánh giá tác động sinh kế và quy trình lấy ý kiến cộng đồng từ 02 dự án thực tế để chuẩn hóa quy trình bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Yên Bái và các tỉnh trung du miền núi.

Thứ hai, các chủ đầu tư và Ban quản lý dự án công trình hạ tầng giao thông, đô thị. Luận văn cung cấp bài học kinh nghiệm quản trị rủi ro xã hội trong công tác giải phóng mặt bằng, giúp chủ đầu tư chủ động phương án tái định cư, tránh tình trạng chậm tiến độ thi công từ 6 đến 12 tháng.

Thứ ba, giảng viên, nghiên cứu viên và học viên cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế phát triển. Đề tài đóng vai trò như một nghiên cứu điển hình với bộ dữ liệu khảo sát 46 hộ dân, hệ thống hóa toàn diện các văn bản pháp lý theo Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành.

Thứ tư, các đơn vị tư vấn định giá đất và quy hoạch phát triển nông thôn - đô thị. Doanh nghiệp thẩm định giá có thể tham khảo mô hình phân tích chênh lệch giá thị trường và nhu cầu tái thiết sinh kế của 3 nhóm hộ dân để xây dựng phương án bồi thường đạt tính khả thi cao nhất.

Câu hỏi thường gặp

Nguyên nhân chính dẫn đến khiếu nại về giá bồi thường đất tại thành phố Yên Bái là gì? Nguyên nhân chủ yếu do Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành định kỳ có độ trễ nhất định so với giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do. Khảo sát tại 02 dự án cho thấy giá thị trường thường cao gấp 2 đến 3 lần đơn giá bồi thường, dẫn đến sự so sánh và phản ứng từ các hộ dân bị thu hồi đất.

Thu hồi đất nông nghiệp ảnh hưởng như thế nào đến việc làm của người dân? Thu hồi đất làm giảm gần 50% diện tích canh tác và lao động nông nghiệp tại địa bàn nghiên cứu. Mặc dù tỷ lệ lao động dịch vụ phi nông nghiệp tăng lên 35% đến 40%, song nhóm lao động trên 45 tuổi gặp rào cản lớn về kỹ năng, dẫn đến tình trạng việc làm bấp bênh và giảm nguồn thu ổn định.

Người dân bị thu hồi đất tại thành phố Yên Bái phân bổ tiền bồi thường như thế nào? Theo kết quả điều tra 46 hộ dân, có 60% đến 65% kinh phí được sử dụng cho việc xây dựng, sửa chữa nhà ở và mua sắm tài sản gia đình; 20% đến 25% được gửi tiết kiệm ngân hàng; chỉ khoảng 10% đến 15% được tái đầu tư vào các hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc học nghề mới.

Chính sách tái định cư tại 02 dự án nghiên cứu cần cải thiện những điểm nào? Cần khắc phục tình trạng tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại khu tái định cư bị chậm so với thời điểm thu hồi đất. Nghiên cứu chỉ ra 07 hộ thuộc diện tái định cư mong muốn khu ở mới phải hoàn thiện đầy đủ điện, nước, giao thông trước từ 3 đến 6 tháng để bảo đảm ổn định đời sống.

Đóng góp khoa học và thực tiễn nổi bật nhất của luận văn là gì? Luận văn đã lượng hóa chính xác tác động nhiều chiều của công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn 10.678,13 ha của thành phố Yên Bái, đồng thời xây dựng hệ thống 4 nhóm giải pháp đồng bộ kết hợp giữa định giá đất thị trường và chính sách an sinh xã hội bền vững.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện cơ sở lý luận và thực tiễn công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên tổng diện tích 10.678,13 ha của thành phố Yên Bái theo tinh thần Luật Đất đai năm 2013.
• Kết quả khảo sát chọn mẫu 46 hộ dân tại 02 dự án trọng điểm đã chỉ ra sự sụt giảm 50% lao động nông nghiệp và thực trạng 60% đến 65% tiền bồi thường chi dùng cho sinh hoạt ngắn hạn.
• Đề tài làm rõ nguyên nhân chênh lệch giá đất bồi thường thấp hơn 2 đến 3 lần so với thị trường, giải thích căn nguyên của các vướng mắc trong giải phóng mặt bằng đô thị.
• Đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp đột phá về định giá đất cụ thể, đào tạo nghề dài hạn, chuẩn bị hạ tầng tái định cư và công khai minh bạch hóa thông tin dự án.
• Trong giai đoạn tiếp theo, các cơ quan chức năng cần triển khai ngay việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường và quy hoạch các khu tái định cư đồng bộ; các nhà quản lý và nhà nghiên cứu nên ứng dụng ngay khung phân tích này để nâng cao hiệu quả quản trị đất đai tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Theo Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó Việc xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được thực hiện theo Điều 3 Thông tư số 33/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Bồi thường, hỗ trợ Bồi thường được hiểu là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Việc bồi thường thiệt hại có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác.) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 5 Theo Pháp luật đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bao gồm bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi. Cụ thể, theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bồi thường về đất được hiều là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diên tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.

Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi như nhà ở, cơ sở sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là việc bù đắp lại những tổn thất, thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất (Đào Trung Chính, 2014). Theo khoản 13 và khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được. Tái định cư Theo pháp luật đất đai tái định cư (TĐC) trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư.

Giá đất Giá đất phản ánh mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy giá đất do Nhà nước quy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 6 định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa một bên là Nhà nước (chủ sở hữu đất) và một bên là người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Xây dựng Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá (định kỳ 05 năm một lần); - Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điểu 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi NHà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Định giá đất và định giá bất động sản * Định giá đất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định.

Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy có thể nói giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 7 * Định giá bất động sản: Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể.

Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác định, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất. Bất động sản (BĐS) là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất; Các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.

Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau. Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong đó giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác bồi thường GPMB. Do đó để khắc phục cần phải có giá bồi thường phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tạo được cuộc sống của mình, ít nhất phải bằng nơi ở cũ. Đặc điểm, vai trò và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.

Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Tính phức tạp: Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 8 định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân như đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên; thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu; dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển bàn giao mặt bằng cho dự án. - Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau.

Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp.