MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quan trọng, là tư liệu sản xuất của nhiều ngành nhiều lĩnh vực. Tại Việt Nam đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất chủ yếu của người nông dân. Đất đai luôn là đề tài nóng bỏng bởi đơn giản vì nguồn tài nguyên này không tăng trong khi dân số ngày càng tăng nhu cầu sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau ngày càng tăng như: sử dụng vào mục đích đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng cơ sở hạ tầng.
Chính vì tầm quan trọng như vậy nên đất đai được quy định cụ thể trong Hiến pháp, Luật. Hiến pháp năm 2013 đã quy định Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua Quyết định công nhận quyền sử dụng, Quyết định cho thuê đất, Quyết định giao đất, thu hồi đất; Quyết định về giá đất. Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà nước cho phép sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Trong đó, việc thực hiện những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất mà cụ thể là thực hiện các quyền năng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng của chế định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật vẫn còn diễn ra. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 Mỹ Đức là một huyện nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội. Trong những năm qua, huyện Mỹ Đức đã và đang có nhiều bước tiến trong phát triển kinh tế - xã hội, biến động sử dụng đất nhiều, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất gia tăng nên yêu cầu về việc thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất, đáp ứng theo yêu cầu của thời đại mới đòi hỏi ngày càng cao.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức - thành phố Hà Nội” nhằm đề xuất các giải pháp thực hiện tốt công tác này trên địa bàn nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội. - Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3. Ý nghĩa khoa học Làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu của đề tài phụ thuộc vào nhu cầu thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp chính quyền địa phương cũng như hộ gia đình, cá nhân nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền của của người sử dụng đất, trên cơ sở đó có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đề xuất chính sách quản lý công tác này hiệu quả hơn.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho những nhà quản lý đất đai trong việc theo dõi, quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện.
Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân…). Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự.
Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự.
Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [22]. Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [22]. Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan. Quyền sở hữu về đất đai Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt.
Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [19]. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) [20] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình.