MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH-HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng dân số và tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng hàng đầu. Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự kiện chính trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử lập hiến của nước ta.
Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua tạo cơ sở chính trị - pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ mới. Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của các bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế hóa các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Về quản lý và sử dụng đất đai, Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3 hình thức: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; Quyền của người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 1993) đến 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2003) và 8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013). Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện CNH-HĐH đất nước. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện các quyền sử dụng đất, trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vất chất kỹ thuật của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập: Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng việc cấp giấy chứng nhận còn phức tạp, khiến người dân khôngthực hiện; Công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện,. còn nhiều bất cập, giải phóng mặt bằng chậm chễ, cản trở tiến độ đầu tư của các công trình,.
mà nguyên nhân chủ yếu là giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường. Về phía người sử dụng đất trình độ nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai cũng có những hạn chế nhất định như: Chuyển nhượng QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, không thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai dẫn đến thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn tiếp diễn; mặt khác tâm lý của nông dân, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất, không muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Huyện Thạch Thất nằm ở phía Tây Bắc thành phố Hà Nội, là vùng bán sơn địa với lợi thế về địa lý, điều kiện tự nhiên đã và đang có nhiều thuận lợi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 phát triển kinh tế - xã hội. Huyện có mạng lưới giao thông đường bộ thuận lợi.
Hiện nay, trên địa bàn huyện Thạch Thất đã và đang hình thành một số khu đô thị, khu nhà ở cao cấp như: Khu công nghệ cao Hòa Lạc, khu đô thị sinh thái Xanh Villas. Có quốc lộ 21, một phần quốc lộ 32 và đại lộ Thăng Long đi qua. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn huyện. Nhu cầu về đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng khai báo không đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại huyện Thạch Thất vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ tình hình trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2016 – 2018.
- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thạch Thất cụ thể là: + Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 + Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất; + Tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất; 4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 4. Những đóng góp mới Đánh giá được các tồn tại, hạn chế việc thực thi một số quyền của người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải pháp nâng cao ý thức của người dân về thực thi các quyền của người sử dụng đất theo đúng pháp luật. Đánh giá được quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình, các nhân trên địa bàn huyện Thạch Thất, đồng thời xác định được những vấn đề tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Trên cơ sở đó, đề xuất được các giải pháp khắc phục những mặt hạn chế, tồn tại và nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền này trong thời gian tới. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nông thôn Việt Nam. Ý nghĩa thực tiễn Đưa ra được các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, cải cách thủ tục hành chính trong tổ chức thực hiện các các quyền của người sử dụng đất ở huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất đai vừa tạo điều kiện cho người dân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của người sử dụng đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Chƣơng 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.
Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân…).
Điều 158 Bộ Luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể.
Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”.