Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học 1. K hái quát về đất đai 1. Khái niệm "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa.
“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh” [11]. Đặc điểm của đất đai - Đất đai có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau.
Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa. Đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn thì đất đai có giá trị hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia.
Chẳng hạn Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam Á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới. - Đất đai là tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trọ đât đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. - Đất đai có tính đa dạng, phong phú tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp n 5 thì tính đa dạng, phong phú của đất đai do khả năng thích nghi của các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác. - Đất đai là tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người.
con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất có thể sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả các tác động đó của con người biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. - Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng vfa hình thành một thị trường đất đai.
Lúc này đất đai được coi như một hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến kinh tế và đời sống dân cư [11]. Vai trò của đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài nguyên thiện nhiên quý giá của mối quốc gia và nó cũng là yếu tố n]mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai, biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Rõ ràng đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia.
Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguồn nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ…[11] n 6 1. Bất động sản 1. Khái niệm Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại đó là bất động sản (BĐS) và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bộ luật Dân sự Việt Nam, Điều 181 đã quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [16] 1.
Đặc điểm Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất [5]. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá.
Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS [4].3 Thị trường bất động sản 1. Khái niệm - Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
n 7 - TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất động sản liên qua chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa hoc công nghệ [4]. Tính chất TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu; TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất [4].
Đặc điểm Thị trường bất động sản có những đặc điểm chính như sau [4] - TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. - TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. - TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật. - TTBĐS là thị trường không hoàn hảo.
- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS. Chức năng của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có 4 chức năng chính [4]: - Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau. - Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch. - Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu.
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm và nhà ở [4]. Các yếu tố của thị trường bất động sản Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ; Biện pháp để người mua và người bán n 8 BĐS đến với nhau; Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.