Đặt vấn đề Hiến pháp nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lí”. Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi công dân đều có quyền sinh sống và làm việc trên đất đó theo quy định của pháp luật. Về mặt chính trị xã hội, đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trƣng. Về mặt kinh tế, đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế đƣợc.
trong thực tế đất đai còn đƣợc coi là hàng hóa đặc biệt đƣợc trao đổi từ ngƣời này sang ngƣời khác thông qua các hình thức chuyển quyền. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của ngƣời sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyển sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xƣa đến nay và tồn tại dƣới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới đƣợc quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng nhƣ trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó.
Đến Luật Đất đai 2003 ra đời với 13 nội dung và các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đƣợc hoàn thiện chặt chẽ và bổ sung thêm. Kinh tế ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 2003 vẫn còn nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003. Về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 thì những nội dung chuyển quyền sử dụng đất vẫn đƣợc giữ nguyên nhƣng chỉ gộp 2 nội dung thế chấp và bảo lãnh thành một hình thức nên Luật Đất đai 2013 khi có hiệu lực ngƣời sử dụng chỉ còn 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất với những thủ tục và quyền hạn khác nhau.
n 2 Thành phố Móng Cái là một trong những trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội của tỉnh Quảng Ninh. Với vị trí địa lí và điều kiện tự nhiên thuận lợi, tình hình kinh tế - xã hội của thành phố ngày càng phát triển. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai. Trong những năm qua, hoạt động chuyển quyền trên địa bàn thành phố Móng Cái cũng đạt đƣợc một số kết quả nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn trong quá trình thực hiện.
Do vậy, để thấy đƣợc những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung và trong việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt đƣợc từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ vấn đề trên, đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu Trƣờng đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Quý Ly, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016”. Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSD đất tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 nhằm đƣa ra những thành tựu đạt đƣợc và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển QSD đất tại thành phố Móng Cái và đề xuất các phƣơng hƣớng giải quyết các tồn tại đó.
Mục tiêu cụ thể - Ðánh giá đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Móng Cái. - Đánh giá đƣợc kết quả của từng hình thức chuyển quyền đƣợc thực hiện tại địa phƣơng giai đoạn 2014-2016. n 3 - Điều tra, đánh giá đƣợc sự hiểu biết của ngƣời dân địa phƣơng về công tác chuyển QSD đất. - Đánh giá đƣợc những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển QSD đất trên địa bàn thành phố.
Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng đƣợc những kiến thức đã học vào trong thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSD đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng, từ đó có thể đƣa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trong thời gian tiếp theo. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Cơ sở pháp lý - Luật đất đai 2013 đƣợc thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014. - Nghị định181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành quy định bổ sung về việc cấp GCN QSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Quy định về cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tƣ liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tƣ liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tƣ liên tịch số n 5 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tƣ liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất. - Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tƣ 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Trƣởng Bộ Tài chính Hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất.
Cở sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất luôn có sự biến động do chuyển QSD đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987, Nhà nƣớc chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSD đất nhƣ chỉ quy định cho phép chuyển QSD đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu nhƣ bị cấm đoán, tuy nhiên trên thực tế các quyền này vẫn diễn ra phổ biến và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nƣớc. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nƣớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện.
Nhà nƣớc đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSD đất. Các quyền này đƣợc nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn bộc lộ nhiều điểm còn chƣa phù hợp với sự đổi n 6 mới và phát triển của đất nƣớc. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nƣớc vẫn tiếp tục mở rộng quyền đƣợc chuyển QSD đất của ngƣời SDĐ nhƣ Luật Đất đai 1993 nhƣng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dƣới hình thức tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất và thủ tục cũng nhƣ nhiều vấn đề khác liên quan. Và gần mới đây nhất Luật Đất đai năm 2013, so với Luật Đất đai năm 2003 nhà nƣớc đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý, sử dụng đất đai hiện nay, khắc phục đƣợc những bất cập cũng nhƣ thiếu sót của Luật đất đai cũ, bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, việc thực hiện các quyền chuyển QSD đất ngày càng hoàn thiện và đảm bảo đáp ứng kịp thời nhu cầu của ngƣời dân hơn. Cơ sở thực tiễn của đề tài Trong những năm qua, công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung, công tác qu ản lý hoạt động chuyển QSD đất đai nói riêng luôn đƣợc các cơ quan Nhà nƣớc và các tổ chức, cá nhân quan tâm theo dõi.
Việc quản lý tốt hoạt động chuyển QSD đất là cơ sở giúp các cơ quan chức năng Nhà nƣớc nắm chắc không những về mặt số lƣợng, chất lƣợng, đối tƣợng chủ SDĐ còn đảm bảo quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, thực hiện đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời SDĐ, đảm bảo nguồn thu tài chính đối với Nhà nƣớc đồng thời nắm rõ các biến động về SDĐ để từ đó có những quyế t đinh ̣ hợp lý nhằm điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, thực hiện phân phối quỹ đất đai khoa học, bảo vệ tài nguyên đất đai quý giá và thực hiện thành công mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, phát triển bền vững.