CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của chuyển quyền sử dụng đất 1. Cơ sở lí luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 cũng như Hiến pháp năm 2013 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sở hữu đất đai là của toàn dân và do Nhà nước đại diện cho toàn dân thực hiện.
Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất, người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác theo quy định của pháp luật đất đai. Khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”; tại Khoản 20, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 có quy đinh “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013 - Đất không có tranh chấp; h 4 - Quyền sử dụng đất không bị kế biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất; Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, Điều 190, Điều 191, Điều 193, Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013”. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tăng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 79, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại Điều 61, Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 64, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. Tại Phần thứ 5, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền.
h 5 Phan Vĩnh Duy Mãn (2018), nghiên cứu “Pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam” kết luận: Thực tiễn sau hơn 30 năm đổi mới đất nước cho thấy, bên cạnh những thành tựu, thực tế những năm qua cho thấy trong quản lý và sử dụng đất đai cũng bộc lộ nhiều hạn chế. Trong quản lý đất đai, đó là: những vấn đề nổi cộm trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; thanh tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất đai; chính sách đền bù, bảo đảm sinh kế cho những đối tượng thuộc diện thu hồi đất; thậm chí còn do một số quan chức nhà nước đã lợi dụng quyền lực công phục vụ cho mục tiêu riêng của cá nhân, của gia đình, của nhóm lợi ích, cũng nhƣ cơ chế phân chia lợi ích từ đất chưa công bằng giữa các nhóm lợi ích khác nhau, giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Trong sử dụng, thì nguồn lực đất đai chưa được khai thác đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Cụ thể, đối với đất nông nghiệp: Tích tụ ruộng đất quy mô nhỏ, tự phát; Sử dụng đất nông nghiệp của hợp tác xã, trang trại và doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp vừa và nhỏ, quy mô hẹp, phân tán, hiệu quả sử dụng thấp; Thị trường quyền sử dụng đất trong khu vực nông thôn, nông nghiệp chưa phát triển; Thu hồi 20 đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích khác đang tồn tại nhiều vấn đề nghiêm trọng.
Đối với đất phi nông nghiệp: Hiệu quả sử dụng thấp, cơ cấu tổ chức không gian, hệ thống dân cư đô thị mất cân đối; Sử dụng đất đô thị chưa đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị hiện đại; Hệ số sử dụng đất đô thị nói chung còn thấp. Quản lý, sử dụng đất xây dựng công trình giao thông, thủy lợi, điện và đất hành lang an toàn công trình còn hạn chế; Quỹ đất, chỉ số bình quân diện tích các loại đất y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao thấp, chưa đáp ứng yêu cầu; Quản lý, sử dụng đất của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập, đất các khu công nghiệp. còn hạn chế, hiệu quả sử dụng chưa cao. Đối với đất chưa sử dụng: việc sử dụng đất còn lãng phí, nhiều diện tích đất bị thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư nhưng tiến độ đầu tư chậm, còn để hoang phí đất đai,.
Việc thông qua Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 là một bước tiến quan trọng trong nhận thức của Đảng, Nhà nước ta đối h 6 với nguồn tài nguyên quý giá này. Tuy nhiên, để chính sách, pháp luật đất đai thực sự đi vào cuộc sống, giải quyết được những vướng mắc, bức xúc, bất cập liên quan đến đất đai, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, vấn đề đang đặt ra không chỉ với các ban, bộ, ngành chức năng, mà của cả hệ thống chính trị là sự lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện tốt việc tuyên truyền, phổ biến sâu rộng pháp luật về đất đai, tổ chức rà soát, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới các nghị định, thông tư nhằm cụ thể hoá chính sách, pháp luật về đất đai, bảo đảm phù hợp với Luật Đất đai năm 2013 và điều kiện thực tế của đất nước, đồng thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp để tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật đất đai có hiệu quả trong thời gian tới. Nguyễn Thùy Trang (2017), nghiên cứu về “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt Nam” đã kết luận: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là hợp đồng dân sự nhưng nằm trong sự điều chỉnh của nhiều ngành luật và chịu sự tác động, chi phối của nhiều chủ thể, trong đó nổi bật nhất là sự can thiệp của Nhà nước. Sự tác động của Nhà nước vừa với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa với tư cách là cơ quan quản lý hành chính, thể hiện rõ nét trong các quy định pháp luật về đất đai, quyền sử dụng đất, quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, quyền chuyển nhượng,.
Thông qua quy định pháp luật, Nhà nước thể hiện ý chí của mình trong việc điều chỉnh, tác động đến thoả thuận của các bên trong hợp đồng. - Đất ở và quyền sử dụng đất ở là các khái niệm có tính lịch sử, pháp lý. Quy định pháp luật về đất ở và quyền sử dụng đất chi phối quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và thoả thuận của các bên trong hợp đồng. Xuất phát từ nhu cầu, mục đích sử dụng của đất ở, pháp luật cần có quy định cụ thể về chế độ sở hữu, quyền sở hữu đối với chủ sở hữu và quyền sở hữu đối với đất ở.
- quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất ở trong giao dịch dân sự phân biệt với hoạt động khai thác, sử dụng đất ở. Mục đích sử dụng đất phân biệt với mục đích xác lập, thực hiện hợp đồng. Cơ chế kiểm soát và giải quyết tranh chấp đối với giao dịch về quyền sử dụng đất ở và hoạt động sử dụng sử dụng đất ở h 7 độc lập với nhau. Đây là những vấn đề cần làm sáng tỏ về mặt lý luận để làm tiền đề cho việc xây dựng và thực thi pháp luật.
- Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở mang những đặc trưng riêng so với pháp luật của các quốc gia khác vì bị chi phối bởi chế độ sở hữu và quản lý đất đai của Nhà nước ta. Tuy nhiên, qua nghiên cứu pháp luật đất đai của một số quốc gia trên thế giới cho thấy hợp đồng liên quan đến đất được áp dụng không chỉ ở Việt Nam. Bên cạnh đó, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở rất gần với quyền của “chủ sở hữu đất” trong pháp luật của nhiều nước trên thế giới. Ngay cả với các nước thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất, thì pháp luật cũng quy định theo hướng “công nhận quyền sở hữu đối với các quyền đối với đất” thay vì “sở hữu đất”.