Tổng quan nghiên cứu
Huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, với diện tích tự nhiên 58.183,30 ha và dân số khoảng 47.829 người (tính đến cuối năm 2020), trong đó 5 xã đảo gồm Quan Lạn, Minh Châu, Ngọc Vừng, Thắng Lợi và Bản Sen chiếm gần 19% dân số toàn huyện, đang trải qua giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội nhanh chóng, đặc biệt là lĩnh vực du lịch biển đảo. Từ năm 2017 đến 2019, công tác chuyển quyền sử dụng đất tại 5 xã đảo này diễn ra sôi động với tổng số giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tăng mạnh, đặc biệt năm 2019 đạt 3.256 giao dịch, tăng gấp 3,3 lần so với năm 2018. Tuy nhiên, việc quản lý chuyển quyền sử dụng đất tại các xã đảo còn nhiều khó khăn do điều kiện đi lại khó khăn, sự biến động giá đất và hạn chế trong nhận thức pháp luật của người dân.
Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại 5 xã đảo của huyện Vân Đồn giai đoạn 2017-2019, phân tích các yếu tố ảnh hưởng, đồng thời đề xuất giải pháp quản lý phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này. Nghiên cứu tập trung vào các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đánh giá theo thời gian, không gian và loại đất, cũng như khảo sát ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn. Phạm vi nghiên cứu giới hạn trong 5 xã đảo của huyện Vân Đồn, với dữ liệu thu thập trong giai đoạn 2017-2019.
Ý nghĩa nghiên cứu không chỉ nằm ở việc cung cấp cơ sở khoa học cho công tác quản lý đất đai tại các xã đảo mà còn góp phần nâng cao nhận thức pháp luật của người dân, hỗ trợ các cơ quan quản lý trong việc xây dựng chính sách và kế hoạch phát triển bền vững vùng biển đảo, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương thông qua quản lý đất đai hiệu quả.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Khung lý thuyết áp dụng
Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai hiện đại, trong đó Luật Đất đai năm 2013 là cơ sở pháp lý quan trọng nhất, quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các khái niệm chính bao gồm:
- Chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác theo các hình thức hợp pháp.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Văn bản pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.
- Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất: Bao gồm có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng đất.
- Thủ tục hành chính chuyển quyền sử dụng đất: Quy trình đăng ký, xác nhận và cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
- Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất: Bao gồm nhận thức pháp luật, năng lực cán bộ, thủ tục hành chính, biến động giá đất và điều kiện tự nhiên.
Ngoài ra, nghiên cứu tham khảo các mô hình quản lý đất đai tại các quốc gia như Trung Quốc và Thái Lan để so sánh và rút ra bài học kinh nghiệm phù hợp với điều kiện Việt Nam.
Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp giữa thu thập số liệu thứ cấp và sơ cấp. Số liệu thứ cấp được thu thập từ các cơ quan quản lý đất đai huyện Vân Đồn như Văn phòng Đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế. Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát 120 phiếu điều tra người dân tại 5 xã đảo và 30 phiếu điều tra cán bộ làm công tác quản lý đất đai.
Phương pháp chọn mẫu là phương pháp phi xác suất, lựa chọn những người đã và đang thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương nhằm đảm bảo tính đại diện cho nhóm nghiên cứu. Thời gian nghiên cứu kéo dài 12 tháng, từ tháng 7/2020 đến tháng 6/2021.
Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm Microsoft Excel để tổng hợp, xử lý và biểu diễn số liệu dưới dạng bảng biểu và đồ thị. Thang đo Likert 5 mức được áp dụng để đánh giá ý kiến người dân về các yếu tố ảnh hưởng và thái độ phục vụ của cán bộ. Phương pháp phân tích bao gồm thống kê mô tả, so sánh tỷ lệ và xếp hạng các yếu tố ảnh hưởng.
Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Những phát hiện chính
Tăng trưởng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất: Trong giai đoạn 2017-2019, tổng số giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại 5 xã đảo là khoảng 1.000 giao dịch, trong đó năm 2019 tăng đột biến lên gấp 2,2 lần so với năm 2017. Xã Quan Lạn có số lượng giao dịch nhiều nhất, chiếm gần 40% tổng giao dịch của 5 xã đảo.
Phân loại hình thức chuyển quyền: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất, khoảng 70% tổng số giao dịch; tiếp theo là thừa kế và tặng cho, chiếm khoảng 20%; chuyển đổi và góp vốn chiếm phần nhỏ còn lại.
Ý kiến người dân và cán bộ về công tác chuyển quyền: Khoảng 65% người dân đánh giá cán bộ có trình độ chuyên môn tốt, tuy nhiên chỉ 55% hài lòng về thái độ phục vụ. Về quy định tài chính, 60% người dân cho rằng mức thuế và lệ phí còn cao và thủ tục phức tạp.
Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất: Qua khảo sát, các yếu tố được xếp hạng ảnh hưởng gồm: biến động giá đất (điểm trung bình 4,5/5), thủ tục hành chính (4,2/5), nhận thức pháp luật của người dân (3,8/5), năng lực cán bộ (3,5/5).
Thảo luận kết quả
Sự gia tăng mạnh mẽ các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại 5 xã đảo phản ánh nhu cầu phát triển kinh tế, đặc biệt là du lịch biển đảo và đầu tư bất động sản. Việc chuyển nhượng chiếm ưu thế phù hợp với xu hướng thị trường đất đai hiện nay. Tuy nhiên, sự tăng đột biến năm 2019 cũng đặt ra thách thức lớn cho công tác quản lý, khi mà nhiều giao dịch chưa được thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý, dẫn đến tranh chấp và rủi ro pháp lý.
Ý kiến người dân cho thấy mặc dù cán bộ có trình độ chuyên môn tương đối tốt, nhưng thái độ phục vụ và thủ tục hành chính còn là điểm cần cải thiện để nâng cao sự hài lòng và hiệu quả công tác. Các yếu tố ảnh hưởng như biến động giá đất và thủ tục hành chính phức tạp là nguyên nhân chính gây khó khăn cho người dân trong việc chuyển quyền sử dụng đất.
So sánh với các nghiên cứu tại Trung Quốc và Thái Lan, việc quản lý đất đai tại Vân Đồn còn nhiều hạn chế về thủ tục và công tác tuyên truyền pháp luật chưa sâu rộng. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cũng chưa đồng bộ, gây khó khăn trong việc cập nhật và kiểm soát biến động đất đai.
Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện số lượng giao dịch theo năm và theo xã đảo, bảng phân tích tỷ lệ các hình thức chuyển quyền, cũng như biểu đồ tròn thể hiện mức độ hài lòng của người dân về các khía cạnh quản lý.
Đề xuất và khuyến nghị
Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, áp dụng cơ chế một cửa liên thông và tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ. Chủ thể thực hiện: Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vân Đồn, trong vòng 12 tháng.
Tăng cường đào tạo, nâng cao năng lực cán bộ: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về pháp luật đất đai và kỹ năng phục vụ người dân cho cán bộ địa chính xã và huyện. Chủ thể thực hiện: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, trong 6 tháng đầu năm.
Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai: Triển khai các chương trình truyền thông, hội thảo, phát tờ rơi, sử dụng mạng xã hội để nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân, đặc biệt tại các xã đảo. Chủ thể thực hiện: UBND các xã đảo phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, liên tục trong 12 tháng.
Kiểm soát chặt chẽ biến động giá đất và ngăn chặn đầu cơ: Thiết lập hệ thống giám sát giá đất, phối hợp với các cơ quan chức năng xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Chủ thể thực hiện: UBND huyện Vân Đồn và các cơ quan liên quan, triển khai ngay và duy trì thường xuyên.
Cập nhật và hoàn thiện bản đồ địa chính số hóa: Hoàn thiện việc đo đạc, số hóa bản đồ địa chính để đảm bảo dữ liệu chính xác, phục vụ công tác quản lý và chuyển quyền sử dụng đất hiệu quả. Chủ thể thực hiện: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, trong vòng 18 tháng.
Đối tượng nên tham khảo luận văn
Cán bộ quản lý đất đai tại địa phương: Giúp nâng cao hiểu biết về thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó cải thiện quy trình và chất lượng phục vụ.
Nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhà nước: Cung cấp cơ sở khoa học để xây dựng, điều chỉnh chính sách, quy định pháp luật phù hợp với thực tiễn tại các xã đảo, góp phần phát triển kinh tế bền vững.
Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ quy trình, điều kiện và các rủi ro pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất tại vùng biển đảo, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác.
Người dân và cộng đồng địa phương: Nâng cao nhận thức pháp luật về quyền sử dụng đất, giúp người dân thực hiện các giao dịch chuyển quyền đúng quy định, tránh tranh chấp và thiệt hại.
Câu hỏi thường gặp
Chuyển quyền sử dụng đất gồm những hình thức nào?
Chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.Điều kiện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là gì?
Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác nhận, thông báo nghĩa vụ tài chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.Yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tại 5 xã đảo?
Biến động giá đất được đánh giá là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất, tiếp theo là thủ tục hành chính phức tạp và nhận thức pháp luật của người dân còn hạn chế.Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất?
Cần đơn giản hóa thủ tục, nâng cao năng lực cán bộ, tăng cường tuyên truyền pháp luật, kiểm soát giá đất và hoàn thiện hệ thống bản đồ địa chính số hóa.
Kết luận
- Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại 5 xã đảo huyện Vân Đồn giai đoạn 2017-2019 diễn ra sôi động với số lượng giao dịch tăng mạnh, đặc biệt năm 2019.
- Chuyển nhượng là hình thức chuyển quyền phổ biến nhất, chiếm khoảng 70% tổng giao dịch.
- Các yếu tố ảnh hưởng chính gồm biến động giá đất, thủ tục hành chính và nhận thức pháp luật của người dân.
- Thái độ phục vụ của cán bộ và thủ tục hành chính còn nhiều hạn chế, ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân.
- Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, bao gồm đơn giản hóa thủ tục, đào tạo cán bộ, tuyên truyền pháp luật và kiểm soát giá đất.
Tiếp theo, cần triển khai các giải pháp đề xuất trong vòng 12-18 tháng, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi để đánh giá tác động lâu dài của công tác chuyển quyền sử dụng đất tại các vùng biển đảo khác. Các cơ quan quản lý và người dân được khuyến khích tham khảo và áp dụng kết quả nghiên cứu nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững của huyện Vân Đồn.