Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai đánh giá thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh tỉnh điện biên

Luận văn thạc sĩ phân tích thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Điện Biên.

• Tác giả: Ngô Yến Ngọc
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
• Trường học: Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Hoạt Động Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng Nông Nghiệp Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan về thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Đất đai, với vai trò là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý. Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xem như một loại tài sản, có thể được sử dụng để thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ tài chính. Theo Luật Đất đai 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nguồn vốn. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định này trong thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội tại tỉnh Điện Biên.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên vay sử dụng QSDĐ của mình làm tài sản bảo đảm cho khoản vay. Điều này không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện cho người vay có thể huy động vốn dễ dàng hơn. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất là không cần chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, mà bên thế chấp vẫn giữ quyền sử dụng đất trong suốt thời gian vay. Điều này tạo ra sự linh hoạt cho người vay trong việc sử dụng tài sản của mình.

1.2. Cơ sở pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý cho hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong nhiều văn bản pháp luật, bao gồm Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và các nghị định hướng dẫn. Những quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch thế chấp, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cả bên vay và bên cho vay. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn còn nhiều bất cập trong việc áp dụng các quy định này, dẫn đến khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền thế chấp.

II. Đánh giá thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghiệp

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên đã thực hiện nhiều hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất trong những năm qua. Theo thống kê, hoạt động này chiếm khoảng 90% tổng số giao dịch thế chấp tại ngân hàng. Năm 2017, có 2.443 thửa đất tham gia thế chấp với tổng giá trị lên tới hàng tỷ đồng. Điều này cho thấy nhu cầu vay vốn của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội tại địa phương.

2.1. Quy trình thế chấp quyền sử dụng đất

Quy trình thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp bao gồm các bước như thẩm định giá trị tài sản, ký hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm. Mặc dù quy trình này được thiết kế để đảm bảo tính minh bạch và an toàn, nhưng thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin và hiểu biết của người dân về quy trình này. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều người dân không dám tham gia vào hoạt động thế chấp, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn.

2.2. Đánh giá mức độ hài lòng của người dân

Theo kết quả khảo sát, 98% người dân tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên cảm thấy hài lòng với dịch vụ. Tuy nhiên, vẫn còn 2% người dân không hài lòng, chủ yếu do quy trình phức tạp và thời gian xử lý lâu. Điều này cho thấy cần có những cải tiến trong quy trình và dịch vụ để nâng cao sự hài lòng của khách hàng.

III. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên, cần thực hiện một số giải pháp như tuyên truyền giáo dục pháp luật về quyền sử dụng đất, cải thiện cơ sở hạ tầng và nâng cao nghiệp vụ cán bộ ngân hàng. Những giải pháp này không chỉ giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận vốn.

3.1. Tuyên truyền và giáo dục pháp luật

Tăng cường công tác tuyên truyền về quyền sử dụng đất và các quy định liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất là rất cần thiết. Các chương trình đào tạo, hội thảo có thể được tổ chức để giúp người dân hiểu rõ hơn về quy trình và lợi ích của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tăng cường sự tự tin của người dân khi tham gia vào hoạt động này.

3.2. Cải thiện quy trình và dịch vụ

Cần cải thiện quy trình thế chấp quyền sử dụng đất để giảm thiểu thời gian xử lý và tăng cường sự minh bạch. Ngân hàng có thể áp dụng công nghệ thông tin để quản lý hồ sơ và thông tin khách hàng một cách hiệu quả hơn. Điều này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động mà còn tạo sự tin tưởng cho người dân khi tham gia vào hoạt động thế chấp.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Cơ sở khoa học về thế chấp quyền sử dụng đất 1. Khái niệm tài sản và quyền sử dụng đất  Tài sản Tài sản là một từ ngữ quen thuộc đối với bất kì ai, đó là vấn đề trọng tâm của các quan hệ xã hội nói chung và trong quan hệ pháp luật nói riêng. Tài sản tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau, phong phú và đa dạng, do vậy việc phân loại tài sản có vai trò quan trọng trong giải quyết các vấn đề tranh chấp phát sinh.

Tuy nhiên, trong thực tế khái niệm tài sản được hiểu mơ hồ, chưa có sự thông nhất chung đề có thể xác định đối tượng đó có phải là tài sản hay không và hậu quả gây ảnh hưởng đến giao dịch dân sự, thương mại và kinh tế. Tài sản được đề cập tại Điều 105 BLDS 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.

Như vậy quyền tài sản chính là một dạng tài sản. Tuy nhiên, việc khẳng định quyền tài sản là tài sản là quy định mang tính gượng ép. Bởi lẽ, chỉ khi tài sản đó được thực hiện và chuyển giao từ phía bên kia cho người có quyền thì nó mới trở thành tài sản, trong trường hợp này quyền tài sản được thực hiện hoàn tất. Ví dụ: Bên A cho bên B mượn 1 chiếc xe máy, tức là A cho B mượn tài sản của mình.

Nhưng sau khi tài sản đó được chuyển giao cho bên B, thì lúc này A có quyền tài sản, A có quyền đòi lại chiếc xe ngay cả khi chiếc xe đã bị mất. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Bất động sản gồm Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền 5 với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp luật [2].  Quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu.

Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. [1] Song song đó, luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.

Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước. Khái niệm về thế chấp  Thế chấp tài sản Thế chấp được hình thành trên cơ sở có một nghĩa vụ được xác lập trước đó. Nghĩa vụ này có thể là một khoản tiền hoặc một giá trị của tiền mà các bên đã thỏa thuận và ký kết với nhau. Tuy nhiên để đảm bảo chắc chắn nghĩa vụ đó được thực hiện ngay cả trong trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả năng và điều kiện thực hiện do những nguyên nhân khác nhau thì bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ cần phải có một tài sản như "vật làm tin", để cam kết thay thế cho nghĩa vụ đó.

[18] Trong cơ chế thị trường, hoạt động tín dụng là chức năng kinh doanh của Ngân hàng, đồng thời là nguồn lực tài chính chủ yếu cung cấp cho các doanh 6 nghiệp, hộ gia đình sản xuất kinh doanh. Để đảm bảo được tiền cho vay, ngân hàng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 317, Bộ luật Dân sự 2015 thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ.

[2] Theo quy định này thì thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, theo đó, bên có tài sản thế chấp không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, ngoài ra thế chấp là một biện pháp bảo đảm đối vật nhưng quyền của bên nhận thế chấp đa phần mang tính đối nhân, không có sự chuyển giao tài sản. Trường hợp doanh nghiệp, hộ gia đình vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.  Thế chấp quyền sử dụng đất Ở Việt Nam đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. QSDĐ là một quyền tài sản hay nói cách khác nó cũng chính là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản.

Do đó thế chấp quyền sử dụng đất cũng có đặc điểm chung của thế chấp tài sản.Tuy nhiên do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại “tài sản đặc biệt”, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất.[17] Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ 7 chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”. Theo đó bên cho vay (tổ chức tín dụng) thỏa thuận với bên đi vay (khách hàng vay) về việc dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay.

Việc thỏa thuận đó được thể hiện dưới dạng hợp đồng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp khách hàng không trả được khoản nợ vay và nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì quyền sử dụng đất được xử lý để thu hồi nợ.  Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất.

Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn đã và đang ngày càng trở nên phổ biến, nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng cũng như của các tổ chức tín dụng, đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc những người có tiền nhưng không dùng đến cho những người có nhu cầu về vốn vay để sản xuất, kinh doanh và người đi vay đảm bảo thực hiện việc thanh toán bằng thế chấp quyền sử dụng đất. Về bản chất thế chấp quyền sử dụng đất cũng mang những đặc tính chung cho các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là tính dự 8 phòng và tính bảo đảm. Tuy nhiên thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những đặc trưng riêng, khác biệt như sau: Thứ nhất, so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ Luật Dân sự (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn thừa kế) thì thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không hoàn toàn. Bởi vì trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất cho chủ thể khác, mà bên thế chấp chỉ dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho việc thanh toán và chỉ giao cho bên nhận thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Như vậy trong mọi trường hợp người có quyền sử dụng đất mang quyền sử dụng đất đi thế chấp đều không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Điều này có ý nghĩa rất lớn, bởi vì trong hoạt động sản xuất kinh doanh, quyền sử dụng đất cũng là một tài sản có giá trị và là một nguồn vốn lớn. Khi đem quyền sử dụng đất ra để thế chấp vay vốn thì tài sản này chẳng những không mất đi giá trị sử dụng mà thực chất nguồn vốn được nhân đôi.[14] Thứ hai, Theo quy định tại Điều 317, Bộ luật Dân sự 2015 thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Như vậy đối với biện pháp thế chấp tài sản thì người đi thế chấp phải là chủ sở hữu của tài sản đem đi thế chấp, nghĩa là họ có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.Tuy nhiên, khi thế chấp quyền sử dụng đất thì người thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu.

Trong trường hợp này tài sản thế chấp không phải là tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp, mà chỉ là tài sản thuộc quyền sử dụng của người thế chấp.[2] 9 Thứ ba, về hình thức của việc thế chấp, đối với thế chấp tài sản thì việc thế chấp chỉ cần lập thành một văn bản, có thể ghi trong hợp đồng chính hoặc lập văn bản riêng.