Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. - Chương 2: Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. - Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1. Cơ sở lý luận về công tác thu hồi, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng 1. Khái vi m về thu h i đất b i thường hỗ trợ và tái đ nh cư Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện cho hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ GPMB đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội.
Theo khoản 11, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất là việc quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Theo khoản 12, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi cho người sử dụng đất. Theo khoản 14, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. 1 1 2 T nh đa dạng và phức tạp của công tác b i thường hỗ trợ và tái đ nh cư khi hà nước thu h i đất Bồi thường giải phóng mặt bằng là công việc trọng tâm và quan trọng, nó tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội.
Để giải quyết được vấn đề này đòi 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hởi sự nhạy bén bởi cán bộ trực tiếp thực hiện dự án và có sự quan tâm của nhiều đơn vị đảm bảo mặt bằng thi công dự án, cần có phương pháp giải quyết hợp lý, nhanh và hiệu quả. Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm, trình độ người dân ngày một nâng cao, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý để thực hiện công tác này nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Tính đa dạng Huyện Nhà Bè có 06 xã và 01 Thị Trấn, với diện tích 10ha, tất cả đều có dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, mỗi dự án được tiến hành trên từng khu vực, với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư của từng dự án khác nhau.
Khu vực Thị Trấn Nhà Bè; xã Phú Xuân và xã Phước Kiển với mật độ dân cư và trình độ dân trí cao, nhiều ngành nghề đa dạng, đời sống kinh tế văn hóa xã hội, thương mại dịch vụ phát triển, giá trị đất và tài sản trên đất lớn. Đối với các xã như xã Phước Lộc; xã Nhơn Đức; Xã Long Thới và xã Hiệp Phước ngành nghề chủ yếu là sản xuất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản. Do đó mỗi khu dự án bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng, được sự quan tâm của Huyện Ủy huyện Nhà Bè, Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè có những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm của từng khu vực có đất bị thu hồi. Tính phức tạp Đất đai là tài sản có giá trị nó đóng vai trò quan trọng đối với đời của người dân, góp phần ổn định đời sống kinh tế - xã hội trên địa bàn.
Đối với khu vực nông thôn chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của người dân còn nhiều hạn chế, việc chuyển đổi từ nông nghiệp, sang ngành công nghiệp còn gặp nhiều khó, do đó tâm lý của người dân là giữ được đất 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nông nghiệp, nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trong khu vực cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động người dân chuyển đổi nghề nghiệp và đào tạo việc làm gặp rất nhiều khó khăn, chuyển đổi nghề nghiệp và đào tạo việc làm là rất cần thiết trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, nhằn tạo cho người dân ổn định cuộc sống sau này. Đối với đất ở lại càng khó khăn hơn là tài sản có giá trị, nó găn bó trực tiếp đến đời sống và sinh hoạt của người dân, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển chỗ ở. Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên, ảnh hưởng nhiều đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, quỹ đất xây dựng khu TĐC không đản bảo theo yêu cầu, làm ảnh hưởng đến công tác phê duyệt chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân, nếu có không đảm bảo chất lượng (như cơ sở hạ tầng, điện nước chư có.
hững ếu t ảnh hưởng đến đến công tác b i thường hỗ trợ tái đ nh cư khi hà nước thu h i đất Bồi thường hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình phức tạp chịu nhiều bở cá yếu tố trong đó có cả yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan. a) Yếu tố khách quan Công tác quản lý Nhà nước về đất đai; công tác thẩm định và tài sản trên đất phải đảm bảo minh bạch khách quan, đúng quy định của pháp luật. - Công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể: + Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách đúng đắn, chính xác để khi tiến hành xác lập hồ sơ bồi thường đúng đối tượng và khách quan. 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động rất quan trong, đòi hỏi phải chuyên nghiệp, chính xác, kịp thời thì việc kiểm kê diện tích sử dụng đất, xác định đối tượng được bồi thường mới chính xác, không xảy ra tình trạng bồi thường, hỗ trợ chồng chéo giữa các quyết định thu hồi đất của nhiều dự án khác nhau trên cùng một thời điểm và cùng một chủ sử dụng đất.
+ Công tác thống kê, kiểm kê đất đai cần được thực hiện một các nghiêm túc có trách nhiệm để không gây thiệt hại cho cả người bị thu hồi đất và chủ đầu tư làm thiệt hại đến ngân sách Nhà nước. Việc kiểm kê sai dẫn tới khiếu nại kéo dài, thời gian thực hiên công tác bàn giao mặt bằng bị đình trệ ảnh hưởng đến tiến độ dự án, gây thiệt hại về kinh tế cũng như mất an ninh trật tự xã hội trên địa bàn. + Việc xác định nguồn gốc nhà, đất đúng đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Giá đất để tính bồi thường do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành chưa sát với giá thị trường, đây là nguyên nhân chính ảnh hưởng lớn đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, từ đó dẫn đến hiện tượng người có đất bị thu hồi đất không đồng ý, phải thẩm định nhiều lần gây tốn kém kinh phí.
b) Yếu tố chủ quan - Do chủ đầu tư không đáp ứng đủ về tài chính. - Công tác quản lý, cập nhật biến động cũng như lưu trữ hồ sơ hồ sơ còn sơ sài, lỏng lẻo, chưa được quan tâm, ảnh hướng lớn đến công tác xác định đối tượng và tìm kiếm chủ sử dụng đất. - Phong tục tập quán sinh hoạt, sản xuất của người có đất bị thu hồi còn nặng về sản xuất nông nghiệp là chính. - Trình độ hiểu biết pháp luật của người dân còn nhiều hạn chế; công tác tuyên truyền, vận động, thuyết phục nhân dân chưa được quan tâm, được sựu quan tâm của chính quyền địa phương nơi có đất bị thu hồi quan tâm thì công tác bồi thường sẽ đạt kết quả.
13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Khu bố trí tái định cư phải đảm bảo trên địa bàn có đất bị thu hồi; tránh tình trạng bố trí quá xa, làm ảnh hưởng đến sinh hoạt, phong tục tập quán, làm ảnh hưởng đến quá trình sản xuất, việc làm và sinh hoạt cuộc sống bị đảo lộn. - Trình độ, năng lực của cán bộ trực tiếp làm công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế, áp dụng chính sách bồi thường còn mang cảm tính, chưa đảm bảo tính khách quan minh bạch, chưa trú trọng đến công việc được giao, ảnh đến tiến độ thực hiện dự án Quy định bồi thường và các quy định về chuyên môn trong quản lý đất đai, quản lý nhà, quản lý dự án đầu tư công còn chồng chéo. - Quản lý đất đai chưa chặt chẻ, thông tin lưu trữ cập nhật không kịp thời dẫn đến thông báo thu hồi đất sai đối tượng. - Xây dựng nhà trái phép, sử dụng đất sai mục đích tồn tại khá nhiều.
Việc xử lý vi phạm trong quản lý nhà nước về quản lý đất đai còn lỏng lẻo. - Xây dựng đơn giá đất thị trường còn nhiều khó khăn do đa phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá trị đóng tiền sử dụng đất chưa thể hiện được đơn giá thực tế trên thị trường. Dẫn đến đơn giá bồi thường đất chưa được sự đồng thuận cao từ người dân. - Khu tái định cư chưa đáp ứng kịp thời cho người bị thu hồi đất.