Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Khái quát công tác giải phóng mặt bằng 1. Khái niệm về bồi thường GPMB Theo luật đất đai 2003; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ: Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi đất: là việc giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới, ổn định đời sống, sản xuất và một số khoản hỗ trợ khác. Hỗ trợ tài sản: Tài sản, vật kiến trúc hợp pháp không đủ điều kiện bồi thường thì xem xét hỗ trợ cho người có tài sản.
Hỗ trợ đất: là khoản hỗ trợ đối với đất không đủ điều kiện được bồi thường thì được xem xét hỗ trợ cho người đang sử dụng. Tái định cư: là việc di chuyển đến một nơi mới khác với trước đây để định cư, làm ăn, sinh sống. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án mang tính chất đa dạng và phức tạp, vừa mang tính pháp luật vừa mang tính xã hội cao. Tính đa dạng: Mỗi dự án tiến hành trên một vùng đất khác nhau với những điều kiện tư nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau.
Do đó mồi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và cần phải có những giải pháp riêng phù hợp những đặc điểm riêng của từng khu vực, từng dự án. Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống bằng hoạt động sản xuất nông nghiệp, trình độ dân trí thấp khó chuyển đổi nghề nghiệp nên tâm lý người dân là muốn giữ đất để sản xuất. - Đối với đất ở tính chất phức tạp càng rõ rệt hơn: đất ở có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống, sinh hoạt của người dân mà tâm lý của người dân là không muốn di chuyển chỗ ở.
Chế độ quản lý đất đai qua các thời kỳ là không đồng bộ cũng gây ra khó khăn cho công tác bồi thường GPMB. Những Yếu tố tác động đến công tác GPMB 1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất và lập hồ sơ quản lý địa chính, cấp GCNQSD đất Trên địa bàn huyện Phổ Yên nói chung và trên địa bàn xã Thuận Thành nói riêng công tác đăng ký quyền sử dung đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên theo đúng quy định của luật đất đai. Hệ thống hồ sơ địa chính thường xuyên được cập nhật đảm bảo độ chính xác thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Tuy nhiên vẫn còn một số diện tích chưa được kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, một số diện tích chưa được giao, chưa được quản lý dẫn đến khó khăn khi thực hiện bồi thường GPMB. Nơi nào làm tốt công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đất đai thì khâu xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường thuận lợi hơn. Trái lại, những nơi chưa tiến hành tốt những việc nói trên gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, ranh giới và diện tích của thửa đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất được lập định kỳ 10 năm một lần ngoài ra huyện Phổ Yên đã quy hoạch được 3 khu công nghiệp tập trung được Chính phủ phê duyệt đó là: Khu công nghiệp Nam Phổ Yên, khu công nghiệp Tây Phổ Yên, tổ hợp khu công nghiệp - dịch vụ - đô thị Yên Bình và 6 khu công nghiệp được UBND tỉnh phê duyệt. Kế hoạch sử dụng đất chi tiết được lập hàng năm có cập nhật đầy đủ những biến động. Trên địa bàn xã Thuận Thành đã quy hoạch được một số khu công nghiệp như sau: Cụm cảng Đa Phúc, một phần của khu công nghiệp Nam Phổ Yên và một số khu công nghiệp, dịch vụ nhỏ lẻ. Công tác giao đất, cho thuê đất.
Thực hiện nghị định 64/CP, Nghị định 88/CP, Nghị định 60/CP về giao đất, Nghị định 85/CP, và chỉ thị 245/TTg của Thủ tướng chính phủ về cho thuê đất đến nay hầu hết diện tích đất trên địa bàn xã Thuận Thành đẫn được giao cho các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức kinh tế, các cơ quan nhà nước tạo điều kiện thuận lợi trong công tác kê khai, kiểm đế khi nhà nước thực hiện thu hồi đất. Tuy nhiên một số diện tích hồ, đầm, các hố bom chưa được giao, chưa quản lý chặt chẽ để các hộ dân tự ý canh tác dẫn đến khó khăn trong việc xác định chủ sử dụng đất, diện tích, loại đất khi thực hiện thu hồi đất. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai Để thực hiền luật đất đai 2003 UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành các văn bản cụ thể hóa và hướng dẫn thực hiện luật đất đai và các Nghị định của chính phủ, các thông tư liên quan đến lĩnh vực đất đai. Trong công tác GPMB từ năm 2005 đến nay đã ban hành các quyết định 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30/9/2005; quyết định 2550/2007/QĐ-UBND ngày 14/11/2007; quyết định số 58/2008/QĐ-UBND ngày 31/10/2008; quyết định số 01/2010/UBND ngày 05/01/2010 để quy định các chế độ bồi thường, hỗ trợ GPMB khi nhà nước thu hồi đất.
Giá đất và định giá đất Hàng năm UBND tỉnh Thái Nguyên đều có Quyết định về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân giá đất nhiều lúc, nhiều nơi chưa sát với giá thực tế như: định giá còn mang tính chủ quan của cán bộ làm công tác định giá, giá đất được định giá từ đầu năm nhưng trong thời gian một năm thị trường bất động sản có rất nhiều biến động … Khoảng cách giữa các bước giá là quá lớn, giá 1m2 đất của 02 lô đất liền kề nhau cùng bám chung một mặt đường, các điều kiện khác là như nhau nhưng lại trên lệch nhau hàng triệu đồng gây ra khó khăn trong công tác GPMB. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hiện nay, tại Phổ Yên, trước những sức ép trở thành thị xã công nghiệp vào năm 2015, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển.
Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao.
Thông tin thị trường bất n 6 đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn còn ít và yếu. Cơ sở lý luận và thực tiến của công tác GPMB 1. Cơ sở lý luận Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển.
Cơ sở hạ tầng, kinh tế, xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả. Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ tiết kiệm được thời gian, chi phí và sớm thực hiện dự án đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội. Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả của dự án.
Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt giảm được chi phí, có điều kiện tập chung vốn cho mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp. Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
Thực hiện Nghị quyết 02-NQ/TU ngày 14/3/2011 của ban thường vụ Tỉnh ủy Thái Nguyên về xây dựng và phát triển Phổ Yên trở thành thị xã công nghiệp vào năm 2015, cấp ủy chính quyền các cấp huyện Phổ Yên chọn giải phóng mặt bằng thu hút đầu tư làm khâu đột phá trong thu hút đầu tư. Nhưng bước sang năm 2011, tình hình giải phóng mặt bằng để thu hút đầu tư gặp nhiều khó khăn phức tạp. Giải phóng mặt bằng của hầu hết các dự án đều chậm so với kế hoạch đề ra. Một bộ phận nhân dân chưa chấp nhận chủ trương của Đảng và Nhà nước về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hút đầu tư.
Khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện vượt cấp liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng xảy ra, mặt bằng chậm được giao cho nhà đầu tư để thực hiện đầu tư theo tiến độ. trong đó có các dự án trên địa bàn xã Thuận Thành.