Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận của đề tài 1.1 Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng Công tác giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước – nhà đầu tư – đời sống vật chất tinh thần của người sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của toàn xã hội. Từng giai đoạn phát triển của đất nước Luật đất đai được ban hành và điều chỉnh sửa đổi, Chính phủ, các Bộ ngành đã ban hành nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn, quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, về quản lý đất đai.
Đặc biệt từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, các Nghị quyết và Thông tư về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được ban hành về cơ bản đã quán triệt được các quan điểm của Đảng và Nhà nước về quản lý đất đai, phục vụ kịp thời và trực tiếp cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, đẩy mạnh phân cấp cũng như tăng cường trách nhiệm cho các cấp, các ngành. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất - Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng 6 ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [6]. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận QSD đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận QSD đất vẫn chưa hoàn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. - Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với 7 nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì: - Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. - Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo" [14]. - Công tác giao đất, cho thuê đất Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC.
Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn 8 cho công tác đền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là 1. - Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư.
Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức 9 tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [6]. Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng.
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [5].
- Yếu tố giá đất và định giá đất Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau [5].