Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học về đấu giá QSDĐ 1. Khái niệm về đất đai, quyền sử dụng đất đai và bất động sản + Khái niệm về đất đai: Đất đai là một tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo Luật Đất đai 2003 quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
+ Khái nhiệm quyền sử dụng đất: Theo quy định của Bộ luật Dân sự “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [7]. Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác. Việc khẳng định QSDĐ là một loại tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc.
Bởi, khái niệm tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [7]. QSDĐ là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt. + Khái niệm về bất động sản: Điều 181 Bộ Luật Dân sự qui định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật qui định” [7]. Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS.
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất động sản. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả 1.
Thị trường bất động sản trên thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây có các trang trại có quy mô hàng ngàn hecta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng tưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các đô thị.
Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [24]. Thị trường bất động sản tại Việt Nam Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về bất động sản từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ pháp luật. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nước.
Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất [23]. Trước năm 1980, đất đai và bất động sản được tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu khác nhau là: sở hữu Nhà nước - toàn dân, sở hữu tập thể - hợp tác xã và sở hữu tư nhân, kể cả các nhà tư sản dân tộc. Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau về bất động sản, nên bất động sản vẫn tham gia vào quá trình trao đổi (mua bán) một cách bình thường.
Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất và người mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài sản. Từ đây, đã hình thành "thị trường ngầm" về đất đai - bất động sản và không ít tổ chức, cá nhân đã lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính Nhà nước không kiểm soát được. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật". Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản.
Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã được bổ sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho những người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở được phép cho người nước ngoài thuê. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61 /CP ngày 5 -7-1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã cho phép.
+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; kinh doanh nhà ở; mua bán ở không nhằm mục đích kinh doanh. + Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phòng đại diện, chi nhánh Công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, theo quy định của Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19-11-1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh. Trong trường hợp đến thời gian trả nợ mà khách hàng không có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản thế chấp để thu hồi vốn.
Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, 2013 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ - CP, Nghị định số 45/2014/NĐ- CP… đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị trường bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta [7].