Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Một số khái niệm 1. Giá đất Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất.
Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm năng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu. Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”.
Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá. Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Các quy định về đấu giá 1. Quá trình hình thành công tác đấu giá QSDĐ ở Việt Nam Trước Luật Đất đai 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1987, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị QSDĐ trên thị trường đất đai. Chính điều đó đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm mua bán ngầm diễn ra Nhà nước không thể kiểm soát được. Luật Đất đai 1993 ra đời thay thế Luật Đất đai 1987 với những quy định mới cho phép người SDĐ được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền SDĐ đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta.
Điều đó đã tạo bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDĐ với nhau, bước đầu hình thành việc đấu giá quyền SDĐ. Chính sách SDĐ phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Với chủ trương “Đổi đất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT địa phương. Với chủ trương này, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT đó được nhân rộng trên phạm vi cả nước.
Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó bộc lộ những hạn chế, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đó được Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Qua 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định dẫn tới việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội.
Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai 2003. Ngày 29/11/2013, Quốc Hội đã thông qua Luật Đất đai 2013, có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014. So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2013 vừa tiếp tục, kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế bất cập của Luật Đất đai 2003.
Nội dung chi tiết của các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất * Quy định của Luật Đất đai năm 2003 về đấu giá quyền sử dụng đất Tại Điều 58, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau: + Các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê quỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối; các trường hợp khác do Chính phủ quy định. + Ngoài các trường hợp bán đấu giá QSDĐ trên đây, Khoản 2 của Điều 58 còn quy định việc đấu giá QSDĐ còn nhằm mục đích để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ. + Về giá cả trong đấu giá QSDĐ, Khoản 3 của điều luật này quy định mức “giá sàn” trong đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở giúp cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 UBND cấp tỉnh trong việc ban hành các quy định về BĐG QSDĐ để thực hiện mục đích của việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc các mục tiêu kinh tế khác của địa phương.
+ Khoản 4 của Điều luật này quy định việc tổ chức đấu giá QSDĐ phải tuân theo quy định của pháp luật về đấu giá. Như vậy, Điều luật này cũng đã đề cập đến các văn bản pháp luật chuyên ngành về đấu giá QSDĐ như Bộ Luật Dân sự năm 2005 và các văn bản pháp luật khác do Chính phủ và UBND cấp có thẩm quyền ban hành; trong đó sự ưu tiên áp dụng các quy định chuyên ngành về đấu giá một lần nữa được khẳng định trong lĩnh vực này.