Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia có hạn, đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt và là nền tảng cho các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng. Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc thiết lập hồ sơ địa chính và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) là nhiệm vụ trọng tâm nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của công dân, đồng thời hạn chế các vi phạm, tranh chấp và khiếu kiện về đất đai.

Tại địa bàn phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái, quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế đòi hỏi công tác quản lý và đăng ký đất đai phải được chuẩn hóa, cập nhật kịp thời. Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Ngô Mai Thảo (chuyên ngành Quản lý đất đai, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, năm 2020) được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng và kết quả thực hiện quy trình đăng ký, kê khai cấp đổi, cấp mới GCNQSDĐ tại địa phương.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể như sau:

  1. Mục tiêu chung: Thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
  2. Mục tiêu cụ thể:
    • (1) Nắm được quá trình thực hiện kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới GCNQSDĐ tại phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
    • (2) Xác định các ưu điểm, nhược điểm trong quá trình thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới GCNQSDĐ tại địa bàn.
    • (3) Rút ra bài học kinh nghiệm và đề xuất các giải pháp khả thi nhằm thúc đẩy công tác kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới GCNQSDĐ tại cấp xã/phường.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Kết quả công tác kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới GCNQSDĐ.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
  • Địa điểm và thời gian tiến hành: Thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Yên Bái từ ngày 23/8/2020 đến ngày 23/11/2020 (kết hợp thu thập số liệu hiện trạng đất đai năm 2019 và số liệu công tác kê khai năm 2020).

Cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và căn cứ pháp lý

Khóa luận vận dụng hệ thống quy định pháp luật về quản lý đất đai và thủ tục hành chính tại Việt Nam, bao gồm:

  • Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014): Quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai (Điều 22); quyền của người sử dụng đất (Điều 166); các đối tượng sử dụng đất (Điều 5); nguyên tắc cấp GCNQSDĐ (Điều 98); các trường hợp được cấp GCN (Điều 99); thẩm quyền cấp GCN (Điều 105); các trường hợp không được cấp GCN (Điều 8 và các quy định liên quan).
  • Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trọng tâm là Điều 70 về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCN); Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (quy định về giá đất); Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (thu tiền sử dụng đất); Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (thu tiền thuê đất, thuê mặt nước); Nghị định số 47/2014/NĐ-CP (bồi thường, hỗ trợ, tái định cư); Nghị định số 88/2009/NĐ-CP (nguyên tắc cấp giấy chứng nhận).
  • Các Thông tư hướng dẫn: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy chuẩn mẫu GCN 4 trang in hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen); Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (hồ sơ địa chính); Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT (bản đồ địa chính); Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT (thống kê, kiểm kê đất đai); Thông tư số 76/2014/TT-BTC, Thông tư số 77/2014/TT-BTC và Thông tư số 156/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về nghĩa vụ tài chính và quản lý thuế đất đai.

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng 4 nhóm phương pháp chuyên ngành quản lý đất đai:

  1. Phương pháp thu thập số liệu:
    • Thu thập số liệu thứ cấp: Tổng hợp báo cáo điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất năm 2019 và số liệu lưu trữ về cấp GCN của phường Yên Thịnh và Văn phòng Đăng ký đất đai.
    • Thu thập số liệu sơ cấp: Trực tiếp tham gia tổ chức kê khai, hướng dẫn người dân kê khai hồ sơ, đối chiếu thông tin kê khai với bản đồ địa chính đã chỉnh lý, phân loại hồ sơ thành 3 nhóm: đủ điều kiện cấp (cấp mới, cấp đổi), chưa đủ điều kiện (cần bổ sung hồ sơ), và không đủ điều kiện (do tranh chấp, lấn chiếm, kê khai sai mục đích).
  2. Phương pháp thống kê: Kiểm tra, đối soát thông tin thửa đất trên hồ sơ thu thập được với bản đồ địa chính, lập các biểu bảng thống kê phân loại theo loại đất, diện tích và tình trạng pháp lý.
  3. Phương pháp xử lý số liệu: Xử lý và tính toán số liệu thống kê bằng phần mềm Microsoft Excel.
  4. Phương pháp so sánh, phân tích, viết báo cáo: Phân tích, so sánh kết quả cấp đổi, cấp mới qua các bảng số liệu, xác định nguyên nhân vướng mắc và đề xuất giải pháp xử lý.

Nội dung chính theo từng phần của khóa luận

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ trong việc hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính. Nêu rõ mục tiêu chung, 3 mục tiêu cụ thể, ý nghĩa học thuật trong việc củng cố kiến thức pháp luật đất đai và ý nghĩa thực tiễn trong việc đánh giá công tác cấp GCN tại cơ sở.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

  • Nội dung quản lý nhà nước về đất đai: Phân tích 15 nội dung quản lý nhà nước theo Luật Đất đai 2013; quy định về đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động; điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền cấp GCN và các trường hợp không đủ điều kiện cấp.
  • Quy trình và quy cách hồ sơ: Hệ thống hóa trình tự thủ tục cấp GCN theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và đặc điểm mẫu GCN 4 trang theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
  • Cơ sở thực tiễn:
    • Toàn quốc: Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai, cả nước đã cấp được 42,3 triệu GCN với diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích cần cấp. Đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã/phường, trong đó tích hợp cấp huyện đạt 231 xã/phường (51,7%).
    • Tỉnh Yên Bái: Đến hết năm 2020, toàn tỉnh đã cấp GCN đạt 93,69% diện tích cần cấp (trong đó tổ chức đạt 89,88% với 505.427,20 ha; hộ gia đình, cá nhân đạt 94,68% với 197.586,77 ha). Riêng 6 tháng cuối năm 2020 đã giải quyết 1.173 hồ sơ cấp đổi, 81 hồ sơ cấp lại do mất, 4.517 hồ sơ đăng ký biến động.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định rõ đối tượng nghiên cứu là kết quả công tác kê khai đăng ký cấp đổi, cấp mới GCNQSDĐ; phạm vi không gian tại phường Yên Thịnh; thời gian thực hiện từ 23/8/2020 đến 23/11/2020 tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Yên Bái; quy định cụ thể 4 phương pháp thu thập, thống kê, xử lý số liệu (bằng phần mềm Excel) và phân tích so sánh.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Nội dung chương tập trung vào các kết quả khảo sát và điều tra thực tế:

1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội phường Yên Thịnh

  • Vị trí địa lý: Phía Đông Bắc giáp thị trấn Yên Bình, Tây Nam giáp phường Đồng Tâm, Nam giáp xã Tân Thịnh, Tây Bắc giáp xã Minh Bảo. Địa hình đồi rừng chiếm diện tích chủ yếu, dân cư tập trung dọc các tuyến đường giao thông.
  • Khí hậu: Nhiệt độ trung bình 22,98°C - 23,4°C; lượng mưa trung bình 2.339,5 mm/năm; độ ẩm trung bình 85 - 87%.
  • Kinh tế - xã hội: Dân số có 2.480 hộ với 9.866 nhân khẩu (4.889 nam, 4.977 nữ) phân bố tại 32 tổ dân phố; tỷ lệ 3,98 người/hộ. Lực lượng lao động đạt 5.685 người (57,66% dân số), trong đó lao động phi nông nghiệp chiếm 65,96% (3.750 người), lao động nông nghiệp chiếm 34,03% (1.935 người). Giá trị sản xuất nông - lâm nghiệp năm 2019 đạt 147,2 tỷ đồng.

2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019

Tổng diện tích tự nhiên của phường là 423,00 ha, cơ cấu phân bổ chi tiết như sau:

STT Loại đất Mã đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
1 Đất nông nghiệp NNP 238,29 56,23
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp (trồng cây hàng năm: 19,63 ha; cây lâu năm: 43,22 ha) SXN 62,85 14,83
1.2 Đất lâm nghiệp (rừng sản xuất) LNP 168,57 39,78
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 6,88 1,62
2 Đất phi nông nghiệp PNN 184,07 43,44
2.1 Đất ở (đất ở tại đô thị) ODT 69,17 16,32
2.2 Đất chuyên dùng CDG 102,26 24,13
2.3 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ NTD 4,76 1,12
2.4 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 6,95 1,64
2.5 Đất tôn giáo, tín ngưỡng và các loại khác - 0,93 0,23
3 Đất chưa sử dụng CSD 1,40 0,33
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 0,49 0,11
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 0,91 0,21
Tổng diện tích đất tự nhiên 423,00 100,00

3. Quy trình thực hiện công tác kê khai đăng ký cấp đổi, cấp mới

Tác giả ghi nhận quy trình thực tế gồm 6 bước phối hợp giữa đơn vị thực hiện, UBND phường và Văn phòng Đăng ký đất đai:

  • Bước 1 (Chuẩn bị): Thu thập hồ sơ pháp lý, chuẩn bị thiết bị, máy vi tính cài phần mềm chuyên ngành, in sẵn đơn từ; lập lịch đăng ký theo cụm dân cư; chuẩn bị thành phần hồ sơ cấp đổi và cấp mới.
  • Bước 2 (Họp thôn/tổ dân phố): Tuyên truyền chính sách đăng ký bắt buộc 100% thửa đất; phổ biến quyền và nghĩa vụ; phát tờ khai và hướng dẫn người dân chuẩn bị giấy tờ photo liên quan.
  • Bước 3 (Thực hiện kê khai): Hộ gia đình rà soát thực tế với GCN đã cấp; tổ công tác đối chiếu bản đồ địa chính, hướng dẫn viết tờ khai đăng ký, tờ khai nghĩa vụ tài chính và tiếp nhận hồ sơ.
  • Bước 4 (Phân loại hồ sơ): Tách riêng nhóm hồ sơ đã được cấp GCN 100% diện tích và nhóm hồ sơ chưa được cấp hoặc cấp một phần.
  • Bước 5 (Kiểm tra và lập hồ sơ): Cán bộ địa chính cùng tổ công tác kiểm tra thực địa về hiện trạng, nguồn gốc, quy hoạch và tranh chấp; tổ trưởng tổ dân phố ký xác nhận sơ đồ thửa đất.
  • Bước 6 (Họp xét và xác nhận): Ban chỉ đạo cấp phường họp xét duyệt hồ sơ; niêm yết công khai danh sách 15 ngày tại trụ sở UBND và nhà văn hóa tổ dân phố; lập tờ trình gửi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện để kiểm tra, sao gửi cơ quan thuế và viết GCNQSDĐ.

Bên cạnh đó, văn bản trình bày quy trình 3 bước xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính: (1) Lập kế hoạch và chuẩn bị vật tư; (2) Thu thập, phân tích, đánh giá tài liệu không gian và thuộc tính; (3) Phân loại thửa đất, đối soát và hoàn thiện hồ sơ địa chính số.

4. Kết quả đăng ký, kê khai cấp GCNQSDĐ tại phường Yên Thịnh

  • Tình hình kê khai chung: Tổng số chủ sử dụng đất đăng ký kê khai là 383 chủ sử dụng. Trong đó đã kê khai 378 chủ sử dụng (đạt tỷ lệ 98,6%), chưa kê khai 5 chủ sử dụng (chiếm 1,4%). Tổng số hồ sơ thực hiện gồm 390 hồ sơ cấp đổi và 160 hồ sơ cấp mới.
  • Kết quả hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ:
STT Loại đất Mã loại đất Tổng số hồ sơ Tổng số thửa Tổng diện tích (ha) Tỷ lệ diện tích (%)
1 Đất ở đô thị ODT 227 227 2,40 46,24
2 Đất ở đô thị + đất tài sản khác ODT+TSK 3 3 0,16 3,08
3 Đất lâm nghiệp LNP 10 10 1,24 23,90
4 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 92 100 1,39 26,78
Tổng cộng 332 340 5,19 100,00
  • Kết quả hồ sơ cấp mới GCNQSDĐ:
STT Loại đất Mã loại đất Tổng số hồ sơ Tổng số thửa Diện tích ($m^2$) Tỷ lệ diện tích (%)
1 Đất chuyên trồng lúa nước LUC 8 10 964,5 5,75
2 Đất trồng lúa nước còn lại LUK 10 12 1.387,7 8,28
3 Đất bằng trồng cây hàng năm khác BHK 6 8 870,3 5,19
4 Đất trồng rừng sản xuất RSM 4 7 8.812,6 52,61
5 Đất ở tại đô thị ODT 23 23 4.715,3 28,15
Tổng cộng 51 60 16.750,4 100,00
  • Các trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ: Qua rà soát thực tế, có 5 trường hợp với tổng diện tích 5.982,3 $m^2$ không đủ điều kiện cấp do xảy ra tranh chấp đất đai:
STT Tên chủ sử dụng đất Tờ bản đồ Số thửa Mục đích sử dụng Diện tích ($m^2$) Nguyên nhân không đủ điều kiện
1 Phạm Văn Thắng 7 711 ODT+BHK 1.046,5 Tranh chấp
2 Đặng Đình Trường 7 631 LUC 513,7 Tranh chấp
3 Dương Văn Thọ 7 463 ODT+BHK 2.196,9 Tranh chấp
4 Đoàn Thị Liêu 7 1215 ODT+BHK 1.556,0 Tranh chấp
5 Đặng Đình Nhâm 7 1214 ODT+BHK 669,2 Tranh chấp
Tổng diện tích 5.982,3

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng kết đánh giá về việc chấp hành quy trình đăng ký đất đai; nêu đề xuất về tăng cường hòa giải tranh chấp ở cơ sở và hoàn thiện cơ sở dữ liệu số địa chính.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

Khóa luận đã định lượng cụ thể kết quả công tác quản lý hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ tại phường Yên Thịnh năm 2020:

  • Tỷ lệ chủ sử dụng đất tham gia kê khai đạt 98,6% (378/383 chủ sử dụng).
  • Hoàn thành lập hồ sơ cấp đổi cho 332 hồ sơ với 340 thửa đất, đạt tổng diện tích 5,19 ha. Trong đó đất ở đô thị (ODT) chiếm tỷ trọng diện tích lớn nhất với 46,24% (2,40 ha), tiếp đến là đất sản xuất nông nghiệp (26,78%) và đất lâm nghiệp (23,90%).
  • Hoàn thành lập hồ sơ cấp mới cho 51 hồ sơ với 60 thửa đất, đạt tổng diện tích 16.750,4 $m^2$. Diện tích cấp mới lớn nhất thuộc về đất rừng sản xuất (RSM) với 8.812,6 $m^2$ (52,61%), đất ở đô thị (ODT) đạt 4.715,3 $m^2$ (28,15%).
  • Xác định và thống kê chi tiết 5 hồ sơ tồn đọng không đủ điều kiện cấp với tổng diện tích 5.982,3 $m^2$, chỉ ra nguyên nhân chủ yếu do tranh chấp đất đai, lấn chiếm hoặc sử dụng sai mục đích.

Giải pháp và đóng góp của đề tài

  • Về mặt quy trình thực tiễn: Khóa luận hệ thống hóa quy trình 6 bước triển khai cấp đổi, cấp mới tại cấp cơ sở kết hợp với quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số, chỉ ra vai trò phối hợp giữa đơn vị tư vấn đo đạc, ban chỉ đạo cấp xã và văn phòng đăng ký đất đai.
  • Giải pháp đề xuất: Đề xuất nguyên tắc xử lý cấp đổi theo Điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP (chuyển đổi từ mẫu cũ cấp chung nhiều thửa sang mẫu mới cấp riêng từng thửa hoặc gộp chung thửa nông nghiệp theo nhu cầu); kiến nghị chính quyền cơ sở đẩy mạnh công tác hòa giải tranh chấp đất đai đối với 5 trường hợp vi phạm cụ thể để sớm hoàn thiện hồ sơ cấp GCN theo quy định.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Nghiên cứu được giới hạn trong thời gian thực tập 3 tháng (từ 23/8/2020 đến 23/11/2020) và chỉ tập trung trên phạm vi địa bàn phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái. Việc đánh giá nghĩa vụ tài chính chưa đi sâu vào từng trường hợp nợ hoặc miễn giảm thuế sử dụng đất.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu đánh giá tiến độ cấp GCN trên các xã, phường khác của thành phố Yên Bái; theo dõi kết quả giải quyết sau hòa giải đối với các thửa đất tranh chấp và đánh giá hiệu quả vận hành của hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số sau khi tích hợp toàn diện.

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực đối với:

  1. Sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính và Quản lý tài nguyên: Tham khảo cấu trúc một bài khóa luận tốt nghiệp thực nghiệm quản lý đất đai; phương pháp phân loại và đối soát hồ sơ địa chính giữa thực địa và bản đồ.
  2. Cán bộ địa chính cấp xã/phường và chuyên viên Văn phòng đăng ký đất đai: Tham khảo quy trình 6 bước tổ chức họp dân, tiếp nhận, xét duyệt và phân loại hồ sơ cấp đổi, cấp mới; các mẫu biểu thống kê phân loại loại đất và mẫu biểu tổng hợp các trường hợp tranh chấp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ lệ chủ sử dụng đất thực hiện kê khai, đăng ký cấp GCN tại phường Yên Thịnh đạt bao nhiêu?
Tỷ lệ chủ sử dụng đất đã thực hiện kê khai đạt 98,6% (378 chủ sử dụng trên tổng số 383 chủ sử dụng đất được rà soát).

2. Tổng diện tích và cơ cấu đất đai phường Yên Thịnh năm 2019 được phân bổ như thế nào?
Tổng diện tích tự nhiên của phường là 423,00 ha; bao gồm đất nông nghiệp 238,29 ha (chiếm 56,23%), đất phi nông nghiệp 184,07 ha (chiếm 43,44%) và đất chưa sử dụng 1,40 ha (chiếm 0,33%).

3. Trong công tác cấp đổi GCNQSDĐ, loại đất nào chiếm diện tích và số lượng hồ sơ lớn nhất?
Đất ở tại đô thị (ODT) chiếm số lượng lớn nhất với 227 bộ hồ sơ (227 thửa), diện tích 2,40 ha, tương đương 46,24% tổng diện tích cấp đổi của toàn phường.

4. Trong công tác cấp mới GCNQSDĐ, loại đất nào chiếm diện tích lớn nhất?
Đất trồng rừng sản xuất (RSM) chiếm diện tích cấp mới lớn nhất với 8.812,6 $m^2$ (chiếm 52,61% tổng diện tích cấp mới), gồm 4 bộ hồ sơ với 7 thửa đất.

5. Có bao nhiêu trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và nguyên nhân chính là gì?
Có 5 trường hợp không đủ điều kiện cấp với tổng diện tích 5.982,3 $m^2$ (gồm các hộ: Phạm Văn Thắng, Đặng Đình Trường, Dương Văn Thọ, Đoàn Thị Liêu, Đặng Đình Nhâm). Nguyên nhân chính được ghi nhận là do các thửa đất đang xảy ra tranh chấp.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Ngô Mai Thảo đã phản ánh toàn diện thực trạng công tác đăng ký, kê khai cấp đổi và cấp mới GCNQSDĐ tại phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái trong giai đoạn 2019 - 2020. Nghiên cứu đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở pháp lý, quy trình nghiệp vụ 6 bước từ cấp cơ sở đến cơ quan chuyên môn, đồng thời thống kê chi tiết kết quả xử lý hồ sơ cấp đổi (332 hồ sơ, 5,19 ha) và cấp mới (51 hồ sơ, 16.750,4 $m^2$). Các số liệu định lượng và danh mục phân tích nguyên nhân tồn đọng do tranh chấp cung cấp nguồn tư liệu thực tiễn hữu ích cho công tác quản lý địa chính tại địa phương.