Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về đất đai và đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về đất đai Theo quan điểm luật học: Đất đai là một khoảng không gian trải dài vô tận từ trung tâm trái đất tới vô cực trên trời và liên quan đến nó là một loạt các quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thể thực hiện được với đất.
Theo quan điểm kinh tế học: Đất đai là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân. Ngày nay đất đai bao gồm các vật thể được gắn liền trực tiếp với bề mặt đất, kể cả những vùng bị nước bao phủ. Nó bao gồm vô số các tính chất tự nhiên trừu tượng, từ các quyền lợi đối với sự phát triển hay xây dựng trên đất, đối với nước ngầm và khoáng sản và các quyền lợi liên quan đến việc sử dụng và khai thác chúng.
Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất. Dưới góc độ quan hệ pháp luật dân sự: Bán đấu giá có thể được hiểu là hình thức bán hàng đặc biệt để cho những người mua tự trả giá, không thấp hơn giá thấp nhất do người bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua. Bán đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả những người mua được trả giá một lần thông qua bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả giá nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định.
Đấu giá QSDĐ là hoạt động của những người tham gia đấu giá tự đặt giá đất đới với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng. Đấu giá đất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là đưa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường BĐS, tăng các công trình hạ tầng kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống nhân dân, phát triển kinh tế - hội cho địa phương. Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.
Thị trường bất động sản Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản xong khái quát thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh bất động sản dưới sự quản lý của Nhà nước. Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như Thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định; “Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị Bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP,Mỹ 30-40%”. Thị trường quyền sử dụng đất Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Với nội dung này, thị trường quyền sử dụng đất được vận hành theo đúng pháp luật về đất đai; xác định đúng giá các loại đất khi Nhà nước cung đất đai ra thị trường thông qua việc giao đất, cho thuê đất; cần chống lại đầu cơ, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất. Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị trường Nhà nước cung đất cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp; thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Đối với thị trường quyền sử dụng đất, các chính sách đổi mới nói trên đã đưa được ra 3 nội dung chủ yếu như sau: Thứ nhất, tạo thuận lợi cho việc vận hành thị trường quyền sử dụng đất, trong đó có thị trường sơ cấp giữa nhà nước và những người được nhà nước LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng và thị trường thứ cấp bao gồm các giao dịch về quyền sử dụng và tài sản gắn liền giữa những người sử dụng đất. Việc tạo thuận lợi này được thể hiện cụ thể trong hoàn chỉnh các cơ chế chuyển dịch đất đai, bao gồm: Chuyển dịch đất đai bắt buộc thông qua quyền quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Chuyển dịch đất đai tự nguyện thông qua quan hệ thị trường giữa bên cần đất và bên đang sử dụng đất. Thứ hai, quan tâm đặc biệt tới khung pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm bảo đảm chuyển dịch đất đai tạo hiệu quả cao trong tích tụ, tập trung đất đai phục vụ phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao nhằm tạo ra các nông sản đặc trưng của Việt Nam có sức cạnh tranh cao trên thị trường quốc tế; từ đây chính sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp cần tập trung vào tạo quan hệ sản xuất mới trong nông nghiệp như mô hình hợp tác xã kiểu mới, mô hình liên kết giữa doanh nghiệp nông nghiệp và các hộ gia đình nông dân.
Thứ ba, hoàn chỉnh công cụ cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tích hợp với các các loại quy hoạch khác nhằm tạo hiệu quả cao trong việc xác định các kịch bản phát triển đạt hiệu suất và hiệu quả cao trong tương lai, thể hiện chức năng dẫn đường cho phát triển của Nhà nước gắn với động lực phát triển của kinh tế tư nhân. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 1. Giá đất sử dụng trong đấu giá QSDĐ Luật đất đai năm 2003 quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì giá đất (giá QSDĐ) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Theo khoản 19, điều 3 luật đất đai năm 2013 quy định như sau: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
các quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất được quy định tại điều 112: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.