CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1. Khái niệm chung về đất đai và thị trường bất động sản 1.
Đất đai Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán.
Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội. Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá.
Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…;do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất [10]. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó[11].
Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS [11]. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác [11]. Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường [11].
Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường [11]. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Việc quản lý Nhà nước đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn [11]. BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dich các quyền lợi chứa đựng trong BĐS. Khái niệm chung về giá đất, định giá đất và bất động sản 1.
Giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau.
Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” [12]. Định giá đất và bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ, tích lũy.
Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [12].
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ mày Nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây [10]: * Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước. Nhờ có hệ thống định giá BĐS hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia; ở Thụy Điển, tổng giá trị thị trường của BĐS là 580 tỷ USD (trong đó PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 có 350.000 BĐS nông lâm nghiệp trị giá 50 tỷ; 2.000 BĐS là nhà ở riêng trị giá 200 tỷ; 115.000 nhà chung cư trị giá 130 tỷ; 166.000 BĐS công nghiệp trị giá 70 tỷ và 94.580 BĐS được miễn thuế trị giá 130 tỷ. Ngoài ra, thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của pháp luật. * Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết Về chế độ định giá BĐS: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với đất.