Chương 1 TỎNG QUAN 1. Cơ sở khoa học 1. Khái niệm về đất đai Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là khoảng không gian được giới hạn theo chiều thang đứng và theo chiều nằm ngang trên mặt đất. Dat đai được hình thành cùng với lịch sử phát triển của kinh tế - xã hội của loài người.
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “đất đai là một diện tích cụ thé của bề mặt trái đất, bao gom tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ đưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thé nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại dé lại”. Theo Luật đất đai 1993, đất đai được định nghĩa như sau: “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Như vậy, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn theo chiều thắng đất và theo chiều nằm ngang trên mặt đất giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sông của xã hội loài người.
Phân loại dat]l; Căn cứ Điều 10, Luật Đất đai năm 2013: Phân loại đất như sau: căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: 1. Nhóm dat nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Dat trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; 4 b) Dat trồng cây lâu năm; c) Dat rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ: đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Dat làm muối; h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng dé xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây Canh; 2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Dat xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dung trụ sở của tổ chức sự nghiỆp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tẾ, giáo dục và đảo tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng Canh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất cho; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; g) Dat cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: h) Dat làm nghĩa tràng, nghĩa địa, nhà tang lễ, nha hỏa tang; i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng: k) Dat phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lan, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà dé chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở; 3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Quản lý nhà nước về đất đai Quản lý nhà nước về đất đai là quá trình tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước về đất đai. Đó là các hoạt động quản lý tình hình sử dụng đất, việc phân bé dat đai vào mục đích sử dụng đất theo chủ trương của nhà nước, là việc kiểm tra giám sát quá trình sử dụng đất đai. Đề đạt được mục tiêu quản lý về đất đai, nhà nước cần xây dựng hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có chức năng và nhiệm vụ cụ thé đề thực hiện có hiệu quả. Đề thống nhất việc quản lý về đất đai trên cả nước, theo điều 22, Luật đất đai 2013 quy định cụ thể 15 nội dụng quản lý nhà nước về đất đai.
Trong đó, “ĐKĐPĐ, lập và quản lý hồ so địa chính, cắp GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất” là nội dung thứ 7 trong 15 nội dung quản ly nhà nước về đất đai. Công tác này đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc hỗ trợ nhà nước trong quản lý đất đai. Quản lý nhà nước về đất đai là công cụ bảo vệ và điều tiết lợi ích trong các mỗi quan hệ về đất đai. Nhiệm vu này cần được điều chỉnh phù hợp theo từng giai đoạn phát triển của đất nước và đảm bảo sự liên kết giữa các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội của từng địa phương.
ĐKĐĐ và cấp GCNQSDD 1. DKDD và các hình thức ĐKĐĐ Khái niệm DKDD ĐKĐĐ là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính day đủ dé quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cap GCNQSDD cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, dé xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước va xã hội. ĐKĐĐ mang tinh đặc thù của quản ly Nhà nước về đất đai. DKDD là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành TN&MT trực tiếp giúp UBND các cấp trong việc tô chức thực hiện.
Khoản 1 Điều 95 Luật Dat đai 2013 quy định: “ĐKĐĐ là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất dé quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCN cho những người sử dụng đất đủ diều kiện, làm cơ sở dé Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất dai theo đúng pháp luật. Các hình thức ĐKĐĐ ĐKĐĐ được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, hình thức đăng ký trực tiếp trên giấy và đăng ký điện tử có giá trị pháp lý như nhau. Theo Điều 95 Luật đất đai 2013, có 2 hình thức ĐKĐĐ là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai.
> Đăng ký lần đầu: Đăng ký lần đầu đối với trường hợp thửa đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, thửa đất đang sử dụng nhưng chưa đăng ký. Đăng ký lần đầu đối với những trường hợp chưa đăng ký, là công tác phức tạp đòi hỏi quá trình kiểm tra và thu thập thông tin đầy đủ và chính xác để cơ quan có thâm quyén xem xét làm cơ sở dé người sử dụng đất thực hiện DKDD. Đăng ký lần đầu là sự kết hợp của nhiều nguồn dữ liệu khác nhau như: điều tra thông tin, đo đạc thửa dat, kiểm tra nguồn gốc và thời gian hình thành thửa đất,. cần phải có kết hợp đồng bộ giữa các cơ quan có thâm quyền dé DKDD theo đúng quy định tránh trường hợp tranh chấp, khiếu nại về đất đai.
ĐKĐĐ lần đầu nếu đủ điều kiện sẽ được cấp GCNQSDĐ khi có nhu cầu. Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi có quyết định xử lý theo quy định của pháp luật. Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp: - Thửa đất được giao, cho thuê để sử dung; Thửa đất dang sử dung mà chưa đăng ky; Thửa đất được giao dé quản lý mà chưa đăng ký; Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. Thời gian thực hiện ĐKĐĐ lần đầu được thực hiện không quá 30 ngày kế từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp huyện.
Thời gian trên không bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tai chính của người sử dụng đất. Thành phần hồ sơ Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục ĐKĐĐ lần đầu gồm có: - Đơn đăng ký, cap GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/DK. - Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Dat đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Dat đai đối với trường hop đăng ký về QSDD. - Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất nếu thuộc trường hợp được miễn giảm. - Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh ly (có phân vi trí tính thuế) hoặc Manh trích lục địa chính có đo đạc tài sản gắn liền với đất. - Tờ khai tiền sử dụng dat và Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất.