CHƯƠNG I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Đăng ký đất đai 1. Khái niệm Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
Đăng ký đất đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, người quản lý đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người quản lý đất và chủ sở hữu tài sản trên đất; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng, người quản lý đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (Nguyễn Thị Thu Hương, 2018). Các giai đoạn của đăng ký đất đai. Ở nước ta, đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu) và Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động). * Đăng ký lần đầu: là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu tiên.
Đây là công việc mà thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất thiết lập thông tin trong hồ sơ địa chính. - Theo Khoản 3 Điều 95 Luật đất đai 2013, đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; 3 + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. * Đăng ký biến động: là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. - Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền 4 công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Đối tượng của đăng ký đất đai. Đăng ký đất đai được thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước. Do đó người đăng ký đất đai chỉ có quyền sử dụng đất và đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao.
Vì vậy đăng ký đất đai chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy đối tượng của đăng ký đất đai là quyền sử dụng đất bao gồm các quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, bao gồm: - Tổ chức trong nước; - Hộ gia đình, cá nhân trong nước; - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; - Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; 5 - Cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sát nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà nước Việt Nam thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận từ khi có Luật Đất đai năm 1987. Tuy nhiên do yêu cầu quản lý nhà nước và xu thế hội nhập, các quy định về giấy chứng nhận cũng như mẫu giấy đã có nhiều thay đổi. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 (mẫu giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành); - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 (mẫu giấy này do Tổng cục địa chính ban hành, gọi là sổ đỏ) cấp cho người sử dụng đất ở khu vực nông thôn và người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp. - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo Nghị định 60/NĐ-CP ngày 05/7/94 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (mẫu do Bộ xây dựng ban hành, gọi là sổ hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị.
Việc tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan nhà nước khác nhau ban hành đã gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cản trở người sử dụng đất khi thực hiện các quyền do pháp luật quy định. Để khắc phục hạn chế này, khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thống nhất cho mọi loại đất. Mẫu này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành (sổ đỏ). Đối với các tài 6 sản trên đất sẽ thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu theo Luật đăng ký bất động sản.
Tuy nhiên, Luật xây dựng năm 2003 và Luật nhà ở năm 2005 ra đời lại quy định: Nhà, công trình xây dựng trên đất nếu chủ sở hữu có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và công trình xây dựng, mẫu giấy do Bộ xây dựng phát hành (sổ hồng). Việc tồn tại song song 2 loại giấy này (sổ đỏ, sổ hồng) gây nên nhiều phiền hà cho người sử dụng đất khi đăng ký bất động sản và những hậu quả không thể giải quyết được khi phát sinh tranh chấp.Ví dụ: Con đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, bố lại đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó người bố yêu cầu đòi đất; hay trường hợp thế chấp đất, không thể thế chấp cả nhà đang ở và ngược lại đều khó có thể giải quyết được.