Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt, thành phần thiết yếu của môi trường sống và là tư liệu sản xuất cơ bản đối với phát triển kinh tế - xã hội. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhằm đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai đã liên tục được sửa đổi, bổ sung qua các bản Hiến pháp (1946, 1959, 1980, 1992) cùng các thế hệ Luật Đất đai (1987, 1993, 2003, các luật sửa đổi năm 1998, 2001) và trọng tâm hiện hành tại thời điểm nghiên cứu là Luật Đất đai năm 2013.

Thị xã Mỹ Hào nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Hưng Yên, giữ vị trí đầu mối giao thông kết nối với Thủ đô Hà Nội (cách 28 km), thành phố Hưng Yên (cách 36 km) và thành phố Hải Phòng (cách 72 km) thông qua các tuyến Quốc lộ 5A, Quốc lộ 39 và Quốc lộ 38. Trong giai đoạn 2016–2021, địa phương có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, dẫn đến biến động phức tạp về thị trường quyền sử dụng đất và gia tăng nhu cầu chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó, số liệu thống kê về việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ các nguồn thông tin công cộng chưa phản ánh toàn diện, chính xác thực trạng quản lý nhà nước tại địa phương.

Khóa luận được thực hiện nhằm giải quyết 02 mục tiêu cụ thể:

  1. Tìm hiểu thực trạng và đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2016–2021.
  2. Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp khắc phục tồn tại, hạn chế nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Mỹ Hào trong thời gian tới.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài được giới hạn:

  • Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn hành chính thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên (gồm 13 đơn vị hành chính cấp xã: 07 phường và 06 xã).
  • Phạm vi thời gian: Tập trung thu thập, phân tích số liệu quản lý và đăng ký đất đai trong giai đoạn từ năm 2016 đến hết năm 2021.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý luận dựa trên các quy định pháp luật và công trình nghiên cứu chuyên ngành quản lý đất đai:

  • Khái niệm và nguyên tắc: Đăng ký đất đai là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất quản lý (theo Điều 95 Luật Đất đai 2013; Nguyễn Thị Thu Hương, 2018). Thủ tục được phân chia thành 02 giai đoạn: Đăng ký lần đầu (xác lập quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản lần đầu vào hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận) và Đăng ký biến động (ghi nhận sự thay đổi về ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng hoặc các quyền giao dịch thế chấp, chuyển nhượng).
  • Quy chuẩn Giấy chứng nhận: Khái niệm, mẫu biểu và nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) áp dụng theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, các nguyên tắc cấp theo Điều 98, đối tượng được cấp theo Điều 99 và thẩm quyền cấp theo Điều 105 Luật Đất đai 2013.
  • Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật áp dụng: Luật Đất đai 2013; Luật Nhà ở 2014; các Nghị định của Chính phủ gồm số 45/2011/NĐ-CP, 23/2013/NĐ-CP, 43/2014/NĐ-CP, 44/2014/NĐ-CP, 45/2014/NĐ-CP, 01/2017/NĐ-CP, 148/2020/NĐ-CP; Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường số 23/2014/TT-BTNMT, 24/2014/TT-BTNMT, 25/2014/TT-BTNMT, 28/2014/TT-BTNMT, 02/2015/TT-BTNMT, 33/2017/TT-BTNMT; Thông tư số 76/2014/TT-BTC; Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT; cùng các Quyết định quy định chi tiết của UBND tỉnh Hưng Yên (Quyết định số 14/2011/QĐ-UBND, 18/2014/QĐ-UBND, 12/2015/QĐ-UBND).
  • Kinh nghiệm quốc tế: Tổng quan kinh nghiệm quản lý đăng ký đất đai của Singapore (hệ thống Torrens), Úc (đăng ký bằng khoán Torrens và số hóa từ năm 1990), Hoa Kỳ (quản lý sở hữu tư nhân bằng hệ thống tin học hóa lưu trữ biến động), Pháp (quản lý bằng chứng thư bất động sản và sổ địa chính không cấp GCN), Thái Lan (hệ thống phân loại 3 loại bìa: đỏ, xanh, vàng).

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả triển khai gồm:

  • Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Tiếp cận, thu thập báo cáo kinh tế - xã hội, hồ sơ địa chính, số liệu hiện trạng và thống kê biến động đất đai tại UBND thị xã Mỹ Hào, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Mỹ Hào, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Mỹ Hào.
  • Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu: Phân loại, tổng hợp số liệu theo đơn vị hành chính và tiến trình thời gian; sử dụng phần mềm Microsoft Excel để tính toán, đối chiếu các chỉ tiêu diện tích, tỷ lệ cấp GCN.
  • Phương pháp so sánh: Đánh giá sự biến động chỉ tiêu đăng ký đất đai, cấp GCN giữa các năm trong giai đoạn 2016–2021 và giữa các đơn vị hành chính phường, xã.
  • Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn cán bộ quản lý và viên chức chuyên môn của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Mỹ Hào về các vướng mắc nghiệp vụ, nguyên nhân chậm trễ hồ sơ trên thực tế.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Tổng quan tài liệu

Chương này tập trung hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đăng ký đất đai và cấp GCN. Tác giả phân tích tiến trình chuyển đổi của mẫu Giấy chứng nhận tại Việt Nam qua các thời kỳ: mẫu GCN theo Luật Đất đai 1987; "sổ đỏ" theo Luật Đất đai 1993; "sổ hồng" đô thị theo Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994; sự tồn tại song song hai loại sổ gây bất cập theo Luật Đất đai 2003, Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà ở 2005; cho đến việc thống nhất mẫu phôi hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.

Chương I đồng thời làm rõ thẩm quyền và trách nhiệm của bốn cấp quản lý hành chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, UBND cấp xã). Về thực trạng chung:

  • Cả nước đã cấp được khoảng 41.000 GCN với diện tích 22.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp đạt 90,3%; lâm nghiệp 98,2%; nuôi trồng thủy sản 85,2%; đất ở nông thôn 94,5%; đất ở đô thị 96,8%; đất chuyên dùng 85%; đất tôn giáo, tín ngưỡng 81,2%).
  • Tỉnh Hưng Yên tính đến ngày 31/12/2021 đã cấp GCN đối với trên 88,35% diện tích đủ điều kiện; trong đó đất ở cấp được 277.662 thửa (7.268,93 ha, đạt 68,84% diện tích cần cấp), đất nông nghiệp cấp được 795.017 thửa (48.707,39 ha, đạt 92,45% diện tích cần cấp).

Chương II: Nội dung và phương pháp nghiên cứu

Tác giả xác định cấu trúc nội dung nghiên cứu gồm 05 phần việc:

  1. Khảo sát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Mỹ Hào;
  2. Phân tích hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai;
  3. Khảo sát kết quả thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN và đăng ký biến động giai đoạn 2016–2021;
  4. Đánh giá ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân;
  5. Đề xuất các nhóm giải pháp hoàn thiện.

Quy trình nghiên cứu kết hợp chặt chẽ 04 phương pháp kỹ thuật: thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan quản lý chuyên trách, thống kê mô tả và xử lý bảng số liệu bằng Microsoft Excel, so sánh liên năm/đơn vị hành chính và phỏng vấn tham vấn ý kiến chuyên gia quản lý đất đai tại địa bàn.

Chương III: Kết quả và thảo luận

Chương III trình bày toàn bộ kết quả phân tích thực nghiệm tại địa phương:

  • Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội: Thị xã Mỹ Hào có tổng diện tích tự nhiên 7.938,36 ha, thuộc vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, địa hình tương đối bằng phẳng (cao độ trung bình +1,6 m đến +4 m, nghiêng từ Tây Bắc xuống Đông Nam). Chịu ảnh hưởng của hệ thống thủy nông sông Bần Vũ Xá (15 km) và kênh Trần Thành Ngọ (7,25 km). Năm 2021, quy mô dân số đạt 158.000 người; tổng giá trị sản xuất đạt 25.586,97 tỷ đồng (+11,60% so với 2020), cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang phi nông nghiệp: công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp chiếm 64,2%, thương mại - dịch vụ chiếm 33,1%, nông nghiệp chỉ còn 2,7%. Thu ngân sách nhà nước đạt 1.444,01 tỷ đồng.
  • Tình hình quản lý nhà nước về đất đai: Địa phương thực hiện 15 nội dung quản lý nhà nước; đã giao 100% diện tích đất nông nghiệp cho các chủ sử dụng theo Nghị định 64/CP. Đến hết năm 2021, có 93 đơn vị được thuê đất với tổng diện tích 195,27 ha. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Mỹ Hào vận hành trên cơ sở tổ chức Văn phòng một cấp (theo Quyết định số 1088/QĐ-UBND ngày 15/6/2018 của UBND tỉnh Hưng Yên). 13 xã, phường được trang bị máy trạm kết nối cơ sở dữ liệu địa chính với máy chủ tại Chi nhánh theo dự án VLAP.
  • Hiện trạng sử dụng đất đến ngày 31/12/2021: Số liệu kiểm kê thể hiện cơ cấu diện tích:
Phân loại nhóm đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Ghi chú thành phần chính
1. Đất nông nghiệp 4.741,11 59,72 Sản xuất NN: 4.230,22 ha (Trồng lúa: 3.736,04 ha; Cây lâu năm: 429,83 ha); Nuôi trồng thủy sản: 411,91 ha; Nông nghiệp khác: 98,99 ha; Đất lâm nghiệp: 0 ha
2. Đất phi nông nghiệp 3.197,01 40,27 Đất chuyên dùng: 2.160,08 ha (Công cộng: 1.204,38 ha; SXKD phi nông nghiệp: 833,61 ha); Đất ở đô thị: 535,62 ha; Đất ở nông thôn: 273,16 ha; Đất nghĩa trang: 77,95 ha; Sông suối/mặt nước: 131,24 ha
3. Đất chưa sử dụng 0,24 0,00 Đất bằng chưa sử dụng tại xã Ngọc Lâm do UBND xã quản lý
Tổng diện tích tự nhiên 7.938,36 100,00 Địa bàn 07 phường và 06 xã
  • Quy trình và kết quả nghiệp vụ: Trình tự thủ tục đăng ký lần đầu và đăng ký biến động được triển khai căn cứ theo Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT. Tác giả chỉ ra những tồn đọng trong quá trình thực hiện: chất lượng hồ sơ sơ cấp chuyển từ UBND cấp xã lên Chi nhánh thẩm định còn nhiều sai lệch thông tin hiện trạng, nguồn gốc tạo lập tài sản, thiếu hồ sơ kỹ thuật thửa đất dẫn tới tỷ lệ trả lại hoặc kéo dài thời gian thụ lý.
  • Giải pháp đề xuất: Nhóm giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCN tập trung vào 04 trục: (1) Xây dựng, chuẩn hóa đội ngũ cán bộ địa chính; (2) Tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về quy hoạch, thanh tra đất đai; (3) Hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai và cơ chế phối hợp liên ngành thuế - tài nguyên; (4) Nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho nhân dân.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp các kết quả thực tế gắn liền với số liệu quản lý tại địa phương:

  • Phản ánh chính xác hiện trạng quỹ đất 7.938,36 ha của thị xã Mỹ Hào tính đến ngày 31/12/2021, làm rõ sự dịch chuyển quỹ đất phục vụ công nghiệp - xây dựng và đô thị hóa với tỷ trọng đất phi nông nghiệp đạt 40,27% (3.197,01 ha), trong đó đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chiếm 833,61 ha và đất ở đạt 808,78 ha.
  • Ghi nhận 100% diện tích đất nông nghiệp đã được giao ổn định cho các hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định số 64/CP; quản lý chặt chẽ 195,27 ha đất cho 93 tổ chức kinh tế, doanh nghiệp thuê phục vụ sản xuất kinh doanh.
  • Hệ thống hóa mô hình vận hành của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Mỹ Hào theo mô hình một cấp (thành lập từ tháng 6/2018), đánh giá mức độ phủ sóng của hạ tầng công nghệ thông tin dự án VLAP tới toàn bộ 13/13 đơn vị hành chính cấp xã.
  • Đóng góp thực tiễn của đề tài: Khóa luận trực tiếp chỉ ra tình trạng số liệu thứ cấp trên internet thiếu tính xác thực; đồng thời cung cấp bộ dữ liệu kiểm kê đất đai chuẩn xác năm 2021 cho cơ quan quản lý chuyên môn tại thị xã Mỹ Hào. Đề xuất 04 nhóm giải pháp kỹ thuật, nhân sự và hành chính có giá trị áp dụng trực tiếp cho công tác lập hồ sơ địa chính và thẩm định cấp GCN tại địa phương.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Tác giả chỉ ra công tác cấp Giấy chứng nhận tại cơ sở còn tồn đọng do hồ sơ đăng ký ban đầu từ cấp xã có nhiều sai sót, việc đo đạc lập bản đồ địa chính ở một số vị trí chưa đồng bộ, cán bộ địa chính cơ sở biến động và trang thiết bị kỹ thuật phục vụ lưu trữ số còn thiếu thốn. Về mặt tự nhiên, địa hình trũng phía Nam (các xã Hưng Long, Ngọc Lâm, Xuân Dục) thường xuyên ngập úng vào mùa mưa lũ, ảnh hưởng đến việc phân định ranh giới và xác định hiện trạng sử dụng đất ngoài thực địa.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu đánh giá chuyên sâu hiệu quả giải quyết các bộ hồ sơ đất đai tồn đọng phức tạp (đất lấn chiếm, giao không đúng thẩm quyền qua các thời kỳ); đo lường mức độ hoàn thiện cơ sở dữ liệu số địa chính sau khi thị xã nâng cấp đô thị và tiếp tục chuyển đổi số quy trình giải quyết thủ tục hành chính đất đai.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo cho:

  • Sinh viên, học viên ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Khoa học Môi trường: Cung cấp phương pháp luận và cấu trúc chuẩn mực khi triển khai đề tài đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất đai cấp huyện/thị xã.
  • Cán bộ chuyên môn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, công chức địa chính xã, phường: Tham khảo bảng tổng hợp chỉ tiêu hiện trạng đất đai năm 2021, quy trình phối hợp xác minh nguồn gốc đất theo Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT và các đề xuất khắc phục lỗi hồ sơ địa chính cấp cơ sở.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu sử dụng đất của thị xã Mỹ Hào tính đến cuối năm 2021 phân bổ ra sao giữa các nhóm đất chính?
Tính đến ngày 31/12/2021, tổng diện tích tự nhiên của thị xã Mỹ Hào là 7.938,36 ha. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp chiếm 4.741,11 ha (59,72%), nhóm đất phi nông nghiệp chiếm 3.197,01 ha (40,27%) và nhóm đất chưa sử dụng chỉ còn 0,24 ha (tại xã Ngọc Lâm).

2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được phân cấp như thế nào theo Luật Đất đai 2013 được nêu trong khóa luận?
Theo Điều 105 Luật Đất đai 2013: UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (có thể ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường); UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

3. Tình hình giao đất nông nghiệp và cho thuê đất sản xuất kinh doanh tại thị xã Mỹ Hào đạt kết quả cụ thể nào?
Thị xã Mỹ Hào đã hoàn thành giao 100% diện tích đất nông nghiệp cho người dân theo hạn mức quy định của Nghị định 64/CP tại cả 13 xã, phường. Đối với công tác cho thuê đất, đến cuối năm 2021 trên địa bàn có 93 đơn vị được Nhà nước cho thuê đất với tổng diện tích 195,27 ha, các đơn vị cơ bản chấp hành tốt nghĩa vụ tài chính.

4. Hạ tầng kỹ thuật và công nghệ thông tin phục vụ quản lý hồ sơ địa chính tại thị xã Mỹ Hào được trang bị ra sao?
Công tác xây dựng hệ thống thông tin đất đai đã được triển khai trên cả 13 xã, phường theo dự án VLAP. Địa chính các xã, phường được trang bị máy trạm kết nối qua đường truyền chuyên dùng với máy chủ đặt tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Mỹ Hào để thực hiện chỉnh lý, cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính khi giải quyết thủ tục hành chính.

5. Đâu là những nguyên nhân chính khiến hồ sơ cấp Giấy chứng nhận gửi từ cấp xã lên cơ quan thẩm định còn bị chậm trễ hoặc tồn đọng?
Theo đánh giá của tác giả và cán bộ chuyên môn, nguyên nhân chính là chất lượng lập hồ sơ tại cấp xã không bảo đảm, xuất hiện nhiều sai sót trong việc xác nhận nguồn gốc sử dụng, thời điểm tạo lập tài sản, tình trạng tranh chấp và sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; ngoài ra việc cập nhật biến động đất đai ở một số nơi chưa diễn ra thường xuyên.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Phạm Thúy Hiền đã phản ánh bức tranh toàn diện về công tác quản lý nhà nước, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên trong giai đoạn biến động 2016–2021. Công trình kết hợp chặt chẽ giữa hệ thống văn bản quy phạm pháp luật với số liệu kiểm kê thực tế tại địa phương, làm rõ thực trạng phân bổ của 7.938,36 ha đất tự nhiên dưới tác động của tiến trình đô thị hóa, công nghiệp hóa. Các hạn chế về chất lượng lập hồ sơ địa chính cơ sở được nhận diện cụ thể, đi kèm 04 nhóm giải pháp đề xuất có tính khả thi cao, đóng góp giá trị nghiệp vụ trực tiếp cho ngành quản lý đất đai địa phương.