Đặt vấn đề Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng nhƣng đất đai thì lại có hạn. Là một phƣờng thuộc thành phố Thái Nguyên, phƣờng Quang Trung hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử đất đã diễn ra khá nhiều để đáp ứng nhƣ cầu sử dụng đất của ngƣời dân. Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng cũng nhƣ các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp luật. Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất đai là phải hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời dân.
Với mục tiêu đƣa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm nhất. Việc quản lý chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sẽ từng bƣớc đƣa quỹ đất vào tầm kiểm soát của nhà nƣớc, góp phần quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và thuận lợi hơn, nhà nƣớc đã đƣa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai thống nhất trên toàn quốc nhằm tạo trật tự và đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhƣợng không phải lúc nào cũng tuân theo quy định của pháp luật, trên thực tế việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của đối tƣợng sử dụng đất vấn diễn ra khá phức tạp trên địa bàn phƣờng gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai. Phƣờng Quang Trung nằm ở trung tâm của TP.
Thái Nguyên có chợ Đồng Quang, ga Đồng Quang … là một trong những nơi có vị trí đẹp, thuận lợi cho kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội vì vậy vấn đề chuyển quyền sử n 2 dụng đất nói chung và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng luôn “nóng”, điều đó đã ảnh hƣởng không nhỏ tới công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn Phƣờng. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của thầy giáo Dƣ Ngọc Thành, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Quang Trung - Thành Phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015”. Mục đích của đề tài Đánh giá đƣợc công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn Phƣờng Quang Trung trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015, từ đó tìm ra những khó khăn, tồn đọng và đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục đối với những khó khăn trong công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung cho địa bàn phƣờng Quang Trung trong thời gian tới. Mục tiêu của đề tài 1- Điều tra đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn Phƣờng Quang Trung.
2- Đánh giá đƣợc kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015 của Phƣờng Quang Trung. 3- Điều tra sự hiểu biết của ngƣời dân địa phƣơng về chuyển QSDĐ và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tƣợng. 4- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý đƣợc tốt hơn. Ý nghĩa của đề tài 1.
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy đƣợc những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phƣơng. - Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn bản dƣới Luật về đất đai của Trung ƣơng và địa phƣơng về công tác chuyển quyền sử dụng đất. Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phƣơng có những phƣơng hƣớng trong việc giải quyết những khó khăn, vƣớng mắc ở địa phƣơng.
n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 2.1 Cơ sở lý luận của đề tài Việc “mua bán đất” đã có từ lâu, từ trƣớc khi luật đất đai 1993 có hiệu lực. Thời điểm đó việc mua bán đất là “chuyển nhƣợng chui” không thông qua nhà nƣớc không đƣợc sự cho phép của nhà nƣớc. Hiến pháp 1980 và Luật Đất Đai 1987 đã nghiêm cấm ngƣời dân mua bán đất đai dƣới mọi hình thức. Đến khi Hiến pháp năm 1992 ra đời đã có những quy định mở và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng.
Ngay sau đó, Luật Đất Đai 1993 đƣợc ban hành với những quy định rất mới về quản lý nhà nƣớc về đất đai và quyền của ngƣời sử dụng đất. Điều 1 luật đất đai 1993 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý, do đó ngƣời dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và chiếm hữu, và thuật ngữ “chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất” ra đời. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là việc ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất cho ngƣời khác theo những quy định của pháp luật.2 Cơ sở pháp lý của đề tài. - Hiến pháp 2013 - Luật Đất đai 2013 đƣợc thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014.
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. n 5 - Thông tƣ liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC - BTNMT ngày 18/04/2005 hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tƣ liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ tƣ pháp và Bộ tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tƣ liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP - BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tƣ pháp và Bộ tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ - CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định số 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tƣ số 23/2014/TT - BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 44/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất thuê mặt nƣớc. - Nghị định số 47/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất. n 6 - Thông tƣ 24/2014/TT - BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tƣ 25/2014/TT - BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng 19/05/2014 quy định về bản đồ địa chính. - Thông tƣ 76/2014/TT - BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hƣớng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất. - Thông tƣ 77/2014/TT - BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hƣớng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc. Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 140/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 141/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ; - Tài liệu hƣớng dẫn số 1748/HĐ - STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện , cấp xã trên địa bàn tỉnh.
- Quyết định số 37/2009/QĐ - UBND của UBND Tỉnh Thái Nguyên : Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài. Qua quá trình đổi mới đất nƣớc nhằm đƣa nƣớc ta từ một nƣớc có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nƣớc có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hƣớng CNH - HĐH đã đạt đƣợc những thành tựu vƣợt bậc. Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn cầu, thị trƣờng đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của ngƣời sử dụng cũng nhƣ công tác quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm n 7 đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng nhƣ của toàn xã hội. Phƣờng Quang Trung là một phƣờng thuộc thành phố Thái Nguyên, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển.
Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông tƣ nghị định mới của thành phố. Đa phần ngƣời dân chƣa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chƣa thấy đƣợc tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai còn khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất.