Đặt vấn đề Đất đai ngày nay chỉ đựợc xem là tài sản vô cùng quí giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bổ của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hoá - xã hội - an ninh - quốc phòng. Trong quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư cho các cơ sở hạ tầng, công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự chuyển biến về đất đai rất đáng kể, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng.
Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất cũng như trật tự và hình thức thực hiện chúng. Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai Nhà nước đã ban hành hệ thống các văn bản pháp luật nhằm phục vụ công tác quản lý về đất đai gần đây nhất đó là Luật Đất đai 2013 với nhiều nội dung đổi mới trong đó có sự thay đổi về các hình thức chuyển quyền so với luật 2003. Luật 2013 được ban hành góp phần hoàn thiện hơn trong tiến hành các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Bên cạnh sự tuân thủ theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển QSDĐ trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều nay làm ảnh hưởng rất xấu đến đời sống và sử dụng đất.
Phường Cam Giá là một đơn vị hành chính cấp phường,quá trình phát triển kinh tế, xã hội tương đối mạnh. Chính vì vậy mà tình hình biến động và vấn đề đất đai diễn ra sôi nổi. Công tác chuyển QSDĐ là một vấn đề nóng h bỏng cần được quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành. Do đó, việc nhìn nhận đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển QSDĐ là rất quan trọng.
Vấn đề đặt ra là phải có những hiểu biết nhất định về công tác chuyển QSDĐ. Chính vì tính cấp thiết của vấn đề xuất phát từ cuộc sống thực tiễn như trên, được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ nhiệm khoa, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS. Lê Văn Thơ, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. Mục tiêu của đề tài 1.
Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2016 - 2018, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá. Mục tiêu cụ thể Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá. Ưu điểm, hạn chế, các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá.
Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Vận dụng và phát huy các kiến thức đã học vào nghiên cứu đánh giá. Nâng cao kiến thức kĩ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tiến phục vụ cho công tác nghiên cứu sau này. Nâng cao khả năng tự học tập, nghiên cứu tài liệu của sinh viên.
h Bổ sung tư liệu phục vụ cho quá trình học tập và nghiệp vụ sau này. Ý nghĩa trong thực tiễn Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ đang được thực hiện trên địa bàn phường, từ đó đưa ra những vấn đề còn tồn động từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp theo yêu cầu quản lý Nhà nuớc về đất đai. Góp phần giải quyết những vấn đề xấu nảy sinh trong quá trình giao dịch đất đai. Giúp người dân nhận thức sâu sắc hơn về công tác quản lý, công tác chuyển QSDĐ theo đúng trình tự quy định.
Giúp bản thân hiểu rõ tầm quan trọng chuyển QSDĐ và việc tận dụng chính sách pháp luật một cách đúng đắn trong lĩnh vực này. h PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Khái niệm chuyển QSDĐ Theo điều 3 Luật Đất đai 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [2].
Các hình thức chuyển QSDĐ Theo Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn QSDĐ theo quy định của luật này (Điều 167 Luật Đất đai 2013) [2]. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay. Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013) [2].
Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật Đất đai 2013) [2]. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [2] như sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015: Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho h người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật [5]. Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước.
Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ đối với các trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận [5]. Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật.
Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế: Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc.
Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần h nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.