Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt cần thiết cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết. Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ)là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định.
Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2003 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn. Hiệp Hòa là một huyện trung du thuộc tỉnh Bắc Giang. Trong những năm qua , với việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai.
Và có nhiều điểm khác nhau trong việc thực hiện công tác chuyển QSDĐ giữa khu vực nông thôn và khu vực đô thị. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về n 2 đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và quản lý sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vương Vân Huyền, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012 đến tháng 6/2014”.
Mục đích nghiên cứu của đề tài Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang giai đoạn từ năm 2012 đến tháng 6/2014, nhằm đưa ra những hạn chế còn tồn tại và kết quả đã đạt được trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện ,đề xuất giải pháp phù hợp, hiệu quả để giải quyết những tồn tại đó; - Tìm hiểu mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của các cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển QSDĐ. Yêu cầu của đề tài - Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Hiệp Hòa. - Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2012 đến tháng 6/2014 của huyện. - Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý trực tiếp về công tác chuyển QSDĐ và người dân, đánh giá theo phiếu điều tra tại khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp học viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế, tích lũy kiến thức , kinh nghiệp để phục vụ công việc sau này. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm và hiểu rõ hơn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn,hạn chế và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.
Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987, Nhà nước chỉ qui định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ qui định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.
Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các n 5 quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp. Cơ sở pháp lý của đề tài 2.1 Các văn bản dưới Luật Cơ sở pháp lý của đề tài là tất cả các văn bản liên quan đến công tác chuyển QSDĐ, bao gồm những văn bản chính sau: - Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Luật Đất đai năm 2003; - Bộ luật Dân sự năm 2005; - Luật thuế sử dụng đất và nhà ở; - Luật thuế chuyển QSDĐ; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003. - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. n 6 - Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa chính (gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT). - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 117/2004/TT- BTC).
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT). - Thông tư số 23/2006/TT-/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.