Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, đóng vai trò tư liệu sản xuất chủ yếu và là thành tố nền tảng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và vận hành nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận toàn diện và khoa học hơn. Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt thông qua các công cụ pháp lý, trong đó cốt lõi là công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Đối với cộng đồng doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế – lực lượng đóng góp nguồn lực to lớn vào ngân sách và tăng trưởng kinh tế, việc phân phối quỹ đất hợp lý, tiết kiệm và minh bạch là yêu cầu cấp thiết nhằm tối ưu hóa giá trị tài nguyên.
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và giáo dục của tỉnh Thái Nguyên và vùng trung du miền núi phía Bắc. Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và sự gia tăng của các dự án công nghiệp, dịch vụ, nhu cầu sử dụng đất của khối doanh nghiệp trên địa bàn thành phố không ngừng tăng cao. Việc xem xét, đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất và thu hồi đất sau khi Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi hành có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, giúp chỉ ra những điểm nghẽn hành chính, nhận diện bất cập và tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản trị tài nguyên đất.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được tác giả xác định cụ thể:
- Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất, thu hồi đất cho các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn từ tháng 7/2014 đến tháng 12/2017.
- Làm rõ những thuận lợi, khó khăn, phát hiện những mặt hạn chế và nguyên nhân trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai.
- Đề xuất hệ thống các giải pháp nhằm khắc phục tồn tại, phát huy kết quả đạt được, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất của thành phố trong giai đoạn tiếp theo.
Nhiệm vụ nghiên cứu được triển khai theo 5 nội dung chính:
- Đánh giá điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên.
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố.
- Đánh giá công tác cho thuê đất, thu hồi đất đối với các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp giai đoạn từ tháng 7/2014 đến tháng 12/2017.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác cho thuê đất, thu hồi đất của các doanh nghiệp trên địa bàn.
- Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Toàn bộ hồ sơ, số liệu, tài liệu lưu trữ về công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu được tiến hành trên phạm vi địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên; địa điểm thu thập số liệu chính tại Phòng Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi thời gian: Khung thời gian dữ liệu nghiên cứu kéo dài từ tháng 7/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) đến tháng 12/2017; thời gian thực tập và điều tra thực tế diễn ra từ ngày 14/08/2017 đến ngày 03/11/2017.
Cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu được thiết lập dựa trên cơ sở khoa học về quản trị đất đai đô thị và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước Việt Nam về quản lý đất đai. Về mặt lý luận, giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất là căn cứ pháp lý xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho tổ chức, tạo hành lang pháp lý thu hút dòng vốn đầu tư, đồng thời là phương thức để Nhà nước thực hiện chức năng giám sát, điều tiết việc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và pháp luật.
Hệ thống căn cứ pháp lý được tác giả viện dẫn và áp dụng bao gồm:
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Các nghị định chuyển tiếp: Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Hệ thống văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (chú trọng Điều 14 về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án: vốn tự có không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư với dự án dưới 20 ha và không thấp hơn 15% với dự án từ 20 ha trở lên; Điều 15 về trường hợp bất khả kháng và cơ chế gia hạn sử dụng đất 24 tháng).
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các thông tư hướng dẫn chuyên ngành: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (hồ sơ địa chính), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT (bản đồ địa chính), Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT (hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất), Thông tư số 76/2014/TT-BTC và Thông tư số 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.
- Quyết định số 2486/QĐ-TTg năm 2016 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Thái Nguyên đến năm 2035.
Về phương pháp nghiên cứu, tác giả kết hợp các phương pháp định tính và định lượng:
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Tiếp cận và thu thập số liệu thống kê, báo cáo tổng kết tình hình kinh tế - xã hội, báo cáo hiện trạng sử dụng đất từ UBND thành phố Thái Nguyên; các tập lưu trữ hồ sơ cho thuê đất, quyết định thu hồi đất tại Phòng Quản lý đất đai và Phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Xây dựng mẫu phiếu điều tra xã hội học nhằm đánh giá mức độ hiểu biết pháp luật đất đai của 30 cá nhân (gồm cán bộ, nhân viên đại diện cho các doanh nghiệp nộp hồ sơ xin thuê đất và người dân có liên quan trên địa bàn); kết hợp quan sát, khảo sát thực địa tại các vị trí đất dự án.
- Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: Phân loại dữ liệu theo các tiêu chí riêng biệt (thuê đất, thu hồi đất, phân chia theo mốc thời gian từng năm, theo đơn vị hành chính phường/xã); thống kê mô tả, so sánh tỷ lệ phần trăm và đối chiếu với các định mức quy định của Luật Đất đai 2013; toàn bộ dữ liệu phiếu điều tra được làm sạch và xử lý thống kê bằng phần mềm Microsoft Excel.
Nội dung chính theo từng phần
Phần 1: Mở đầu
Tác giả xác định tính tất yếu của công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với các tổ chức kinh tế và doanh nghiệp tư nhân trong bối cảnh đổi mới kinh tế. Thành phố Thái Nguyên đóng vai trò cực tăng trưởng kinh tế của tỉnh, kéo theo áp lực gia tăng nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp. Đề tài xác lập mục tiêu đánh giá toàn diện công tác cho thuê và thu hồi đất giai đoạn từ tháng 7/2014 đến tháng 12/2017 nhằm tìm ra những thuận lợi, bất cập và kiến nghị giải pháp hoàn thiện. Ý nghĩa đề tài được xác định ở hai khía cạnh: củng cố năng lực nghiên cứu khoa học chuyên ngành Quản lý đất đai cho sinh viên và cung cấp dữ liệu thực chứng phục vụ công tác điều hành tại địa phương.
Phần 2: Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Nội dung phần này hệ thống hóa các nguyên lý khoa học và hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Tác giả phân tích rõ:
- Khái niệm và nguyên tắc cho thuê đất: Dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt, bảo vệ quỹ đất nông - lâm nghiệp và nhu cầu thực tế của dự án.
- Thẩm quyền giao, cho thuê đất (Điều 59 Luật Đất đai 2013): Phân định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh đối với tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thẩm quyền của UBND cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân; đồng thời nêu rõ cơ quan có thẩm quyền không được ủy quyền quyết định.
- Quy định về thu hồi đất và thẩm quyền (Điều 66): Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61), phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62), do vi phạm pháp luật (Điều 64) và do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật (Điều 65).
- Cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng (Điều 75, 76, 77, 78, 79) và các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường theo Điều 82 Luật Đất đai 2013; các bước trong quy trình lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư.
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Tác giả thiết lập khung nghiên cứu thực nghiệm với đối tượng khảo sát là hồ sơ đất đai doanh nghiệp tại thành phố Thái Nguyên trong thời đoạn 3,5 năm (7/2014 - 12/2017). Phần này mô tả chi tiết quy trình thực tập 3 tháng tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, phân bổ 5 nội dung nghiên cứu logic từ tổng quan tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng đất đai đến đánh giá sâu hai nghiệp vụ cho thuê và thu hồi đất. Các công cụ thu thập tài liệu thứ cấp, phiếu hỏi sơ cấp và kỹ thuật xử lý thống kê trên bảng tính Excel được quy chuẩn hóa.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Đây là phần nội dung cốt lõi của khóa luận, bao gồm các phát hiện và số liệu cụ thể:
- Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội: Thành phố có diện tích tự nhiên rộng, nằm cách Hà Nội 80 km. Theo Quyết định số 2486/2016/QĐ-TTg, thành phố được mở rộng thêm hơn 5.200 ha (sáp nhập xã Sơn Cẩm, thị trấn Chùa Hang, xã Linh Sơn, Huống Thượng, Đồng Liên), nâng tổng số đơn vị hành chính lên 29 xã/phường (thành lập mới 2 phường Chùa Hang và Đồng Bẩm). Về kinh tế, năm 2017 GRDP tỉnh Thái Nguyên tăng 15,2%, GRDP bình quân đầu người đạt 52 triệu đồng/năm (tương đương 2.325 USD). Giá trị sản xuất công nghiệp tỉnh đạt hơn 477 nghìn tỷ đồng, trong đó khu vực FDI chiếm 93%. Riêng thành phố Thái Nguyên năm 2017 đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế 15,5% (vượt 0,5% kế hoạch); thu ngân sách đạt 1.299,59 tỷ đồng (bằng 157,8% kế hoạch tỉnh giao); tạo việc làm mới cho 4.000 lao động; tỷ lệ hộ nghèo giảm xuống còn 1,83%.
- Hiện trạng sử dụng đất: Quỹ đất chưa sử dụng của thành phố là 368,75 ha, chiếm tỷ lệ 1,97% tổng diện tích tự nhiên.
- Thực trạng công tác cho thuê đất cho doanh nghiệp: Giai đoạn 7/2014 - 12/2017, toàn thành phố đã ký hợp đồng cho thuê đất đối với 76 trường hợp là các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, với tổng diện tích đạt 724.479 m² (trong bảng thống kê chi tiết theo năm ghi nhận tổng cộng 724.068,25 m²), chiếm 9,35% tổng diện tích đất cho thuê của tỉnh Thái Nguyên. Loại đất thuê chủ yếu chuyển từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở và đất chưa sử dụng sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Theo đơn vị hành chính: Hoạt động cho thuê đất phát sinh tại 23/28 xã, phường (5 xã/phường không có doanh nghiệp thuê đất gồm Túc Duyên, Tân Thành, Phúc Hà, Phúc Xuân, Quyết Thắng). Phường Tân Long dẫn đầu về quy mô diện tích cho thuê với 189.029,4 m² (chiếm 26,50% tổng diện tích) nhờ dự án mở rộng khai trường mỏ than của Công ty Than Khánh Hòa - VINACOMIN. Phường Thịnh Đán có số lượng hồ sơ phát sinh nhiều nhất nhưng tổng diện tích chỉ đạt 24.975 m² (chiếm 3,5%).
- Theo thời gian: Năm 2014 (tính từ tháng 7) giải quyết 6 trường hợp với 60.068,25 m²; năm 2015 giải quyết 23 trường hợp với diện tích lớn nhất là 350.229 m²; năm 2016 có 24 trường hợp với 124.202 m²; năm 2017 có 23 trường hợp với 189.462 m².
- Thực trạng công tác thu hồi đất của doanh nghiệp: Thành phố đã thực hiện thu hồi đất của 13 trường hợp tổ chức, doanh nghiệp với tổng diện tích 60.782,51 m² do sử dụng đất kém hiệu quả, không còn nhu cầu sử dụng hoặc phục vụ quy hoạch của thành phố; 100% diện tích này được bàn giao lại cho chính quyền địa phương quản lý.
- Phân bố thu hồi: Xã Quyết Thắng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 51.601,70 m² (chiếm 85,0% tổng diện tích thu hồi toàn thành phố), thuộc về trường hợp thu hồi đất của Công ty TNHH MTV Điện cơ Hóa chất 15. Các địa bàn khác ghi nhận diện tích thu hồi gồm: Hoàng Văn Thụ (1 trường hợp: 2.432,31 m²), Đồng Quang (2 trường hợp: 1.826,5 m²), Quan Triều (2 trường hợp: 1.615,2 m²), Tích Lương (2 trường hợp: 1.588,8 m²), Trung Thành (1 trường hợp: 625 m²), Phan Đình Phùng (2 trường hợp: 633,7 m²), Tân Long (1 trường hợp: 234 m²), Túc Duyên (1 trường hợp: 225,3 m²).
- Tiến độ theo năm: Năm 2014 thu hồi 7 trường hợp (54.712,6 m²); năm 2015 thu hồi 2 trường hợp (2.479,31 m²); năm 2016 thu hồi 2 trường hợp (378,3 m²); năm 2017 thu hồi 2 trường hợp (3.212,3 m²).
- Đánh giá mức độ hiểu biết pháp luật của người dân và doanh nghiệp (khảo sát 30 phiếu):
- Về công tác cho thuê đất: Tỷ lệ trả lời đúng bình quân đạt 91,11%; trong đó nội dung thủ tục cho thuê đất có tỷ lệ đúng cao nhất đạt 96,67% (29/30 người), thẩm quyền cho thuê đất đạt 93,33% (28/30 người), kiến thức về hình thức cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 đạt 83,33% (25/30 người).
- Về công tác thu hồi đất: Tỷ lệ trả lời đúng bình quân đạt 87,23%; trong đó quyền lợi khi bị thu hồi đất đạt 96,67% (29/30 người), các trường hợp vi phạm bị thu hồi đạt 90,0% (27/30 người), cách tính đền bù tài sản trên đất có tỷ lệ hiểu đúng thấp nhất đạt 83,33% (25/30 người; 13,33% không biết).
- Đánh giá thuận lợi và khó khăn:
- Thuận lợi: Được sự quan tâm, chỉ đạo kịp thời của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố; sự phối hợp chuyên môn chặt chẽ giữa Phòng Tài nguyên và Môi trường với Sở Tài nguyên và Môi trường; chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư được cập nhật bám sát thực tiễn.
- Khó khăn: Nhận thức pháp luật của một bộ phận người dân còn hạn chế; đội ngũ cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường mỏng, phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ; máy móc, thiết bị kỹ thuật còn thiếu; hệ thống cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính đã ứng dụng tin học hóa nhưng chưa đồng bộ; thủ tục hành chính giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế còn rườm rà.
Phần 5: Kết luận và đề nghị
Tác giả tóm tắt toàn bộ khối lượng công việc quản trị đất đai thực hiện được trong giai đoạn 7/2014 - 12/2017 (cho thuê 724.479 m² đất kinh doanh phi nông nghiệp và thu hồi 60.782,51 m² bàn giao cho địa phương). Đồng thời, tác giả đưa ra các kiến nghị mang tính định hướng: tăng cường kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ đất đai của doanh nghiệp sau khi thuê, đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp xã/phường, và tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính.
Kết quả và đóng góp
Kết quả chính kèm số liệu trong văn bản
Khóa luận đã định lượng hóa toàn bộ công tác cho thuê đất và thu hồi đất của khối doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong 3,5 năm đầu thực thi Luật Đất đai 2013 thông qua hệ thống số liệu cụ thể:
| Năm |
Số trường hợp cho thuê |
Diện tích cho thuê của TP (m²) |
Tỷ lệ so với tỉnh (%) |
Số trường hợp bị thu hồi |
Diện tích thu hồi của TP (m²) |
Tỷ lệ so với tỉnh (%) |
| 2014 (7-12) |
6 |
60.068,25 |
9,35 |
7 |
54.712,60 |
65,00 |
| 2015 |
23 |
350.229,00 |
59,00 |
2 |
2.479,31 |
0,006 |
| 2016 |
24 |
124.202,00 |
88,00 |
2 |
378,30 |
0,11 |
| 2017 |
23 |
189.462,00 |
2,00 |
2 |
3.212,30 |
0,11 |
| Tổng cộng |
76 |
724.068,25 |
- |
13 |
60.782,51 |
- |
Ghi chú số liệu: Tổng diện tích cho thuê đất được tác giả phản ánh ở hai số liệu trong văn bản: phần thuyết minh tổng quát ghi nhận 724.479,00 m² (chiếm 9,35% tổng diện tích cho thuê doanh nghiệp toàn tỉnh), trong khi bảng tổng hợp chi tiết theo năm ghi nhận 724.068,25 m².
Giải pháp và kiến nghị tác giả đề xuất
Trên cơ sở thực trạng quản lý và những tồn tại phát hiện được, tác giả xây dựng 7 nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cho thuê và thu hồi đất:
- Xây dựng các chủ trương, cơ chế chính sách thông thoáng, phù hợp nhằm thu hút các dự án đầu tư có chất lượng vào địa bàn thành phố.
- Thực hiện nghiêm túc và đồng bộ quy hoạch khu dân cư, đảm bảo sự gắn kết giữa phát triển hạ tầng đô thị với mặt bằng sản xuất kinh doanh của địa phương.
- Tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
- Đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra định kỳ tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp sau khi ký hợp đồng thuê đất; kiên quyết xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm quy định pháp luật đất đai, chậm tiến độ đầu tư hoặc để đất hoang hóa.
- Đa dạng hóa các hình thức tuyên truyền, giáo dục chính sách pháp luật đất đai cho người dân và doanh nghiệp (thông qua ấn phẩm sách báo, các buổi sinh hoạt chuyên đề tại địa phương, hệ thống truyền thanh cơ sở).
- Tổ chức thường xuyên các lớp bồi dưỡng, đào tạo nghiệp vụ chuyên môn, cập nhật chính sách mới cho đội ngũ cán bộ làm công tác địa chính tại cấp xã, phường.
- Kiện toàn, củng cố tổ chức bộ máy cơ quan Tài nguyên và Môi trường; phân định rõ chức năng, quyền hạn chuyên môn của từng bộ phận; tăng cường đầu tư trang thiết bị kỹ thuật đo đạc, lưu trữ; đơn giản hóa và công khai các quy trình, thủ tục hành chính về đất đai.
Đóng góp của đề tài
Tác giả đã kết nối lý luận quản lý đất đai với thực tiễn thực hiện tại một đô thị miền núi phía Bắc đang trong giai đoạn chuyển dịch cơ cấu công nghiệp hóa nhanh; lập được danh mục và bảng số liệu chi tiết về biến động đất đai doanh nghiệp trong giai đoạn bản lề thi hành Luật Đất đai 2013, làm cơ sở thực chứng để đánh giá mức độ tương thích giữa quy định pháp luật với thực tiễn địa phương.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Hạn chế của khóa luận được tác giả và phạm vi nghiên cứu phản ánh qua các khía cạnh:
- Thời gian nghiên cứu và thực tập tại cơ sở tương đối ngắn (khoảng gần 3 tháng, từ 14/08/2017 đến 03/11/2017), cùng với kinh nghiệm thực tiễn của sinh viên còn hạn chế nên chưa thể bao quát sâu toàn bộ các tranh chấp, khiếu nại phát sinh sau thu hồi đất.
- Số liệu thống kê thứ cấp giữa các bảng biểu trong văn bản còn một số điểm chênh lệch nhỏ (tổng diện tích cho thuê giữa văn bản thuyết minh 724.479 m² và bảng chi tiết 724.068,25 m²; bảng chi tiết theo xã/phường có một số dòng bị ngắt dòng dữ liệu).
- Quy mô mẫu khảo sát sơ cấp đánh giá nhận thức còn hẹp (30 phiếu điều tra), chủ yếu tập trung vào đối tượng là cán bộ, nhân viên của các doanh nghiệp đến nộp hồ sơ thuê đất, chưa phản ánh được đầy đủ góc nhìn đa chiều của cộng đồng dân cư sinh sống xung quanh các khu đất bị thu hồi.
- Đề tài tập trung chủ yếu vào thủ tục hành chính và diện tích đất đai, chưa phân tích chi tiết nghĩa vụ tài chính thực tế phát sinh (tiền nộp ngân sách hàng năm từ thuê đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng thực tế chi trả).
Hướng mở rộng nghiên cứu tiếp theo:
- Mở rộng phạm vi khảo sát điều tra xã hội học với cỡ mẫu lớn hơn, đa dạng hóa đối tượng bao gồm cả người dân trực tiếp bị thu hồi đất và các tổ chức đoàn thể cơ sở.
- Đi sâu phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội và tác động môi trường của từng dự án doanh nghiệp sau khi được bàn giao đất trên thực địa.
- Đánh giá chuyên sâu công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính tiền thuê đất trên địa bàn đô thị mở rộng.
Giá trị tham khảo
Khóa luận là nguồn tài liệu tham khảo thiết thực cho các nhóm đối tượng:
- Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Luật kinh tế và Địa lý kinh tế: Có thể khai thác khóa luận như một mẫu nghiên cứu điển hình về quy trình đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cấp huyện/thành phố; nắm vững cách thức lập luận, trích dẫn văn bản quy phạm pháp luật theo Luật Đất đai 2013.
- Cán bộ quản lý đất đai cấp huyện, công chức địa chính xã, phường: Tham khảo phương pháp phân loại, thống kê hồ sơ và nhận diện những vướng mắc điển hình trong khâu thẩm định hồ sơ, kiêm nhiệm công việc và lưu trữ số hóa hồ sơ địa chính.
- Các nhà nghiên cứu và cơ quan hoạch định chính sách tại tỉnh Thái Nguyên: Bảng dữ liệu chi tiết về 76 trường hợp cho thuê đất và 13 trường hợp thu hồi đất cung cấp nguồn tư liệu lịch sử quan trọng về phân bổ không gian sử dụng đất của khối doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017.
Các phần nội dung đáng tham khảo nhất trong văn bản:
- Hệ thống căn cứ pháp lý và trình tự thủ tục hồ sơ giao đất, cho thuê đất quy định tại Chương 2 (đặc biệt là việc tổng hợp các quy định từ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT).
- Bảng tổng hợp chi tiết 13 trường hợp thu hồi đất giai đoạn 7/2014 - 12/2017 (ghi nhận đầy đủ tên tổ chức, địa chỉ phường/xã, diện tích và lý do thu hồi bàn giao cho địa phương).
Câu hỏi thường gặp
1. Trong giai đoạn từ tháng 7/2014 đến tháng 12/2017, thành phố Thái Nguyên đã giải quyết cho thuê đất cho bao nhiêu doanh nghiệp với tổng diện tích là bao nhiêu?
Trong giai đoạn này, thành phố Thái Nguyên đã ký hợp đồng cho thuê đất đối với 76 trường hợp tổ chức kinh tế, doanh nghiệp. Tổng diện tích cho thuê được ghi nhận trong phần thuyết minh tổng quát là 724.479,00 m² (chiếm 9,35% tổng diện tích đất cho thuê của tỉnh Thái Nguyên), trong khi số liệu tổng hợp chi tiết theo từng năm tại Bảng 4.3 là 724.068,25 m².
2. Đơn vị hành chính nào trên địa bàn thành phố có diện tích đất cho doanh nghiệp thuê lớn nhất và lý do là gì?
Phường Tân Long là đơn vị hành chính có diện tích cho thuê đất lớn nhất với tổng diện tích 189.029,4 m², chiếm 26,50% tổng diện tích cho thuê của toàn thành phố trong cả giai đoạn. Lý do là Công ty Than Khánh Hòa - VINACOMIN đã thực hiện thuê diện tích đất lớn tại địa bàn này để mở rộng khai trường khai thác mỏ than.
3. Đơn vị, doanh nghiệp nào có diện tích đất bị thu hồi lớn nhất trong giai đoạn nghiên cứu?
Trường hợp có diện tích bị thu hồi lớn nhất là Công ty TNHH MTV Điện cơ Hóa chất 15 tại xã Quyết Thắng, với diện tích đất bị thu hồi là 51.601,70 m² (thu hồi bàn giao cho địa phương quản lý), chiếm tới 85,0% tổng diện tích đất bị thu hồi của toàn thành phố giai đoạn 2014 - 2017.
4. Khảo sát xã hội học về mức độ hiểu biết pháp luật của tác giả được thực hiện với quy mô mẫu bao nhiêu và kết quả ra sao?
Tác giả đã tiến hành điều tra 30 phiếu hỏi đối với người dân và cán bộ nhân viên đại diện cho các doanh nghiệp đến thực hiện thủ tục đất đai. Kết quả cho thấy tỷ lệ trả lời đúng bình quân về công tác cho thuê đất đạt 91,11% (trong đó thủ tục cho thuê đất đạt cao nhất với 96,67%); tỷ lệ trả lời đúng bình quân về công tác thu hồi đất đạt 87,23% (trong đó quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất đạt cao nhất với 96,67%, thấp nhất là cách tính đền bù tài sản trên đất đạt 83,33%).
5. Toàn bộ diện tích đất thu hồi từ các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên được xử lý như thế nào?
Theo Bảng 4.4 và dữ liệu văn bản, toàn bộ 13 trường hợp doanh nghiệp bị thu hồi đất (với tổng diện tích 60.782,51 m²) đều có lý do thu hồi là "Thu hồi đất giao địa phương quản lý" để phục vụ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố trong kỳ tiếp theo.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Phạm Thị Mai Loan đã phản ánh toàn diện thực trạng công tác cho thuê đất và thu hồi đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn đầu áp dụng Luật Đất đai 2013 (7/2014 – 12/2017). Dựa trên nguồn dữ liệu thứ cấp từ Sở Tài nguyên và Môi trường kết hợp khảo sát nhận thức thực tế, nghiên cứu đã lượng hóa chi tiết biến động sử dụng đất với 76 trường hợp cho thuê (hơn 72,4 ha) và 13 trường hợp thu hồi (hơn 6,07 ha). Mặc dù còn hạn chế nhất định về quy mô mẫu điều tra sơ cấp, đề tài đã chỉ ra rõ nét những điểm nghẽn về năng lực cán bộ và đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu, đồng thời đề xuất hệ thống 7 nhóm giải pháp quản trị có giá trị thực tiễn đối với cơ quan quản lý đất đai địa phương.
