Luận văn đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã phúc thuận thị xã phổ yên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2013 2015

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. 84 trang · Đại học Thái Nguyên · 2016.

• Tác giả: Phạm Thị Thu Hiền
• Người hướng dẫn: ThS. Dương Thị Thanh Hà
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Địa chính môi trường
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Xã Phúc Thuận, Thị Xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2013-2015
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• 1. PHẦN 1: MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 1.3.1. Ý nghĩa học tập và nghiên cứu khoa học
• 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
• 2.3. Cơ sở lý luận của đề tài
• 2.4. Cơ sở thực tiễn của đề tài
• 3. PHẦN 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Phúc Thuận
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Phúc Thuận
• 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của xã Phúc Thuận
• 3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại xã Phúc Thuận
• 3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức chuyển quyền trên địa bàn huyện
• 3.3.1. Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai đoạn 2013 – 2015
• 3.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên xã Phúc Thuận giai đoạn 2013 - 2015
• 3.3.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai đoạn 2013 - 2015
• 3.3.4. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Thuận 2013 – 2015
• 3.3.5. Đánh giá công tác để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai đoạn 2013 – 2015
• 3.3.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai đoạn 2013– 2015
• 3.3.7. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai đoạn 2013 – 2015
• 3.3.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai đoạn 2013 – 2015
• 3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Phúc Thuận về chuyển quyền sử dụng đất
• 3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Phúc Thuận về những quy định chung chuyển quyền quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra
• 3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Phúc Thuận về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 3.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Phúc Thuận về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy mạnh công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 4. PHẦN 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất 2013 2015

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu lao động không thể thay thế. Đất đai có vị trí cố định, giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Nhận thức rõ tầm quan trọng này, Nhà nước đã ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên này. Luật Đất đai năm 2003 đánh dấu bước ngoặt khi quy định một cách hệ thống về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) và trình tự thủ tục thực hiện. Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục hoàn thiện, khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003, quy định chặt chẽ và cụ thể hơn về các hình thức chuyển quyền, trình tự thủ tục, và các vấn đề liên quan đến sự phát triển kinh tế hiện nay.

1.1. Tầm Quan Trọng Của Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Nó giúp người sử dụng đất có quyền định đoạt tài sản của mình, đồng thời tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế, phí liên quan. Việc quản lý chặt chẽ hoạt động này giúp ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Theo tài liệu gốc, việc đánh giá công tác này là cần thiết để "thấy được những mặt khó khăn, tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai".

1.2. Mục Tiêu Của Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Mục tiêu chính của việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất là xác định những kết quả đạt được, những tồn tại và yếu kém trong quá trình thực hiện. Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, khắc phục những hạn chế còn tồn tại. Việc đánh giá cần dựa trên số liệu thực tế, đối chiếu với các văn bản pháp luật hiện hành để đảm bảo tính chính xác và khách quan. Cần điều tra sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất để có cái nhìn toàn diện về vấn đề này.

II. Thực Trạng Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Xã Phúc Thuận 2013 2015

Xã Phúc Thuận, thuộc Thị xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên, là một xã đang phát triển với nhiều tiềm năng. Trong giai đoạn 2013-2015, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước và người sử dụng đất đã đạt được những thành tựu đáng kể. Tuy nhiên, quá trình này cũng gặp phải không ít khó khăn. Để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan, cần đánh giá khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Việc đánh giá chuyển quyền sử dụng đất tại đây là vô cùng cần thiết.

2.1. Điều Kiện Tự Nhiên Kinh Tế Xã Hội Xã Phúc Thuận

Xã Phúc Thuận có vị trí địa lý thuận lợi, nằm gần các khu công nghiệp và trung tâm kinh tế của Thị xã Phổ Yên. Điều này tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và tạo việc làm cho người dân. Tuy nhiên, quá trình phát triển cũng đặt ra những thách thức về quản lý đất đai, đặc biệt là trong việc chuyển quyền sử dụng đất để phục vụ các mục đích khác nhau. Theo tài liệu, Phúc Thuận là xã có "nền sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thương mại, dịch vụ tương đối phát triển".

2.2. Hiện Trạng Sử Dụng Đất Tại Xã Phúc Thuận

Hiện trạng sử dụng đất tại xã Phúc Thuận bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất diễn ra khá mạnh mẽ trong giai đoạn 2013-2015, đặc biệt là việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Điều này đòi hỏi công tác quản lý đất đai phải chặt chẽ, đảm bảo tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Cần có sự đánh giá tác động môi trường của các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đảm bảo phát triển bền vững.

2.3. Tình Hình Quản Lý Đất Đai Tại Xã Phúc Thuận

Công tác quản lý đất đai tại xã Phúc Thuận được thực hiện bởi UBND xã và các cơ quan chuyên môn cấp huyện. Tuy nhiên, năng lực quản lý của cán bộ địa phương còn hạn chế, đặc biệt là trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ quản lý đất đai, đồng thời ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý để nâng cao hiệu quả.

III. Đánh Giá Chuyển Đổi Quyền Sử Dụng Đất Tại Phúc Thuận 2013 2015

Trong giai đoạn 2013-2015, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận diễn ra khá sôi động, phản ánh nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng của người dân và các tổ chức kinh tế. Tuy nhiên, quá trình này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, gây ảnh hưởng đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Cần có sự kiểm tra quy hoạch đất đai online để đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật.

3.1. Kết Quả Chuyển Đổi Quyền Sử Dụng Đất Nông Nghiệp

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích khác diễn ra khá phổ biến tại xã Phúc Thuận trong giai đoạn 2013-2015. Nguyên nhân chủ yếu là do hiệu quả kinh tế từ sản xuất nông nghiệp không cao, trong khi nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phi nông nghiệp ngày càng tăng. Cần có chính sách hỗ trợ người dân chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm mới để đảm bảo đời sống khi mất đất nông nghiệp.

3.2. Tác Động Của Chuyển Đổi Quyền Sử Dụng Đất Đến Kinh Tế

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất có tác động lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của xã Phúc Thuận. Nó tạo điều kiện cho các ngành công nghiệp, dịch vụ phát triển, thu hút đầu tư và tạo việc làm cho người dân. Tuy nhiên, cũng cần chú ý đến các tác động tiêu cực như ô nhiễm môi trường, mất cân bằng sinh thái và gia tăng bất bình đẳng xã hội. Cần có sự đánh giá tác động môi trường kỹ lưỡng trước khi phê duyệt các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

IV. Đánh Giá Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Xã Phúc Thuận

Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận diễn ra khá sôi động trong giai đoạn 2013-2015, phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản địa phương. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý đến tình trạng biến động giá đất Phổ Yên, đầu cơ đất đai, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và sự ổn định của thị trường. Cần có sự quản lý chặt chẽ, minh bạch để ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật.

4.1. Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận được thực hiện theo quy định của pháp luật, bao gồm các bước như lập hợp đồng chuyển nhượng, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, quá trình thực hiện thủ tục còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là do sự thiếu hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai. Cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật để nâng cao nhận thức của người dân.

4.2. Rủi Ro Khi Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro về pháp lý, rủi ro về tài chính và rủi ro về tranh chấp. Người mua có thể gặp phải tình trạng mua phải đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, đất đang có tranh chấp hoặc đất bị quy hoạch. Cần có sự tư vấn pháp luật đất đai miễn phí để giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan.

V. Hiểu Biết Của Người Dân Về Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Sự hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất là yếu tố quan trọng để đảm bảo quá trình này diễn ra minh bạch, công bằng và đúng pháp luật. Tuy nhiên, kết quả khảo sát cho thấy, mức độ hiểu biết của người dân xã Phúc Thuận về vấn đề này còn hạn chế, đặc biệt là về các hình thức chuyển quyền, thủ tục thực hiện và các quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan. Cần có các chương trình tuyên truyền, phổ biến pháp luật phù hợp để nâng cao nhận thức của người dân.

5.1. Mức Độ Hiểu Biết Về Các Hình Thức Chuyển Quyền

Người dân xã Phúc Thuận có mức độ hiểu biết khác nhau về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn. Hình thức chuyển nhượng được nhiều người biết đến hơn cả, trong khi các hình thức khác như góp vốn, thế chấp còn ít được quan tâm. Cần có các buổi tập huấn, hội thảo để cung cấp thông tin chi tiết về từng hình thức chuyển quyền, giúp người dân lựa chọn phương án phù hợp với nhu cầu và điều kiện của mình.

5.2. Nguồn Thông Tin Về Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Nguồn thông tin chính mà người dân xã Phúc Thuận tiếp cận về chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu từ cán bộ địa phương, người thân, bạn bè và các phương tiện truyền thông đại chúng. Tuy nhiên, thông tin từ các nguồn này thường không đầy đủ, chính xác và kịp thời. Cần xây dựng hệ thống thông tin đất đai công khai, minh bạch, dễ dàng tiếp cận để người dân có thể tự tìm hiểu và nắm bắt thông tin.

VI. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp, các ngành, đặc biệt là sự tham gia tích cực của người dân. Cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, tăng cường công tác quản lý, kiểm tra, giám sát, đồng thời nâng cao năng lực cho cán bộ địa phương và tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người dân. Việc cải cách thủ tục hành chính đất đai là vô cùng quan trọng.

6.1. Hoàn Thiện Hệ Thống Pháp Luật Về Đất Đai

Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về đất đai cho phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch và khả thi. Đặc biệt, cần có quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đảm bảo quyền lợi của người dân khi nhà nước thu hồi đất.

6.2. Tăng Cường Quản Lý Kiểm Tra Giám Sát

Cần tăng cường công tác quản lý, kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định pháp luật về đất đai, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, đảm bảo tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, có vị trí cố định và giới hạn về không gian nhưng có tính vô hạn về thời gian sử dụng. Trong tiến trình phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đô thị hóa gia tăng, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ ngày càng tăng mạnh, tạo áp lực lớn lên công tác quản lý nhà nước về đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là chế định pháp lý quan trọng phản ánh sự vận động của thị trường bất động sản và các quan hệ đất đai trong xã hội. Chế định này được quy định có hệ thống từ Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được hoàn thiện, sửa đổi trong Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) với những điều chỉnh về số hình thức chuyển quyền cũng như trình tự, thủ tục hành chính.

Xã Phúc Thuận là xã miền núi thuộc thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, nằm cách trung tâm thị xã 13 km. Đây là địa bàn đang trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế với sự xuất hiện của các làng nghề thủ công truyền thống, các cơ sở tiểu thủ công nghiệp và mô hình kinh tế trang trại. Những chuyển biến về kinh tế - xã hội thúc đẩy nhu cầu giao dịch đất đai của người dân tăng lên rõ rệt. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định pháp luật đất đai vào thực tế quản lý tại địa phương còn bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc. Để đánh giá thực trạng công tác chuyển QSDĐ tại cơ sở, đề tài "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận – Thị xã Phổ Yên - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013–2015" đã được tác giả Phạm Thị Thu Hiền thực hiện.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể như sau:

1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Thuận, thị xã Phổ Yên giai đoạn 2013–2015 nhằm xác định các kết quả đạt được, những tồn tại và yếu kém tại địa phương; từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai và khắc phục hạn chế.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Thuận để xác định thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ.
   • Phân tích và đánh giá công tác chuyển QSDĐ giai đoạn 2013–2015 của xã dựa trên số liệu thực tế, đối chiếu với các văn bản pháp luật hiện hành.
   • Điều tra, đánh giá mức độ hiểu biết của người dân địa phương về các quy định chuyển QSDĐ.
   • Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ tại xã.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các hoạt động liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Phúc Thuận, thị xã Phổ Yên.
• Phạm vi nghiên cứu: Công tác chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với 8 hình thức chuyển quyền theo Luật Đất đai năm 2003 và các điều chỉnh theo Luật Đất đai năm 2013 trên địa bàn xã Phúc Thuận.
• Thời gian và địa điểm: Nghiên cứu được thực hiện tại Ủy ban nhân dân xã Phúc Thuận, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong thời gian từ ngày 30/11/2015 đến ngày 16/04/2016, tập trung thu thập và phân tích dữ liệu biến động đất đai trong giai đoạn 3 năm từ 2013 đến 2015.

Cơ sở pháp lý, lý luận và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở pháp lý và lý luận

Khóa luận xây dựng hệ thống căn cứ pháp lý dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước qua các thời kỳ điều chỉnh quan hệ đất đai:

• Hiến pháp năm 2013; Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, với Điều 22 quy định nội dung quản lý nhà nước về đất đai).
• Hệ thống Nghị định thi hành Luật Đất đai năm 2003: Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai; Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 198/2004/NĐ-CP về giá đất và thu tiền sử dụng đất; Nghị định 84/2007/NĐ-CP bổ sung về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, trình tự bồi thường hỗ trợ; Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hệ thống Nghị định thi hành Luật Đất đai năm 2013: Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Các Thông tư chuyên ngành và Thông tư liên tịch: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (về giấy chứng nhận QSDĐ), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (về hồ sơ địa chính), Thông tư 25/2014/TT-BTNMT (về bản đồ địa chính); Thông tư 76/2014/TT-BTC, Thông tư 77/2014/TT-BTC; Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT và 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT (về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ), Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT (hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất), Thông tư liên tịch 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT (về luân chuyển hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính).

Về mặt lý luận, tác giả hệ thống hóa bản chất của chuyển QSDĐ từ Luật Đất đai năm 1993, 2003 đến 2013. Luật Đất đai năm 2003 quy định 8 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Luật Đất đai năm 2013 đã hoàn thiện khung điều chỉnh, bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và tách biệt rõ ràng quyền cho thuê với quyền cho thuê lại, đồng thời quy định cụ thể về điều kiện chuyển quyền tại Điều 188.

Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành địa chính và quản lý tài nguyên:

• Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, số liệu thống kê, báo cáo tổng kết tình hình kinh tế - xã hội, báo cáo thống kê đất đai, hồ sơ lưu trữ địa chính qua các năm từ UBND thị xã Phổ Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã, UBND xã Phúc Thuận và bộ phận địa chính xã.
• Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra xã hội học bằng phiếu câu hỏi phỏng vấn trực tiếp đối với các hộ gia đình, cá nhân đã từng thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã. Quy mô mẫu điều tra là 50 phiếu, nhằm ghi nhận thực trạng thực hiện thủ tục, sự am hiểu pháp luật, những khó khăn vướng mắc và nguyện vọng của người sử dụng đất.
• Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu: Thống kê, phân loại các giao dịch đất đai theo từng hình thức chuyển quyền và theo từng năm; đối chiếu với các quy định pháp luật và định mức thời gian của cơ chế "một cửa"; xử lý và tính toán số liệu định lượng bằng phần mềm Microsoft Excel.

Nội dung chính theo từng phần và chương

Phần 1: Mở đầu

Phần này trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ vai trò của tài nguyên đất đai, thực trạng gia tăng giao dịch bất động sản dưới tác động của công nghiệp hóa và bối cảnh đổi mới chính sách đất đai từ Luật Đất đai năm 2003 sang Luật Đất đai năm 2013. Tác giả xác định rõ mục tiêu tổng quát, 4 mục tiêu cụ thể, ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của khóa luận đối với việc hỗ trợ cán bộ quản lý địa phương nhận diện hạn chế để thúc đẩy giải quyết thủ tục hành chính đúng luật.

Phần 2: Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Nội dung phần 2 tập trung phân tích cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý, cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của công tác chuyển QSDĐ. Tác giả phân tích cụ thể khái niệm và đặc điểm pháp lý của từng hình thức chuyển quyền: chuyển đổi (bản chất là đổi đất lấy đất nhằm giảm manh mún ruộng đất), chuyển nhượng (giao dịch chuyển quyền có đền bù bằng tiền hoặc hiện vật), cho thuê/cho thuê lại, thừa kế (theo di chúc hoặc theo 3 hàng thừa kế của pháp luật dân sự), tặng cho (chuyển quyền không thu tiền theo quan hệ huyết thống hoặc tình cảm, gắn với quy định miễn thuế thu nhập cá nhân tại khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân), thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Bên cạnh đó, tác giả trích dẫn chi tiết quy trình, hồ sơ và thời hạn giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa tại cấp xã và cấp huyện đối với từng loại giao dịch.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định đối tượng là các hoạt động chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại xã Phúc Thuận; phạm vi không gian là toàn bộ địa bàn xã Phúc Thuận; phạm vi nội dung là các hình thức chuyển quyền theo Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013; thời gian thực hiện đề tài từ ngày 30/11/2015 đến ngày 16/04/2016. Tác giả nêu rõ 4 nội dung nghiên cứu chính và chi tiết hóa 3 nhóm phương pháp: thu thập số liệu thứ cấp, điều tra sơ cấp (50 phiếu điều tra) và xử lý thống kê trên phần mềm Excel.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này chiếm dung lượng lớn nhất của khóa luận, phản ánh toàn bộ kết quả khảo sát thực tế và phân tích số liệu:

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Phúc Thuận:

• Vị trí và tự nhiên: Diện tích tự nhiên toàn xã là 5.193,88 ha; dân số 3.125 nhân khẩu, sinh sống tại 28 xóm, trong đó đồng bào dân tộc thiểu số chiếm 34,6%. Xã mang đặc trưng khí hậu nhiệt đới ẩm gió mùa, lượng mưa trung bình 2.500 mm/năm, nhiệt độ trung bình 22°C. Thổ nhưỡng có 5 nhóm đất chính: đất phù sa ngòi suối, đất đỏ vàng trên phiến thạch sét, đất nâu vàng trên phù sa cổ, đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa và đất thung lũng dốc tụ. Hệ thống thủy văn bắt nguồn từ dãy Tam Đảo với sông Đất, suối Than và suối Quân Cay.
• Kinh tế - xã hội: Năm 2014, nông nghiệp vẫn giữ vai trò chủ đạo nhưng diện tích giảm dần; công nghiệp - xây dựng và tiểu thủ công nghiệp chiếm 26,30% cơ cấu kinh tế với 3 làng nghề được công nhận; toàn xã có 5 hợp tác xã, 10 làng nghề chè truyền thống, 5 cơ sở gạch không nung, 45 xe ô tô vận tải, 9 máy múc. Năng suất lúa bình quân đạt 58 tạ/ha, sản lượng lương thực có hạt đạt 4.945,3 tấn. Về văn hóa - xã hội, 7/7 trường học trên địa bàn xã đều đạt chuẩn quốc gia mức độ 1.

2. Hiện trạng sử dụng đất và quản lý đất đai năm 2014: Tổng diện tích tự nhiên của xã là 5.193,88 ha, được phân bổ vào ba nhóm đất chính:

• Nhóm đất nông nghiệp: 4.447,64 ha, chiếm 85,63% tổng diện tích tự nhiên toàn xã. Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp là 1.552,32 ha (đất trồng lúa 501,87 ha với 288,11 ha đất chuyên trồng lúa nước; đất trồng cây lâu năm 945,92 ha); đất lâm nghiệp chiếm diện tích lớn nhất với 2.853,68 ha (rừng sản xuất 1.759,15 ha; rừng phòng hộ 1.094,53 ha); đất nuôi trồng thủy sản 18,59 ha; đất nông nghiệp khác 23,05 ha.
• Nhóm đất phi nông nghiệp: 737,83 ha, chiếm 14,21% tổng diện tích tự nhiên. Đất ở nông thôn là 201,84 ha (chiếm 27,36% nhóm đất phi nông nghiệp); đất chuyên dùng 320,17 ha (trong đó đất quốc phòng chiếm tỷ trọng lớn với 196,06 ha; đất giao thông 99,07 ha); đất sông suối kênh rạch 151,80 ha; đất nghĩa trang nghĩa địa 11,79 ha.
• Nhóm đất chưa sử dụng: 8,41 ha, chiếm 0,16% tổng diện tích tự nhiên, chủ yếu là các bãi nổi giữa suối và đất hoang hóa rải rác.
• Phân bố theo đối tượng sử dụng: Hộ gia đình, cá nhân trong nước (GDC) quản lý và sử dụng 3.022,56 ha (chiếm 58,19% diện tích tự nhiên toàn xã); các tổ chức trong nước (TCC) sử dụng 1.440,73 ha (chiếm 27,74%, chủ yếu là tổ chức kinh tế với 1.224,50 ha); cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo (CDS) quản lý 7,23 ha (0,14%).

3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2013–2015: Khóa luận đánh giá chi tiết tình hình thực hiện từng hình thức chuyển quyền trên địa bàn:

• Chuyển đổi QSDĐ: Hoạt động dồn điền đổi thửa và chuyển đổi ruộng đất diễn ra rất hạn chế. Cả giai đoạn 2013–2015 chỉ có 8 trường hợp đăng ký với tổng diện tích 0,50 ha (đều là cá nhân với cá nhân và đều hoàn thành thủ tục). Năm 2013 có 1 trường hợp (0,02 ha); năm 2014 có 4 trường hợp (0,45 ha); năm 2015 có 3 trường hợp (0,03 ha). Nguyên nhân do đất đai chủ yếu do khai hoang truyền thống, tập quán gắn liền với đất cha ông để lại, sự chênh lệch chất lượng đất và phương thức canh tác thủ công chưa thúc đẩy nhu cầu dồn đổi.
• Chuyển nhượng QSDĐ: Diễn ra sôi động với tổng số 94 trường hợp đăng ký, tổng diện tích 7,73 ha. Cơ quan chuyên môn đã hoàn thành thủ tục cho 92 trường hợp với diện tích 7,65 ha (100% giữa cá nhân với cá nhân). Năm 2013: 26/26 trường hợp hoàn thành (2,62 ha); năm 2014: 30/31 trường hợp hoàn thành (2,63/2,66 ha); năm 2015: 36/37 trường hợp hoàn thành (2,40/2,45 ha). Đối tượng chuyển nhượng chủ yếu là đất nông nghiệp do sự chuyển dịch lao động từ thuần nông sang các làng nghề mộc (như làng Giã Trung), xí nghiệp công nghiệp và xu hướng tập trung đất đai mở rộng mô hình kinh tế trang trại.
• Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Giai đoạn 2013–2015 trên địa bàn xã không ghi nhận bất kỳ trường hợp đăng ký chính thức nào. Các trường hợp cho thuê đất thực tế trong nhân dân chủ yếu diễn ra dưới hình thức thỏa thuận miệng, mang tính tự phát và không đăng ký với cơ quan nhà nước.
• Tặng cho QSDĐ: Là hình thức diễn ra mạnh mẽ nhất về diện tích và số lượng hồ sơ. Trong 3 năm, toàn xã có 137 trường hợp đăng ký với diện tích 86,87 ha; đã hoàn thành thủ tục cho 132 trường hợp với diện tích 84,87 ha (100% cá nhân tặng cho cá nhân). Năm 2013 hoàn thành 41/42 trường hợp (24,85 ha); năm 2014 hoàn thành 47/50 trường hợp (33,70/35,20 ha); năm 2015 hoàn thành 44/45 trường hợp (26,32/26,82 ha). Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ nhu cầu chia tách thửa đất của cha mẹ cho con cái khi lập gia đình ra ở riêng, chính sách miễn thuế đối với tặng cho giữa người có quan hệ ruột thịt và nhu cầu tách riêng Giấy chứng nhận QSDĐ để thực hiện thế chấp vay vốn phát triển kinh tế.
• Thừa kế QSDĐ: Giai đoạn 2013–2015 có 34 trường hợp đăng ký và đều hoàn thành thủ tục với tổng diện tích 3,04 ha (năm 2013: 4 trường hợp, 0,04 ha; năm 2014: 18 trường hợp, 2,40 ha; năm 2015: 12 trường hợp, 0,60 ha). Số lượng giao dịch thừa kế chính thức còn ít do phong tục phân chia di sản nội bộ gia đình bằng thỏa thuận miệng, chưa chú trọng lập văn bản pháp lý.
• Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Khóa luận ghi nhận hình thức bảo lãnh bị bãi bỏ theo quy định của Luật Đất đai 2013. Hình thức thế chấp được người dân thực hiện chủ yếu tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất sau khi đã hoàn thành tách giấy chứng nhận từ việc nhận tặng cho hoặc chuyển nhượng; hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ chưa phát sinh giao dịch chính thức tại địa bàn xã.

4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân và các yếu tố ảnh hưởng: Dựa trên kết quả khảo sát 50 phiếu điều tra, mức độ hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật đất đai có sự phân hóa lớn giữa các hình thức. Đa số người dân nắm rõ các hình thức gắn liền với đời sống hàng ngày như chuyển nhượng, tặng cho, nhưng hiểu biết về thủ tục thừa kế, thế chấp, cho thuê và góp vốn còn hạn chế. Công tác địa chính xã có thuận lợi nhờ hệ thống bản đồ địa chính dạng giấy và bản đồ số tỷ lệ 1/500 – 1/1000 đã được chỉnh lý, cùng sự phối hợp giữa cán bộ xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất là tiến độ cấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ mới còn chậm và lực lượng cán bộ địa chính xã mỏng, chưa đáp ứng kịp khối lượng hồ sơ lớn.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng kết toàn bộ các phát hiện nghiên cứu về hiện trạng đất đai và kết quả thực hiện 8 hình thức chuyển quyền; đưa ra hệ thống kiến nghị nhằm nâng cao hiệu lực quản lý đất đai tại xã Phúc Thuận.

Kết quả và đóng góp

Kết quả định lượng chính

Số liệu tổng hợp từ các biểu thống kê của khóa luận phản ánh bức tranh toàn diện về hiện trạng sử dụng đất và tình hình giao dịch quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận:

Bảng 1: Hiện trạng các nhóm đất chính tại xã Phúc Thuận năm 2014

STT	Mục đích sử dụng	Mã loại đất	Diện tích (ha)	Tỷ lệ so với diện tích tự nhiên (%)
1	Nhóm đất nông nghiệp	NNP	4.447,64	85,63
1.1	Đất sản xuất nông nghiệp	SXN	1.552,32	29,89
1.2	Đất lâm nghiệp	LNP	2.853,68	54,94
1.3	Đất nuôi trồng thuỷ sản	NTS	18,59	0,36
1.4	Đất nông nghiệp khác	NKH	23,05	0,44
2	Nhóm đất phi nông nghiệp	PNN	737,83	14,21
2.1	Đất ở tại nông thôn	ONT	201,84	3,89
2.2	Đất chuyên dùng	CDG	320,17	6,16
2.3	Đất sử dụng vào mục đích công cộng	CCC	111,55	2,15
2.4	Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối	SON	151,80	2,92
2.5	Đất phi nông nghiệp khác (tín ngưỡng, tôn giáo, nghĩa địa...)	-	152,47	2,94
3	Đất chưa sử dụng	CSD	8,41	0,16
Tổng	Tổng diện tích tự nhiên		5.193,88	100,00

Bảng 2: Tổng hợp kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ tại xã Phúc Thuận (2013–2015)

Hình thức chuyển QSDĐ	Số trường hợp đăng ký	Số trường hợp hoàn thành	Diện tích đăng ký (ha)	Diện tích hoàn thành (ha)	Đối tượng thực hiện
Chuyển đổi	8	8	0,50	0,50	100% Cá nhân - Cá nhân
Chuyển nhượng	94	92	7,73	7,65	100% Cá nhân - Cá nhân
Tặng cho	137	132	86,87	84,87	100% Cá nhân - Cá nhân
Thừa kế	34	34	3,04	3,04	100% Cá nhân - Cá nhân
Cho thuê, cho thuê lại	0	0	0,00	0,00	Không phát sinh
Tổng cộng	273	266	98,14	96,06

Giải pháp và kiến nghị của tác giả

Trên cơ sở phân tích tồn tại, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp:

• Hoàn thiện công tác hành chính và hồ sơ địa chính: Đẩy nhanh tiến độ cấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ theo mẫu mới cho người dân; tăng cường kiểm tra, rà soát biến động đất đai trên bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 – 1/1000 đã số hóa.
• Tăng cường nhân lực địa chính: Bổ sung biên chế hoặc điều phối thêm cán bộ hỗ trợ cho bộ phận địa chính xã để giải quyết áp lực hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho ngày càng tăng, bảo đảm thời hạn trả kết quả theo quy chế một cửa.
• Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật: Tổ chức các buổi sinh hoạt chuyên đề, phổ biến các điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, đặc biệt là quyền lợi, nghĩa vụ và giá trị pháp lý của việc đăng ký giao dịch chuyển quyền (cho thuê, thừa kế, thế chấp) nhằm hạn chế rủi ro pháp lý từ các thỏa thuận miệng không có xác nhận của cơ quan nhà nước.
• Tăng cường kiểm tra, giám sát: Ủy ban nhân dân xã phối hợp chặt chẽ với Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên trong việc phát hiện và xử lý các hành vi chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật, khai thác khoáng sản trái phép (như vụ khai thác cát sỏi tại xóm 7 đã bị xử lý tịch thu phương tiện).

Đóng góp của đề tài

Khóa luận đã tổng hợp có hệ thống các số liệu địa chính thực tế tại một xã miền núi trong giai đoạn bản lề chuyển giao giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013. Tác giả đã làm rõ cơ cấu giao dịch thực tế, chỉ ra rằng tặng cho và chuyển nhượng là hai dòng giao dịch chủ đạo, chiếm trên 90% khối lượng công việc địa chính tại cơ sở. Đồng thời, công trình phản ánh trung thực thực trạng "giao dịch ngầm" hoặc thỏa thuận miệng trong việc cho thuê đất và chia thừa kế, cung cấp cơ sở dữ liệu xác thực cho chính quyền cấp xã và cơ quan tài nguyên môi trường thị xã Phổ Yên điều chỉnh biện pháp quản lý.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi nghiên cứu của đề tài mới tập trung tại một địa bàn cấp xã (xã Phúc Thuận) thuộc thị xã Phổ Yên nên tính đại diện cho toàn thị xã hoặc vùng trung du miền núi còn hạn chế. Cỡ mẫu khảo sát sơ cấp dừng lại ở 50 phiếu điều tra hộ dân, chưa mở rộng điều tra toàn diện các nhóm đối tượng là tổ chức, doanh nghiệp trên địa bàn. Bên cạnh đó, thời điểm nghiên cứu (cuối năm 2015 - đầu năm 2016) là giai đoạn Luật Đất đai 2013 mới đi vào cuộc sống, dẫn đến một số hình thức chuyển quyền mới hoặc các quy định sửa đổi chưa bộc lộ hết tác động thực tế trên số liệu thống kê hành chính.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng không gian nghiên cứu so sánh giữa nhiều xã có đặc thù kinh tế khác nhau trong thị xã Phổ Yên (xã miền núi thuần nông so với xã có khu công nghiệp phát triển mạnh); tăng quy mô mẫu điều tra xã hội học; tiếp tục theo dõi diễn biến chuyển quyền sử dụng đất trong các giai đoạn tiếp theo dưới tác động ổn định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn mới.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên: Các ngành Quản lý đất đai, Địa chính môi trường, Quản lý tài nguyên và môi trường đang thực hiện khóa luận, đồ án tốt nghiệp hoặc tiểu luận chuyên ngành. Đề tài cung cấp khung phân tích chuẩn mực đối với báo cáo hiện trạng đất đai cấp xã và cách thức xử lý số liệu biến động chuyển quyền theo các biểu mẫu thống kê.
• Cán bộ quản lý chuyên môn: Cán bộ địa chính - xây dựng cấp xã, cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên (và các địa phương có điều kiện tương đồng). Các bảng số liệu, đánh giá quy trình giải quyết thủ tục một cửa và thực trạng giao dịch đất đai tại xã Phúc Thuận là nguồn dữ liệu thực tế phục vụ trực tiếp cho việc theo dõi biến động đất đai và quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
• Nội dung đáng tham khảo nhất: Quy trình đối chiếu thủ tục chuyển quyền theo cơ chế một cửa giữa quy định pháp luật và thực tế thực hiện; phương pháp lập bảng phân tích cơ cấu đất đai (Bảng 4.1, 4.2) và phương pháp tổng hợp số liệu giao dịch đất đai (Bảng 4.4, 4.5, 4.6, 4.7).

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai đoạn 2013–2015 lại có số trường hợp và diện tích hoàn thành cao nhất trong các hình thức? Theo số liệu của đề tài, tặng cho QSDĐ đạt 137 trường hợp đăng ký và hoàn thành 132 trường hợp với tổng diện tích 84,87 ha (chiếm trên 88% tổng diện tích chuyển quyền hoàn thành). Nguyên nhân chính là 100% giao dịch diễn ra giữa cha mẹ và con cái khi con cái lập gia đình ra ở riêng cần đất ở và đất sản xuất, trong khi cha mẹ già yếu chia tách đất đai cho các con. Thêm vào đó, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, việc tặng cho giữa các thành viên có quan hệ huyết thống trực hệ được miễn thuế, tạo tâm lý thuận lợi cho người dân. Đồng thời, người dân có nhu cầu tách riêng Giấy chứng nhận QSDĐ để thực hiện các thủ tục thế chấp vay vốn phát triển sản xuất.

2. Thực trạng hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận diễn ra như thế nào trong giai đoạn nghiên cứu? Trong giai đoạn 2013–2015, trên địa bàn xã Phúc Thuận không ghi nhận bất kỳ trường hợp đăng ký chính thức nào về cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ tại cơ quan nhà nước. Thực tế địa phương vẫn có các hoạt động thuê đất sản xuất giữa các hộ gia đình nhưng đều dưới dạng thỏa thuận miệng, mang tính tự phát và không thông qua đăng ký theo quy định pháp luật. Nguyên nhân do kinh tế phi nông nghiệp tại xã chủ yếu mang quy mô hộ gia đình nhỏ lẻ, người dân tận dụng đất của chính mình để kinh doanh, chưa hình thành nhu cầu thuê đất chính thức quy mô lớn.

3. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2014 của xã Phúc Thuận có đặc điểm gì nổi bật? Đất nông nghiệp của xã Phúc Thuận chiếm tỷ trọng áp đảo với 4.447,64 ha, tương đương 85,63% tổng diện tích đất tự nhiên toàn xã. Trong nhóm này, đất lâm nghiệp chiếm diện tích lớn nhất với 2.853,68 ha (54,94% diện tích tự nhiên, gồm 1.759,15 ha rừng sản xuất và 1.094,53 ha rừng phòng hộ). Đất sản xuất nông nghiệp chiếm 1.552,32 ha, trong đó đất trồng cây lâu năm (chủ yếu là cây chè) chiếm 945,92 ha và đất trồng lúa chiếm 501,87 ha. Cơ cấu này phản ánh đúng điều kiện địa hình bán sơn địa đặc trưng của vùng trung du miền núi Bắc Bộ tiếp giáp dãy Tam Đảo.

4. Khóa luận sử dụng cỡ mẫu điều tra xã hội học là bao nhiêu và nhắm vào đối tượng nào? Tác giả đã sử dụng phương pháp điều tra số liệu sơ cấp với quy mô mẫu là 50 phiếu điều tra. Đối tượng phỏng vấn trực tiếp là các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Phúc Thuận đã từng tham gia thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, thừa kế...) để tìm hiểu mức độ am hiểu pháp luật, những vướng mắc phát sinh trong quy trình hành chính và nguyện vọng thực tế của người dân.

5. Điểm khác biệt căn bản về số lượng hình thức chuyển quyền giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 được văn bản nêu rõ là gì? Khóa luận chỉ rõ: theo Luật Đất đai năm 2003 có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị QSDĐ). Khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014, quy định đã hoàn thiện chặt chẽ hơn, chính thức bãi bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời tách biệt quyền cho thuê và quyền cho thuê lại thành hai hình thức độc lập.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Phạm Thị Thu Hiền đã hệ thống hóa và đánh giá chi tiết bức tranh quản lý, chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai đoạn 2013–2015 dựa trên hệ thống số liệu địa chính xác thực và khảo sát thực địa. Công trình chỉ rõ hoạt động chuyển quyền trên địa bàn chủ yếu diễn ra giữa các cá nhân đối với đất nông nghiệp thông qua hai hình thức chiếm ưu thế là tặng cho (84,87 ha) và chuyển nhượng (7,65 ha), trong khi hình thức chuyển đổi, thừa kế và cho thuê còn nhiều hạn chế do thói quen thỏa thuận dân sự truyền thống. Các kết luận và đề xuất trong khóa luận cung cấp luận cứ thực tiễn thiết thực cho việc cải cách thủ tục hành chính một cửa, đẩy nhanh cấp đổi giấy chứng nhận và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai tại cơ sở.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng. Những đặc tính đó không một loại tư liệu nào có thể thay thế trong quá trình sản xuất.

Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, và không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý nguồn tài nguyên quý giá này. Nhưng chỉ đến Luật Đất đai năm 2003, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quanđến nền kinh tế phát triển mạnh như hiện nay, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo ngại như: bùng nổ dân số, ô nhiễm môi trường, mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong đó qũy đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là môt bài toán khó.

Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai. Xã Phúc Thuận là một xã đang phát triển thuộc Thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của 2 nhà nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để thấy được những mặt khó khăn, tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả.

Qua thời gian học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất(QSDĐ) trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th. Dương Thị Thanh Hà, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận, Thị xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 đến năm 2015”. Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất(QSDĐ) trên địa bàn xã Phúc Thuận – Thị xã Phổ Yên giai đoạn 2013– 2015.

Nhằn xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. Mục tiêu cụ thể - Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Thuận để biết được những thuận lợi khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ tại đây. 3 - Phân tích và đánh gía công tác chuyển QSDĐ giai đoạn từ năm 2013 – 2015 của xã Phúc Thuận phải dựa trên số liệu thực tế, đối chiếu với các văn bản pháp luật hiện hành để đạt kết quả chính xác sát thực tế.

- Điều tra sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển QSDĐ. - Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ. Ý nghĩa của đề tài 1.Ý nghĩa học tập và nghiên cứu khoa học - Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về Luật Đất đai nói chung, công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Giúp sinh viên gắn lý thuyết với thực tiễn để củng cố thêm cho bài học trên lớp.Ý nghĩa thực tiễn - Giúp cho cán bộ quản lý ở địa phương thấy được những mặt hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, phối hợp với cơ quan ban ngành làm tốt hơn nữa công tác này, thúc đẩy việc giải quyết chuyển quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật.

4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài - Luật Đất đai 2003. - Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất. - Thông tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Luật Đất đai 2013: ( Điều 22 Luật Đất đai 2013) 1.

Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thống kê, kiểm kê đất đai.

Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. Một số nội dung của căn cứ pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất.

- Hiến pháp 2013 - Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013. + Nghị định số 44/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về giá đất. + Nghị định số 45/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất.

+ Nghị định số 46/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy 6 định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước. + Nghị định số 47/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về hồ sơ địa chính.

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về bản đồ địa chính - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 7 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất. + Thông tư 77/2014/TT- BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.