Đặt vấn đề Nói về tầm quan trọng của đất đai từ rất lâu trước đây Karl Marx đã từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi thứ của cải vật chất”. Chính vì vậy quá trình khai thác và sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Hiện nay chúng ta không thể phủ nhận vai trò đất đai ngày càng trở nên quan trọng, nó gắn liền với sự tồn vong của một quốc gia, là tài sản quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu làm mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó.
Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp và hiệu quả, tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Thị trấn Hùng Sơn thuộc huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên.
Thị trấn nằm tại vị trí trung tâm của huyện và thuộc lưu vực sông Công. Bởi vậy các hoạt động thương mại dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa phát triển ngày càng sôi động. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp 2 đến đất đai và trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên song vẫn gặp nhiều khó khăn, những tồn tại nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em nhận thức được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, và đặc biệt dưới sự hướng dẫn tận tình của cô giáo T.S Vũ Thị Thanh Thủy, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”. Mục tiêu tổng quát - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 và nhằm đưa ra những thành quả đã đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của địa phương làm cơ sở cho việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất. 3 - Đánh giá được các hình thức chuyển quyền sử dụng đất (8 hình thức) tại thị trấn Hùng Sơn.
- Đánh giá được sự hiểu biết và mức độ quan tâm của người dân và cán bộ về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra (36 phiếu). - Xác định được những thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và đưa ra các đề xuất giải pháp khắc phục trong công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn Hùng Sơn, giai đoạn 2012 - 2014. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức đã được học trên ghế nhà trường, qua đó giúp sinh viên khi ra trường không còn bỡ ngỡ với công việc đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế, linh hoạt trong áp dụng lý thuyết ra thực tiễn đặc biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. - Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua gồm 8 hình thức chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Luật thuế sử dụng đất và nhà ở. - Luật thuế chuyển QSDĐ. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Có hiệu lực từ ngày 05/07/2014). - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Có hiệu lực từ ngày 01/07/2014).
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014). - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ. - Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005. - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 114-CP ngày 5/9/1994 quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. 5 - Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. - Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ - Thông tư của bộ tài chính số 78-TC/TCT ngày 30/9/1994 hướng dẫn thi hành nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/20005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. 6 - Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. - Quyết định 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh.
Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Tuy vậy trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phù hợp.
Sau 10 năm thực hiện đã thuđược kết quả đáng kể. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ CNH - HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền 7 dưới hình thức cho tặng QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.