CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển giao QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Song trong quá trình thực hiện luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triền của đất nước trong thời CNH – HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thới tạo hành lang pháp lý điều chính các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. (Luật đất đai, 2003) Và Luật Đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 2003 hoàn thiện hơn phù hợp với sựu phát triển của nước ta hiện nay. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng - Đất đang có tranh chấp 1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất hiện nay. (Luật đất đai, 2013) * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất.
Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. * Các quyền của người sử dụng đất + Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
+ Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. *Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội * Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
(Luật đất đai, 2013) Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. *Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,.
theo thỏa thuận 1. Các văn bản của Nhà nước - Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường Quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường Quy định về bản đồ địa chính; - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2017 của Bộ Tài nguyên và môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; - Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các văn bản của UBND tỉnh Điện Biên.
- Quyết định số 28/2014/QĐ-UBND, ngày 14/10/2014 của UBND tỉnh Điện Biên ban hành quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất; diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Điện Biên - Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND, ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Điện Biên về việc ban hành bảng giá đất và quy định áp dụng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/1/2015 đến 31/12/2019 - Quyết định số 39/2018/QĐ-UBND, ngày 23/10/2018 của UBND tỉnh Điện Biên về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh năm 2018; - Quyết định số 04/2018/QĐ-UBND, ngày 08/01/2019 của UBND tỉnh Điện Biên về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh năm 2019; - Quyết định số 1204/QĐ-UBND, ngày 30/11/2017 của UBND tỉnh Điện Biên về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực tài nguyên và môi trường thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Điện Biên; - Quyết định số 690/QĐ-UBND, ngày 27/11/2016 của UBND tỉnh UBND tỉnh Điện Biên về việc kiện toàn cơ cấu tổ chức bộ máy Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên (thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên); - Quyết định 639/QĐ-UBND, ngày 19/7/2017 của UBND tỉnh về việc công bố thủ tục hành chính chuẩn hoá lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên; - Văn bản số 288/STNMT-QLĐĐ, ngày 20/4/2018 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn các huyện, thị xã, thành phố; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 - Văn bản số 2560/UBND-KTN, ngày 12/9/2018 của UBND tỉnh Điện Biên về việc tăng cường quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh; - Văn bản số 646/UBND-KTN, ngày 13/3/2019 của UBND tỉnh Điện Biên về việc tăng cường quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh; - Quyết định 34/2019/QĐ-UBND, ngày 27 tháng 9 năm 2019 của UBND tỉnh Điện Biên về việc ban hành quy định hạn mức, công nhận quyền sử dụng đất; diện tích tối thiếu được tách thửa và diện tích đất xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa trên địa bàn tỉnh Điện Biên; - Văn bản số 3480/UBND-TH, ngày 28 tháng 11 năm 2019 về việc đính chính quyết định 34/2019/QĐ-UBND ngày 27 tháng 9 năm 2019 của UBND tỉnh.