CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của quản lý đất đai 1. Cơ sở lý luận của đề tài Quyền sở hữu được xem là một trong những quy định rất quan trọng của Bộ luật dân sự 2015, là vấn đề có ý nghĩa vô cùng lớn trong đời sống kinh tế - xã hội cũng như pháp luật dân sự, góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế vì quyền sở hữu chính là sự thừa nhận của Nhà nước đối với một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. - Quyền chiếm hữu có ý nghĩa đối với quốc gia là sự toàn vẹn lãnh thổ, nhưng thiếu quy định cho các tổ chức, cá nhân đại diện quyền sở hữu về tài sản; tư duy sở hữu nặng về hiện vật, chưa coi trọng đúng mức chiếm hữu về giá trị, nguồn tài chính to lớn từ đất đai bị thất thoát, lãng phí khá nghiêm trọng.
Nhà nước ra quyết định về quy hoạch, mục đích sử dụng đất, thu hồi, giao đất, cho thuê đất, về thực chất là điều kiện để thực hiện quyền sử dụng nhưng chưa gắn liền với thị trường quyền sử dụng và hình thành một cách đầy đủ, phổ biến trong quan hệ giao dịch dân sự, không ít trường hợp chuyển đổi sai mục đích, chất lượng quy hoạch thấp hoặc sử dụng không hiệu quả. Quyền chiếm hữu chỉ chấm dứt khi quyền sở hữu chấm dứt. - Quyền của một chủ thể trong khai thác công dụng, hưởng các hoa lợi, lợi tức của tài sản là quyền sử dụng được quy định trong Bộ luật dân sự tại điều 189. Có thể hiểu một cách đơn giản, quyền sử dụng là việc khai thác và hưởng lợi từ đất đai trong phạm vi pháp luật cho phép đồng thời không thiệt hại hoặc ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, công cộng.
- Quyền định đoạt của chủ sở hữu là quyền quyết định số phận của tài sản. Việc thực hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu được thực hiện trên hai phương diện đó là: Thực hiện định đoạt số phận thực tế của tài sản bằng cách tiêu dùng hết, hủy bỏ hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản, quyền sử dụng đất hoặc thực hiện định 4 đoạt số pháp lý của tài sản bằng cách chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản, quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển quyền. + Định đoạt số phận thực tế của tài sản: Tức là dùng các hành vi tác động đến tài sản khiến cho chúng không còn tồn tại trên thực tế. Ví dụ Chủ sở hữu tiêu dùng hết các tài sản có tính tiêu hao như: ăn uống các đồ lương thực, thực phẩm; dùng hết các đồ mỹ phẩm, dược phẩm.
Hoặc chủ sở hữu có thể tiêu hủy tài sản khiến chúng biến mất như đốt tài sản, chặt phá chúng khiến cho tài sản không thể sử dụng được theo đúng tính năng, công dụng của mình; + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản thông qua hai hình thức: chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác bằng việc xác lập các hợp đồng như bán, tặng cho, trao đổi tài sản cho người khác. Đây là những hợp đồng mà chuyển giao đồng thời cả ba quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt cho người khác một cách vĩnh viễn Xem xét về các yêu cầu để xác lập của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất từ khi Luật đất đai được ban hành cho đến nay thì có rất nhiều thay đổi và phát sinh rất nhiều vấn đề trong quá trình thực hiện chuyển tiếp luật. Từ năm 1993 đến nay, pháp luật về đất đai của Việt Nam đã có sự thay đổi rõ rệt, thể hiện ở việc thay thế Luật đất đai năm 1993 bằng Luật đất đai năm 2003; rồi thay thế Luật đất đai năm 2003 với Luật đất đai năm 2013. Trong đó, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được Nhà nước liên tục sửa đổi, bổ sung nhằm thích ứng với hoàn cảnh hiện tại.
Luật Đất đai 1987 có hiệu lực từ ngày 29/12/1987 và hết hiệu lực khi được thay thế bằng Luật Đất đai 1993 và việc mua, bán đất đai là hành vi bị cấm. Bởi lẽ, đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước sẽ giao cho nhân dân quản lý, sử dụng và không được mua, bán, cũng không được coi là di sản. Bắt đầu từ Hiến pháp năm 1980, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai chính thức được xác lập, được tiếp tục duy trì trong Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và cho đến Luật đất đai năm 2013 được xây dựng trên cơ sở kế thừa nhiều quy định cơ bản của Luật đất đai những năm trước đấy, bên cạnh đó, làm rõ nhiều nội dung cũng như bổ sung một số 5 quy định mới, đảm bảo tính công khai, minh bạch của hoạt động quản lí Nhà nước, tạo tiền đề cho người sử dụng đất có điều kiện để thực hiện tốt những quyền năng của mình. Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất 1.
Khái niệm quyền sử dụng đất Từ khi chưa có luật đất đai hình thành, quyền sử dụng đất đã có tên gọi ban đầu là quyền quản lý và sử dụng ruộng đất. Tuy nhiên, đến nay, pháp luật đất đai vẫn chưa có định nghĩa chính thức cụ thể cho khái niệm quyền sử dụng đất. Định nghĩa về quyền sử dụng đất là gì được hiểu là quyền của những chủ thể được công nhận hợp pháp về việc khai thác công dụng của thửa đất có quyền, được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh trong quá trình khai thác sử dụng đó thông qua các hình thức sử dụng đất: được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho. Tặng cho quyền sử dụng đất Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ.
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu. Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai điều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập. 6 Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định.
Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh Người sử dụng đất chỉ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp chỉ có thể thực hiện trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất và đều phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Phải thừa nhận các giao dịch về đất, cho thuê đất như các hợp đồng hành chính chịu sự chi phối của Luật đất đai trong chừng mực nhất định. Theo Bộ luật dân sự, quyền sử dụng đất được nhắc đến như là tài sản hiện hữu mà không bận tâm đến nguồn gốc của nó và chuyển quyền sử dụng đất từ đất đai thuộc sở hữu toàn dân sang Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền cho chủ sử dụng đất thông qua các quyết định ban hành.
Trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất thì chỉ quyền sử dụng đất mà Nhà nước cho phép tặng cho thì mới trở thành đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản Quyền sử dụng đất là quyền tài sản của chủ thể sử dụng đất mặc dù trong pháp luật đất đai không có quy định cụ thể nhưng trong khoa học pháp lý cũng như trong thực tiễn đều khẳng định nội dung này. Tuy nhiên, quan điểm trên về lý luận cũng có những quan điểm khác nhau. Quyền sử dụng đất là tài sản là không thể phủ nhận.
Quyền sử dụng đất được trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự. Đến Luật đất đai năm 2003 lần đầu tiên quy định các chính sách tài chính về đất đai và giá đất, trước đó trong một thời gian dài, do hoàn cảnh lịch sử nên Nhà nước chưa quan tâm đến quyền hưởng dụng của mình. Đến luật đất đai năm 2013 cũng đã ghi nhận đất có giá trị và quyền sử dụng đất có giá trị là quyền tài sản cho phép người có quyền sử dụng 7 đất được lưu thông quyền sử dụng đất như lưu thông một tài sản của mình; cho nên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất là đối tượng của tặng cho vừa mang giá trị của quyển tài sản, vừa mang giá trị tài sản; hay nói cách khác, quyền sử dụng đất đồng nhất với đất đai. Quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu Theo pháp luật đất đai thì đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý trên cả nước, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thông qua các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.