ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi sinh sống, lao động của con người. Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, về diện tích, có tính cố định về vị trí. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm nhanh. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả.
Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện luật và các văn bản hướng dẫn thi hành luật để quản lý tài nguyên đất đai một cách hợp lý. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất, là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển quyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định. Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 đã tiếp tục hoàn thiện và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, để tạo điều kiện cho người sử dụng đất và thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Phường Cải Đan là một phường của thị xã Sông Công.
Trong những năm, ho¹t ®éng chuyÓn quyÒn trªn ®Þa bµn phường còng ®¹t ®−îc mét sè kÕt qu¶ nhÊt ®Þnh, song vÉn cßn gÆp ph¶i mét sè khã kh¨n trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn. Do vËy, ®Ó thÊy ®−îc nh÷ng mÆt tån t¹i vµ hạn chế trong c«ng t¸c qu¶n lÝ nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai nãi chung vµ trong viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng, ta cÇn ®¸nh gi¸ mét c¸ch kh¸ch quan nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®−îc tõ ®ã rót ra bµi häc kinh nghiÖm nh»m qu¶n lÝ vµ sö dông ®Êt ®ai mét c¸ch hiÖu qu¶ nhÊt. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th. Trương Thị Ánh Tuyết, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cải Đan, thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”.
MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cải Đan, thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cải Đan và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền khi được thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSDĐ. - Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về kết quả chuyển QSDĐ tại phường Cải Đan. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 2. Cơ sở pháp lý - Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua gồm 8 hình thức chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Th«ng t− sè 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngµy 24/03/2006 cña Bé tµi chÝnh - Bé Tµi nguyªn M«i tr−êng vÒ viÖc h−íng dÉn x¸c ®Þnh x¸c ®Þnh tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn nhËn chuyÓn nh−îng QSDĐ ®O tr¶ cã nguån gèc tõ ng©n s¸ch Nhµ n−íc theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ h−íng dÉn thi hµnh LuËt §Êt ®ai.
- Th«ng t− sè 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngµy 13/06/2006 cña Bé T− ph¸p - Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng vÒ viÖc söa ®æi, bæ sung mét sè quy ®Þnh cña Th«ng t− liªn tÞch sè 05/2006/TTLT-BTNMT ngµy 13/06/2006 cña Bé T− ph¸p - Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng vÒ viÖc h−íng dÉn viÖc ®¨ng ký thÕ chÊp, b¶o lOnh b»ng quyền sử dụng đất, tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. - QuyÕt ®Þnh sè 140/2007/Q§-UBND ngµy 18/01/2007 cña UBND tØnh Th¸i Nguyªn vÒ viÖc ban hµnh møc thu nép, qu¶n lý vµ sö dông phÝ thÈm ®Þnh cÊp QSDĐ trªn ®Þa bµn tØnh Th¸i Nguyªn. - QuyÕt ®Þnh sè 141/2007/Q§-UBND ngµy 18/01/2007 cña UBND tØnh Th¸i Nguyªn vÒ viÖc ban hµnh møc thu nép, qu¶n lÝ vµ sö dông lÖ phÝ ®Þa chÝnh trªn ®Þa bµn tØnh Th¸i Nguyªn. - QuyÕt ®Þnh sè 93/2007/Q§-TTg ngµy 22/06/2007 cña Thñ t−íng ChÝnh phñ vÒ viÖc ban hµnh quy chÕ thùc hiÖn c¬ chÕ “Mét cña liªn th«ng” t¹i c¬ quan hµnh chÝnh Nhµ n−íc t¹i ®Þa ph−¬ng.
- Tµi liÖu h−íng dÉn sè 1748/HD-STNMT ngµy 18/09/2007 cña Së Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng tØnh Th¸i Nguyªn vÒ viÖc thùc hiÖn c¸c thñ tôc hµnh chÝnh vÒ ®Êt ®ai theo c¬ chÕ “mét cöa” t¹i cÊp huyÖn vµ cÊp xO trªn ®Þa bµn tØnh Th¸i Nguyªn. Cơ sở lý luận của đề tài B¶n chÊt cña chuyÓn QSDĐ lµ chuyÓn ®æi hay nãi c¸ch kh¸c lµ thay ®æi chñ sö dông ®Êt. Tr−íc khi LuËt §Êt ®ai 1987 ra ®êi, ë ViÖt Nam tån t¹i 3 h×nh thøc së h÷u vÒ ®Êt ®ai (së h÷u t− nh©n, së h÷u tËp thÓ vµ së h÷u nhµ n−íc) th× chuyÓn quyÒn lµ hµnh vi tù ph¸t, c¬ quan qu¶n lÝ ®Êt ®ai c¸c cÊp kh«ng quan t©m. Khi HiÕn ph¸p 1992 ra ®êi, ®Êt ®ai ®−îc thõa nhËn lµ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, cã nghÜa lµ QSDĐ cã gi¸ trÞ vµ ®−îc tham gia vµo thÞ tr−êng hµng ho¸ th«ng qua vËt ngang gi¸ lµ ®ång tiÒn.
Cô thÓ ho¸ HiÕn ph¸p 1992, kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ cña LuËt §Êt ®ai 1987, ngµy 14/07/1993 Quèc héi kho¸ IX th«ng qua LuËt §Êt ®ai 1993. Theo luËt míi ng−êi sö dông ®Êt cã thÓ tham gia 5 h×nh thøc chuyÓn QSDĐ: chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ vµ thÕ chÊp QSDĐ. Tuy LuËt §Êt ®ai 1993 ®O ®−îc so¹n víi tinh thÇn ®æi míi cña HiÕn ph¸p 1992 vµ trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®O ®−îc bæ sung 2 lÇn (vµo n¨m 1998 vµ n¨m 2001) cho phï hîp; sau 10 n¨m thùc hiÖn ®O thu ®−îc nhiÒu kÕt qu¶ ®¸ng kÓ, ®O gãp phÇn to lín vµo c«ng t¸c qu¶n lÝ ®Êt ®ai cña Nhµ n−íc trong thêi k× ®æi míi, thóc ®Èy nÒn kinh tÕ ViÖt Nam ph¸t triÓn. Song, trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn LuËt §Êt ®ai 1993 còng béc lé nhiÒu ®iÓm cßn ch−a phï hîp víi sù ®æi míi vµ ph¸t triÓn cña ®Êt n−íc trong thêi k× c«ng nghiÖp ho¸ - hiÖn ®¹i ho¸.
§Ó kh¾c phôc nh÷ng tån t¹i cña LuËt §Êt ®ai 1993, ®ång thêi t¹o hµnh lang ph¸p lÝ ®iÒu chØnh quan hÖ vÒ ®Êt ®ai, t¹i k× häp thø IV, Quèc héi khãa XI th«ng qua LuËt §Êt ®ai lÇn thø ba ngµy 26/11/2003 - ®ã lµ LuËt §Êt ®ai 2003. Nh÷ng vÊn ®Ò vÒ chuyÓn QSDĐ ®−îc quy ®Þnh chÆt chÏ vµ cô thÓ h¬n so víi LuËt §Êt ®ai 1993 c¶ vÒ h×nh thøc chuyÓn quyÒn (thªm 3 h×nh thøc chuyÓn QSDĐ lµ tÆng cho QSDĐ, gãp vèn vµ b¶o lOnh b»ng gi¸ trÞ QSDĐ) vµ thñ tôc chuyÓn quyÒn còng nh− nhiÒu vÊn ®Ò liªn quan kh¸c. Cơ sở thực tiễn của đề tài XO héi ngµy cµng ph¸t triÓn, thÞ tr−êng ®Êt ®ai ngµy cµng s«i ®éng. V× vËy, nhu cÇu chuyÓn QSDĐ cña ng−êi sö dông ®Êt còng nh− c«ng t¸c qu¶n lÝ nhµ n−íc trong lÜnh vùc nµy lµ mét tÊt yÕu kh¸ch quan nh»m ®¹t tíi mét sù ph¸t triÓn cao h¬n, phï hîp h¬n, ®¸p øng yªu cÇu ngµy cµng cao cña ng−êi sö dông vµ cña toµn xO héi.
LuËt §Êt ®ai 2003 ra ®êi, ®O t¹o c¬ së ph¸p lÝ chÆt chÏ cho viÖc qu¶n lÝ vµ sö dông ®Êt trªn c¬ së hoµn thiÖn c¸c néi dung qu¶n lÝ nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai, còng nh− hoµn thiÖn quy ®Þnh ®iÒu chØnh c¸c mèi quan hÖ vÒ ®Êt ®ai. Mäi vÊn ®Ò vÒ sö dông ®Êt, ®Æc biÖt lµ vÒ chuyÓn QSDĐ ®−îc quy ®Þnh râ rµng h¬n, ®Çy ®ñ h¬n, chÆt chÏ h¬n vÒ mäi mÆt. Cải Đan là một phường nằm ở phía đông nam của thị xã Sông Công. Trên địa bàn của phường có tuyến đường Quốc lộ 3 chạy qua rÊt thuËn lîi cho viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸ xO héi còng nh− quèc phßng an ninh cña ®Þa ph−¬ng.
C¶i §an còng lµ mét trong nh÷ng ph−êng cã nhiÒu c¬ quan, doanh nghiÖp ®ãng trªn ®Þa bµn vµ cã nÒn s¶n xuÊt c«ng nghiÖp, trång trät, ch¨n nu«i, th−¬ng m¹i, dÞch vô t−¬ng ®èi ph¸t triÓn, lµm cho ®Êt ®ai trªn ®Þa bµn ph−êng ngµy cµng trë nªn cã gi¸ trÞ.