ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là một tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết. Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2003. Và chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Tuy nhiên, chỉ đến luật đất đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước. 2 Phường Sông Bằng là một Phường thuộc trung tâm TP Cao Bằng có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển nền kinh tế cũng như văn hóa xã hội.
Trong những năm qua đặc biệt là nhiều năm trở lại đây, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và quản lý sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên. Đặc biệt dưới sự hưỡng dẫn của cô giáo Th.S Nông Thị Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Sông Bằng, TP Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012- tháng 6/2014”.
MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Sông Bằng trong giai đoạn từ năm 2012 đến T6/2014, nhằm rút ra những kết quả đã đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền cho địa phương trong thời gian tới. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra được những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền. 3 - Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường; - Số liệu thu thập được phải đầy đủ, khách quan, chính xác và trung thực. - Các giải pháp đưa ra phải có ý nghĩa thức tiễn và phù hợp với địa phương.
Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tới. 4 PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 2.
Cơ sở pháp lý của đề tài Hiến pháp 1992; Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003; Bộ luật Dân sự 2005; Luật thuế sử dụng đất và nhà ở; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai; Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; 5 Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai; Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT); Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT); Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa chính (gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT); Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 117/2004/TT-BTC); 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như 6 bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; 7 - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước.