Đặt vấn đề Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất 2 đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quyết Thắng là xã thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai.
Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”. Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Đề xuất những giải pháp để đẩy nhanh tiến độ phục vụ công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn xã. Mục tiêu cụ thể 3 Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện trên địa bàn xã Quyết Thắng - thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn từ năm 2011-2013. Xác định được những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển quyền sử dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những khó khăn đó. Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về kết quả chuyển QSDĐ.
Ý nghĩa của đề tài Trong học tập và nghiên cứu khoa học: hoàn thiện hơn các kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế và tiếp xúc trực tiếp với công tác cấp giấy trong thực tế. Trong thực tiễn công việc: học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề xuất các giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Cơ sở pháp lý của đề tài Hiến pháp 1992; Luật Đất đai 2003; Luật dân sự 2005; Luật thuế sử dụng đất và nhà ở; Luật thuế chuyển QSDĐ; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất. Thông tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. 5 Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 28/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh.
Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp Luật Đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng 6 thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hang hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người SDĐ như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp 7 Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển QSDĐ Đất đang có tranh chấp 2. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Xã Quyết Thắng có vị trí địa lý: -Phía Bắc: Giáp xã Phúc Hà, phường Quán Triều; -Phía Nam: giáp xã Thịnh Đức; -Phía Đông giáp phường Thịnh Đán; -Phía Tây giáp xã Phúc Xuân. Xã Quyết Thắng là một xã có vị trí thuận lợi về giao thông. Ngoài đường tránh Quốc lộ 3, xã còn có đường tỉnh lộ 270 và tỉnh lộ 267 nằm một trong những tuyến giao thông huyết mạch dẫn vào điểm du lịch hồ Núi Cốc, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển. Tạo điều kiện thuận cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội.