mở đầu cho việc thống nhất đất đai trên nền tảng Hiến pháp1980. - Luật đất đai 1988 đã kịp thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, đã giải quyết một số vấn đề mà trước đó chưa có văn bản nào đề cập. Quan trọng nhất là việc xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời. Nhưng không có nhu cầu thì trả lại, nghiêm cấm mọi hành vi sang nhượng , mua bán đất đai.
đây là những điều không khả thi, không phù hợp với thực tế. Tuy nhiên việc chuyển nhượng sử dụng đất trong thực tế vẫn diễn ra sôi động, nên tại điều 16 Luật đất đai 1988 có qui định việc chuyển nhượng hạn hẹp ở 3 nội dung: + Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông lâm nghiệp. + Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất. + Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thi thành viên trong hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Luan van 16 - đến những năm 1991-1992 do nền kinh tế chuyển sang nền kimh tế thị trường , nhu cầu sử dụng đất tăng cao, việc chuyển nhượng đất đai của người dân diễn ra sôi động, đầu cơ làm cho giá đất tăng vọt dẫn đến thị trường nhà đất lên cơn sốt, vượt ra tầm kiểm soát của nhà nước. Trước tình hình đó sự ra đời Hiến Pháp 1992 rất kịp thời trong thời kì đổi mới. Tại điều 18 của hiến pháp 1992 đã quy định" Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy định và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất lâu dài.
Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật. Giai đoạn Luật đất đai 1993 đến nay * Từ luật đất đai 1993 đến trước khi có Nghị định 17/1999/Nđ-CP - Luật đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Luật đất đai có những quy định mới như sau: + Quy định hệ thống ngành địa chính từ Trung Ương đến tận cấp xã, phường. + Quy định các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
+ Quy định hạn mức các loại đất. + Thừa nhận đất có giá trị. + Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài. Như vậy, lần đầu tiên Luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
đây là quy định mang tính đột phá phù hợp với nền kinh tế thị trường đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của đông đảo quần chúng nhân dân, là điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế. Tuy nhiên, qua 5 năm thực hiện Luật đất đai 1993 lộ nhiều bất cập: Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 114/Nđ-CP quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển QSDđ năm 1994, trong đó có quy định: khi được phép chuyển QSDđ thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền với thuế suất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất công trình và các loại đất khác, trên tổng giá trị đất, bên chuyển Luan van 17 nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% trị giá tài sản tính thuế. Do thuế suất quá cao nên người sử dụng đất chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền. *Từ nghị định 17/1999/Nđ-CP đến trước khi có luật đất đai 2003 - Để đáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất về việc chuyển QSDđ, ngày 29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/Nđ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDđ.
So với Luật đất đai 1993 đã sữa đổi bổ sung năm 1998 thì Nghị định 17/Nđ-CP đã quy định cụ thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục chuyển nhượng. - Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 đã sữa đổi bổ sung và Nghị định 17/Nđ-CP vẫn còn vướng mắc. Luật sữa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 và ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị định số 97/Nđ-CP tiếp tục sữa đổi một số điều của nghị định 17/Nđ-CP ngày 29/03/1999. Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng QSDđ cùng lúc sử dụng 2 Nghị định 17 và Nghị định 79/Nđ-CP.
* Từ Luật đất đai 2003 Từ khi có luật đất đai năm 1993 và 2 lần sửa đổi bổ sung cùng với trên 200 văn bản dưới luật được ban hành, đã từng bước đưa công tác quản lý và sử dụng đất đai vào ổn định. Nhưng qua 10 năm thực hiện Luật đã nảy sinh nhiều vấn đề bất cập làm cho các cơ quan quản lý đất đai từ Trung Ương đến địa phương, cũng như người dân sử dụng đất lúng túng trong quá trình thực hiện. để giải quyết vấn đề trên ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua luật đất đai năm 2003, có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2003 gồm 7 chương, 146 điều. Luật đất đai ban hành lần này xác định lại quyền sở hữu đất đai " đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu ".
Các điều khoản quy định rất chi tiết nhằm hạn chế ban hành các văn bản dưới luật. đặc biệt trong chương V quy định rất chặt chẽ và chi tiết cụ thể về thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất, chương VI mục 3 quy định " xử lý vi phạm " ngoài việc xử lý vi phạm người sử dụng đất, còn xử lý trách nhiệm của thủ trưởng, công chức viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và địa chính xã, Luan van 18 phường, thị trấn trong việc vi phạm trình tự thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, đây là vấn đề mới trong Luật đất đai trước đây, được đông đảo nhân dân đồng tình. Quyền của người sử dụng đất được mở rộng hơn. * Từ Luật đất đai 2013 đến nay Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước. Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8 quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [6]. Qua các quy định của Luật Đất đai trong từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. * Vai trò của Nhà nước trong chuyển quyền sử dụng đất - Như chúng ta biết Luật đất đai 2013 có quy định tại khoản 1 điều 4:" Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Nhà nước ta không thừa nhận sở hữu tư nhân hoặc bất cứ hình thức nào khác đối với đất đai. Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu đất đai và thực hiện quản lý đất đai đảm bảo cho đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng mức và có hiệu quả, Nhà nước mở rộng tối đa quyền của người dân trong: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng phải đảm bảo theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền sở hữu của Nhà nước, khai thác và sử dụng đúng mục đích không làm ảnh hưởng đến môi trường, sử dụng đất có hiệu Luan van 19 quả, không chuyển mục đích trái với quy định, đảm bảo lợi ích của người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất của một số địa phương ở Việt Nam 2.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh * TP Hà Nội: Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt Nam có nền kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển. Vì thế công tác quản lý và sử dụng đất đai rất được chú trọng và quan tâm. Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo thành phố, Phòng TN & MT thành phố Hà Nội tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả. Trong đó, phải kể đến công tác chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trên địa bàn thành phố, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố diễn ra sôi động hơn.
Theo báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên & Môi trường năm 2012, tổng số hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất là 21126 hồ sơ và tất cả hồ sơ đều đã được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. * Tỉnh Thái Nguyên: Thái Nguyên là một tỉnh ở Đông Bắc Việt Nam tiếp giáp với thủ đô Hà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội. Thái Nguyên là một trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực Đông Bắc hay cả vùng trung du và miền núi phía Bắc, so với các tỉnh khác sự phát triển của Thái Nguyên vẫn chưa thực sự tương xứng với những tiềm năng của vùng.