Luận văn đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường phan đình phùng tp thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 2014

Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014. Phân tích và nhận định chi tiết.

• Tác giả: Trần Tuấn Minh
• Người hướng dẫn: TS. Hà Xuân Linh
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Địa chính môi trường
• Đề tài: Đánh Giá Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2012 - 2014
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. MỤC LỤC
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục đích của đề tài
• 1.3. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.3.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.4. Yêu cầu của đề tài
• 1.5. Ý nghĩa của đề tài
• 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 2.2. Cơ sở lý luận của đề tài
• 2.3. Cơ sở pháp lý
• 2.4. Cơ sở thực tiễn của đề tài
• 2.5. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.6. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 2.7. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
• 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng, thời gian và phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Đối tượng nghiên cứu
• 3.3. Phạm vi nghiên cứu
• 3.4. Địa điểm và thời gian tiến hành
• 3.5. Nội dung nghiên cứu
• 3.6. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng
• 3.7. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên
• 3.8. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 – 2014
• 3.9. Đánh giá việc thực hiện của cán bộ quản lý và sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.10. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
• 3.11. Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo
• 3.12. Phương pháp nghiên cứu
• 3.12.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu
• 3.12.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu
• 3.12.3. Phương pháp phân tích, so sánh số liệu
• 3.12.4. Phương pháp chuyên gia
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội
• 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất đai
• 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên
• 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng
• 4.2.2. Tình hình quản lí đất đai
• 4.3. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014
• 4.3.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính
• 4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất theo mục đích sử dụng đất
• 4.3.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian
• 4.3.4. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ địa chính và người sử dụng đất
• 4.3.5. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất qua ý kiến cán bộ địa chính
• 4.3.6. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất
• 4.3.7. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014
• 4.3.8. Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy công tác thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tới
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC 1
• 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất 2012 2014

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng của môi trường sống. Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Trong bối cảnh kinh tế thị trường, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động, đặc biệt tại các khu vực đô thị hóa nhanh như phường Phan Đình Phùng, Thành phố Thái Nguyên. Giai đoạn 2012-2014 chứng kiến nhiều biến động trong thị trường này, đòi hỏi sự đánh giá khách quan và toàn diện để đảm bảo quản lý hiệu quả và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai. Việc nghiên cứu và đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô cùng cần thiết để phát huy ưu điểm, hạn chế nhược điểm và khắc phục tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường.

1.1. Tính Cấp Thiết Của Đề Tài Nghiên Cứu

Trong thời kỳ đổi mới, nhu cầu sử dụng đất tăng cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Thái Nguyên. Phường Phan Đình Phùng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, vị trí trung tâm thành phố, tạo nên sự sôi động trong thị trường bất động sản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành một hình thức điều phối đất đai, tạo mối quan hệ đất đai mới. Tuy nhiên, nó cũng gây ra những bất cập như sốt đất, tăng giá, đầu cơ, tích lũy đất, gây khó khăn cho quản lý nhà nước. Do đó, việc đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô cùng cấp thiết.

1.2. Mục Tiêu Và Phạm Vi Nghiên Cứu

Mục tiêu chính của nghiên cứu là đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012-2014. Nghiên cứu tập trung vào việc tìm ra những thuận lợi và khó khăn trong công tác này, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp. Phạm vi nghiên cứu bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường, kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sự hiểu biết của người dân về vấn đề này, và các nguyên nhân gây khó khăn trong công tác chuyển nhượng.

II. Cơ Sở Lý Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Trước Luật Đất đai 1993, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được phép, người dân thường dùng từ "mua bán đất" một cách không chính thức. Hiến pháp 1980 và Luật Đất đai 1987 nghiêm cấm mua bán đất đai dưới mọi hình thức. Đến Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993, các quy định mở hơn, phù hợp với kinh tế thị trường. Luật Đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người dân chỉ có quyền sử dụng. Từ đó, thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời, là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất cho người khác theo quy định của pháp luật.

2.1. Cơ Sở Pháp Lý Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Luật Đất đai xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, cho phép họ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế. Các văn bản pháp lý liên quan bao gồm Hiến pháp, Luật Đất đai, Bộ Luật Dân sự, Luật Thuế thu nhập cá nhân, các Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành. Các văn bản này tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2. Các Hình Thức Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có nhiều hình thức khác nhau, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mỗi hình thức có những đặc điểm và điều kiện riêng, được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn. Việc nắm vững các hình thức này giúp người dân và các cơ quan quản lý thực hiện đúng quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan.

2.3. Điều Kiện Để Thực Hiện Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Ví dụ, đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và còn thời hạn sử dụng. Bên cạnh đó, người chuyển nhượng phải có đủ năng lực hành vi dân sự, và việc chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Việc tuân thủ các điều kiện này đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng.

III. Thực Trạng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Phan Đình Phùng

Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của tỉnh, có nền kinh tế phát triển, dân cư đông đúc. Phường Phan Đình Phùng nằm ở trung tâm hành chính, có nhiều tuyến đường giao thông huyết mạch, tập trung nhiều cơ quan, xí nghiệp. Điều này làm cho đất đai ở đây có giá trị cao, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng nhanh. Công tác thực hiện chuyển nhượng trở thành vấn đề quan tâm lớn của người dân và lãnh đạo địa phương. Luật Đất đai ra đời đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất.

3.1. Điều Kiện Tự Nhiên Kinh Tế Xã Hội Ảnh Hưởng Đến Giá Đất

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng lớn đến giá đất và hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vị trí địa lý thuận lợi, hạ tầng giao thông phát triển, mật độ dân cư cao, kinh tế tăng trưởng, thu nhập bình quân đầu người tăng là những yếu tố làm tăng giá đất. Ngược lại, thiên tai, dịch bệnh, suy thoái kinh tế có thể làm giảm giá đất. Việc phân tích các yếu tố này giúp đánh giá chính xác thực trạng thị trường bất động sản.

3.2. Tình Hình Quản Lý Và Sử Dụng Đất Đai Tại Phường

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại phường Phan Đình Phùng có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc quy hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất, giải quyết tranh chấp đất đai là những hoạt động quan trọng trong quản lý đất đai. Nếu công tác quản lý đất đai được thực hiện tốt, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động chuyển nhượng diễn ra minh bạch, công khai, đúng pháp luật.

3.3. Biến Động Giá Đất Giai Đoạn 2012 2014

Giai đoạn 2012-2014 chứng kiến nhiều biến động trong giá đất tại phường Phan Đình Phùng. Các yếu tố như chính sách tiền tệ, lãi suất ngân hàng, tình hình kinh tế vĩ mô, quy hoạch phát triển đô thị, dự án đầu tư công có thể tác động đến giá đất. Việc theo dõi và phân tích biến động giá đất giúp các nhà đầu tư và người dân đưa ra quyết định đúng đắn trong giao dịch bất động sản.

IV. Đánh Giá Công Tác Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất 2012 2014

Việc đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012-2014 cần dựa trên các tiêu chí như số lượng giao dịch, giá trị giao dịch, loại hình đất đai được chuyển nhượng, mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng, thời gian thực hiện thủ tục hành chính, mức độ hài lòng của người dân. Bên cạnh đó, cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng như chính sách pháp luật, quy trình thủ tục, năng lực cán bộ, cơ sở hạ tầng.

4.1. Kết Quả Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Theo Đơn Vị Hành Chính

Phân tích kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính giúp xác định khu vực nào có hoạt động chuyển nhượng sôi động nhất, khu vực nào còn hạn chế. Điều này giúp các cơ quan quản lý tập trung nguồn lực vào những khu vực cần thiết, đồng thời có biện pháp điều chỉnh chính sách phù hợp với từng địa bàn.

4.2. Kết Quả Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Theo Mục Đích Sử Dụng

Phân tích kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng giúp đánh giá hiệu quả sử dụng đất sau chuyển nhượng. Nếu đất được sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, sẽ góp phần vào phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Ngược lại, nếu đất bị sử dụng sai mục đích, gây lãng phí tài nguyên, cần có biện pháp xử lý nghiêm.

4.3. Đánh Giá Qua Ý Kiến Của Cán Bộ Địa Chính Và Người Dân

Lấy ý kiến của cán bộ địa chính và người dân là một phương pháp quan trọng để đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cán bộ địa chính là người trực tiếp thực hiện thủ tục hành chính, nắm rõ quy trình, quy định. Người dân là đối tượng chịu tác động trực tiếp của chính sách, quy định. Ý kiến của họ giúp đánh giá tính khả thi, hiệu quả của chính sách, quy định, đồng thời phát hiện những bất cập cần sửa đổi, bổ sung.

V. Giải Pháp Thúc Đẩy Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Hiệu Quả

Để thúc đẩy công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu quả, cần có các giải pháp đồng bộ về chính sách, pháp luật, quy trình thủ tục, cơ sở hạ tầng, nguồn nhân lực. Cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đảm bảo tính minh bạch, công khai, dễ tiếp cận. Đơn giản hóa quy trình thủ tục hành chính, giảm thời gian thực hiện. Nâng cao năng lực cán bộ, đảm bảo chuyên môn, nghiệp vụ. Đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch bất động sản.

5.1. Hoàn Thiện Chính Sách Pháp Luật Về Đất Đai

Chính sách, pháp luật về đất đai cần được hoàn thiện theo hướng minh bạch, công khai, dễ tiếp cận, phù hợp với thực tiễn. Cần sửa đổi, bổ sung những quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, cần có chế tài xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật.

5.2. Đơn Giản Hóa Thủ Tục Hành Chính

Thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa, giảm thời gian thực hiện, giảm chi phí cho người dân và doanh nghiệp. Cần áp dụng công nghệ thông tin vào giải quyết thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp thực hiện giao dịch trực tuyến. Đồng thời, cần công khai, minh bạch thông tin về thủ tục hành chính, giúp người dân dễ dàng tiếp cận.

5.3. Nâng Cao Năng Lực Cán Bộ Quản Lý Đất Đai

Cán bộ quản lý đất đai cần được đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, đạo đức công vụ. Cần có cơ chế tuyển dụng, đánh giá, khen thưởng, kỷ luật cán bộ công bằng, minh bạch. Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động của cán bộ, phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực.

VI. Kết Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Thái Nguyên

Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng, Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014 đã đạt được những kết quả nhất định, góp phần vào phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế cần khắc phục. Để thúc đẩy công tác chuyển nhượng hiệu quả hơn, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành, sự tham gia tích cực của người dân và doanh nghiệp.

6.1. Tóm Tắt Kết Quả Nghiên Cứu

Nghiên cứu đã đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012-2014, chỉ ra những thuận lợi, khó khăn, và đề xuất các giải pháp khắc phục. Kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng làm cơ sở để xây dựng chính sách, quy định phù hợp, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai.

6.2. Kiến Nghị Đối Với Các Cơ Quan Quản Lý

Các cơ quan quản lý cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nâng cao năng lực cán bộ, tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, giá đất, thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tham gia giao dịch bất động sản.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp đại học ngành Địa chính môi trường của tác giả Trần Tuấn Minh (Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, thực hiện năm 2015 dưới sự hướng dẫn của TS. Hà Xuân Linh) tập trung nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014".

Lý do chọn đề tài và bối cảnh thực tiễn

Theo tác giả, đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước, nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng ngày càng gia tăng. Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế - văn hóa của tỉnh và vùng Đông Bắc, nơi tập trung nguồn lao động dồi dao khiến nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh.

Đặc biệt, phường Phan Đình Phùng nằm ở vị trí trung tâm hành chính của thành phố Thái Nguyên, có tốc độ đô thị hóa cao. Khi đất đai được thừa nhận có giá trị, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, góp phần điều phối đất đai đến các đối tượng có nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, hoạt động này cũng phát sinh nhiều bất cập như các cơn sốt đất, giá đất tăng cao, hiện tượng đầu cơ tích lũy đất đai gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước tại địa phương. Do đó, việc đánh giá toàn diện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu cấp thiết nhằm phát huy ưu điểm, khắc phục hạn chế trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Tác giả xác định hệ thống mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng tác động đến việc quản lý và sử dụng đất đai.
   • Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường giai đoạn 2012 - 2014 theo các tiêu chí (đơn vị hành chính, mục đích sử dụng, thời gian).
   • Đánh giá sự hiểu biết của người dân và năng lực thực thi của cán bộ địa chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
   • Tìm hiểu nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng, từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục phù hợp với thực tế địa phương.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các văn bản quy phạm pháp luật liên quan; hệ thống sổ sách, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng và biến động đất đai; cán bộ quản lý địa chính và người sử dụng đất tham gia giao dịch chuyển nhượng.
• Phạm vi không gian: Địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
• Phạm vi thời gian: Số liệu nghiên cứu tập trung trong giai đoạn 2012 - 2014; thời gian tác giả tiến hành điều tra, thu thập số liệu thực địa diễn ra từ ngày 18/08/2014 đến ngày 30/11/2014.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và cơ sở lý luận

Khóa luận hệ thống hóa cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất tại Việt Nam qua các thời kỳ, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ các quyền hợp pháp, bao gồm 8 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Tác giả căn cứ vào hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương và địa phương gồm:

• Văn bản Luật và Hiến pháp: Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013; Luật Đất đai 1987, 1993, 2003 và Luật Đất đai 2013; Bộ luật Dân sự 2005; Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012).
• Văn bản dưới Luật của Chính phủ và các Bộ: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 102/2014/NĐ-CP, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2011/NĐ-CP, Nghị định 65/2013/NĐ-CP; Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT; Thông tư 76/2014/TT-BTC, Thông tư 111/2013/TT-BTC, Thông tư 92/2007/TT-BTC; Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Thông tư 25/2014/TT-BTNMT; Quyết định 93/QĐ-TTg về cơ chế một cửa.
• Quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên: Quyết định 38/2014/QĐ-UBND (hạn mức giao đất, công nhận QSDĐ, diện tích tối thiểu tách thửa); Quyết định 42/2014/QĐ-UBND (đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ); Quyết định 36/2013/QĐ-UBND (bảng giá đất năm 2014); Quyết định 57/2011/QĐ-UBND và Quyết định 59/2011/QĐ-UBND (lệ phí cấp GCN và phí thẩm định).

Về trình tự thủ tục theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng được chuẩn hóa qua 8 bước với tổng thời gian thực hiện tối đa không quá 18 ngày làm việc (không tính thời gian công dân thực hiện nghĩa vụ tài chính). Nghĩa vụ tài chính gồm thuế thu nhập cá nhân (thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế hoặc 2% tính trên giá chuyển nhượng khi không xác định được giá vốn) và lệ phí trước bạ (0,5% giá trị tài sản tính thuế).

Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng truyền thống trong ngành quản lý đất đai:

1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu:
   • Số liệu thứ cấp: Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai, báo cáo kinh tế - xã hội, hồ sơ địa chính lưu trữ tại UBND phường Phan Đình Phùng và Phòng Tài nguyên và Môi trường TP Thái Nguyên.
   • Số liệu sơ cấp: Điều tra bằng bảng hỏi cấu trúc với tổng dung lượng mẫu $N = 45$ phiếu, bao gồm 5 phiếu phỏng vấn cán bộ địa chính phường và 40 phiếu khảo sát ngẫu nhiên người sử dụng đất tại các tổ dân phố.
2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Tổng hợp dữ liệu điều tra, phân loại hồ sơ và xử lý tính toán tỷ lệ phần trăm bằng phần mềm Microsoft Excel.
3. Phương pháp phân tích, so sánh số liệu: So sánh số liệu biến động đất đai qua các năm (2012 - 2014) và đối chiếu kết quả khảo sát thực tế với các chỉ tiêu quy định của pháp luật.
4. Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến hướng dẫn của giảng viên chuyên môn và cán bộ chuyên trách trực tiếp thụ lý hồ sơ địa chính tại địa phương.

---

Nội dung chính theo từng chương

Khóa luận được cấu trúc thành các phần nội dung chính bám sát đề cương nghiên cứu:

Phần 1: Đặt vấn đề

Trình bày tính cấp thiết, bối cảnh thực tiễn của thị trường chuyển nhượng đất đai tại địa bàn trung tâm đô thị, xác lập mục đích, 4 mục tiêu cụ thể, các yêu cầu khoa học và ý nghĩa lý luận, thực tiễn của đề tài.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật đất đai Việt Nam qua 5 giai đoạn lịch sử (trước 1975, 1975-1993, 1993-2003, 2003-2013 và từ 2013 đến thời điểm nghiên cứu). Làm rõ bản chất pháp lý của 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất; các điều kiện chuyển nhượng theo Điều 188 Luật Đất đai 2013; điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng; thành phần hồ sơ; sơ đồ và thời gian giải quyết 8 bước theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP; quy định về nghĩa vụ tài chính và các trường hợp miễn thuế theo Nghị định 65/2013/NĐ-CP. Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên (giai đoạn 2012 - 2014 toàn thành phố tiếp nhận và giải quyết dứt điểm 6.552 hồ sơ, trung bình mỗi ngày bộ phận một cửa tiếp nhận 15 - 20 hồ sơ).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định cụ thể đối tượng, phạm vi không gian tại phường Phan Đình Phùng, thời gian thực hiện (18/08/2014 đến 30/11/2014). Thiết kế 5 nội dung nghiên cứu trọng tâm và chi tiết hóa 4 phương pháp nghiên cứu (điều tra thu thập số liệu sơ cấp với 45 phiếu điều tra, thu thập thứ cấp, xử lý số liệu trên Excel, phân tích so sánh và phương pháp chuyên gia).

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Đây là chương trọng tâm của khóa luận, tập trung phân tích các nhóm dữ liệu thực tế:

1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng

• Tự nhiên: Tổng diện tích tự nhiên là 270,27 ha. Địa hình tương đối bằng phẳng (cao độ 20 - 30 m so với mực nước biển), dốc từ Bắc xuống Nam và Đông Bắc xuống Tây Nam. Khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ trung bình năm 22 - 23°C, lượng mưa trung bình năm 1.764 mm. Hệ thống thủy văn phụ thuộc vào suối Xuân Hòa (dài 3 km) và các hồ đầm (đầm Kiến Trúc, hồ Thủy Sản). Đất đai chủ yếu là đất phù sa bồi đắp bởi Sông Cầu nhưng phần lớn quỹ đất đã chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.
• Kinh tế - xã hội: Năm 2014, tổng thu ngân sách đạt 13,11 tỷ đồng (vượt 21,1% kế hoạch). Cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang thương mại - dịch vụ (chiếm khoảng 80% giá trị sản xuất với 1.804 hộ kinh doanh dịch vụ). Dân số toàn phường là 14.305 nhân khẩu với 5.263 hộ (phân bố tại 40 tổ dân phố), mật độ dân số đạt 5.294 người/km². Bình quân đất đô thị đạt 189 m²/người; bình quân đất ở đạt 82 m²/người. Tỷ lệ hộ nghèo giảm còn 45 hộ (chiếm 0,71%). 100% hộ dân dùng điện lưới quốc gia, 96,73% hộ dùng nước máy. Hệ thống trường học gồm các trường mầm non, tiểu học và THCS Nha Trang, Phan Đình Phùng.

2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất đai

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2014, hiện trạng sử dụng đất của phường thể hiện cơ cấu đô thị hóa rõ rệt:

STT	Mục đích sử dụng đất	Mã	Diện tích (ha)	Cơ cấu (%)
1	Đất nông nghiệp	NNP	1,74	0,64
1.1	Đất lúa nước	DLN	0,48	0,18
1.2	Đất trồng cây hàng năm còn lại	HNK	0,17	0,06
1.3	Đất trồng cây lâu năm	CLN	0,14	0,05
1.4	Đất rừng sản xuất	RSX	0,95	0,35
2	Đất phi nông nghiệp	PNN	116,85	43,23
2.1	Đất xây dựng trụ sở cơ quan, CTSN	CTS	8,46	3,13
2.2	Đất quốc phòng	CQP	1,15	0,43
2.3	Đất an ninh	CAN	2,28	0,84
2.4	Đất cơ sở sản xuất kinh doanh	SKC	11,88	4,40
2.5	Đất xử lý rác thải	DRA	0,03	0,01
2.6	Đất tôn giáo, tín ngưỡng	TTN	0,22	0,08
2.7	Đất nghĩa trang nghĩa địa	NTD	0,48	0,18
2.8	Đất có mặt nước chuyên dùng	SMN	11,56	4,28
2.9	Đất phát triển hạ tầng	DHT	80,47	29,77
2.10	Đất phi nông nghiệp khác	PNK	0,32	0,12
3	Đất ở tại đô thị	DTN	150,55	55,70
4	Đất chưa sử dụng	CSD	1,13	0,42
Tổng	Tổng diện tích đất tự nhiên		270,27	100,00

Về biến động đất đai giai đoạn 2012 - 2014:

• Đất nông nghiệp giảm 3,67 ha (từ 5,41 ha năm 2012 xuống 1,74 ha năm 2014; gồm đất lúa nước giảm 1,30 ha, đất cây hàng năm giảm 1,56 ha, đất cây lâu năm giảm 0,46 ha, đất thủy sản giảm 0,35 ha) do chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp và đất ở.
• Đất phi nông nghiệp tăng 4,08 ha (từ 112,77 ha lên 116,85 ha; chủ yếu do đất hạ tầng tăng 3,91 ha và đất an ninh tăng 0,20 ha).
• Đất chưa sử dụng giảm 0,07 ha (từ 1,20 ha xuống 1,13 ha) do đưa vào xây dựng hạ tầng và dân cư.

3. Công tác quản lý nhà nước và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• UBND phường đã tổ chức thực hiện các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, triển khai áp dụng Luật Đất đai 2013 từ ngày 01/7/2014.
• Năm 2014, phường đã tiếp nhận và giải quyết dứt điểm 12/14 đơn thư khiếu nại, tranh chấp đất đai; hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 273 hộ gia đình, cá nhân.
• Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, tập trung vào đất ở đô thị và các khu dân cư mới, khu đô thị (như khu đô thị Hồ Xương Rồng). Khóa luận tiến hành phân tích chi tiết kết quả chuyển nhượng phân theo đơn vị hành chính tổ dân phố, theo mục đích sử dụng và theo thời gian; đánh giá kết quả khảo sát ý kiến của 5 cán bộ địa chính và 40 người dân về nhận thức pháp luật, quy trình một cửa và nghĩa vụ tài chính.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính từ số liệu nghiên cứu

1. Bức tranh cơ cấu sử dụng đất: Khóa luận chứng minh quá trình đô thị hóa gần như hoàn chỉnh tại phường Phan Đình Phùng với tỷ trọng đất phi nông nghiệp và đất ở đô thị chiếm tới 98,93% tổng diện tích tự nhiên (đất ở đô thị chiếm 55,70%, đất phi nông nghiệp chiếm 43,23%), trong khi quỹ đất nông nghiệp chỉ còn lại 0,64% (1,74 ha).
2. Xu hướng biến động đất đai: Giai đoạn 2012 - 2014 ghi nhận sự chuyển dịch mạnh mẽ từ đất nông nghiệp sang đất công trình hạ tầng kỹ thuật (tăng 3,91 ha) nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng mạng lưới giao thông và các khu đô thị mới.
3. Hiệu quả thực thi thủ tục hành chính: Công tác tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển nhượng tại bộ phận một cửa được vận hành theo quy chuẩn 8 bước; năm 2014 cấp GCNQSDĐ cho 273 trường hợp và giải quyết đạt tỷ lệ 85,7% đơn thư khiếu nại (12/14 đơn thư).

Giải pháp tác giả đề xuất

Dựa trên kết quả khảo sát và thực tế quản lý, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp chủ yếu:

• Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đến từng tổ dân phố để nâng cao nhận thức pháp luật của người dân.
• Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và phẩm chất đạo đức cho đội ngũ cán bộ địa chính phường.
• Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi chuyển nhượng trái quy định, chuyển nhượng không đăng ký biến động đất đai.
• Tối ưu hóa quy trình thủ tục hành chính tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa liên thông, công khai minh bạch các biểu phí, lệ phí và thời gian giải quyết hồ sơ.

Đóng góp của đề tài

Đề tài cung cấp hệ thống số liệu thực chứng chi tiết về hiện trạng đất đai năm 2014 và biến động đất đai giai đoạn 2012 - 2014 tại một địa bàn cấp phường trung tâm đô thị thuộc thành phố loại I vùng trung du miền núi phía Bắc, phản ánh cụ thể bước chuyển tiếp trong thực thi pháp luật đất đai từ Luật Đất đai 2003 sang Luật Đất đai 2013.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Theo tự nhận định của tác giả trong văn bản, do trình độ chuyên môn bước đầu tiếp cận thực tế và thời gian thực tập điều tra có hạn (thực hiện trong hơn 3 tháng, từ tháng 8 đến tháng 11 năm 2014), khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định trong việc đào sâu toàn diện mọi khía cạnh của thị trường bất động sản không chính thức.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng quy mô mẫu điều tra xã hội học đối với người sử dụng đất trên toàn bộ 40 tổ dân phố; theo dõi và đánh giá tác động dài hạn của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 đối với giá trị giao dịch và tình hình đăng ký biến động đất đai trong các giai đoạn tiếp theo.

---

Giá trị tham khảo

Tài liệu khóa luận có giá trị tham khảo chuyên môn đối với:

1. Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính môi trường, Quản lý tài nguyên: Tham khảo phương pháp xây dựng đề cương, thiết kế phiếu điều tra xã hội học ($N = 45$) và phương pháp thống kê biến động đất đai cấp cơ sở bằng phần mềm Excel.
2. Cán bộ quản lý địa chính cấp xã/phường và Phòng Tài nguyên và Môi trường: Tham khảo nguồn dữ liệu hiện trạng sử dụng đất năm 2014, thực tiễn giải quyết thủ tục chuyển nhượng theo cơ chế một cửa và kinh nghiệm xử lý đơn thư tranh chấp đất đai tại đô thị.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng năm 2014 có đặc điểm gì nổi bật?

Theo Bảng 4.1 của khóa luận, tổng diện tích tự nhiên của phường là 270,27 ha. Quỹ đất phần lớn dành cho đô thị và hạ tầng: đất ở tại đô thị (DTN) chiếm tỷ trọng lớn nhất với 150,55 ha (55,70%); đất phi nông nghiệp (PNN) là 116,85 ha (43,23%, trong đó đất hạ tầng chiếm 80,47 ha); đất nông nghiệp (NNP) chỉ còn lại 1,74 ha (0,64%); đất chưa sử dụng còn 1,13 ha (0,42%).

2. Diện tích các loại đất tại phường Phan Đình Phùng biến động như thế nào trong giai đoạn 2012 - 2014?

Theo Bảng 4.2, trong giai đoạn 2012 - 2014:

• Đất nông nghiệp giảm 3,67 ha (từ 5,41 ha xuống 1,74 ha), trong đó đất lúa nước giảm 1,30 ha, đất trồng cây hàng năm giảm 1,56 ha, đất trồng cây lâu năm giảm 0,46 ha và đất thủy sản giảm 0,35 ha.
• Đất phi nông nghiệp tăng 4,08 ha (từ 112,77 ha lên 116,85 ha), chủ yếu do đất hạ tầng tăng 3,91 ha và đất an ninh tăng 0,20 ha.
• Đất chưa sử dụng giảm 0,07 ha (từ 1,20 ha xuống 1,13 ha).

3. Quy trình và thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP được tác giả mô tả gồm những bước nào?

Quy trình gồm 8 bước với tổng thời gian giải quyết tối đa không quá 18 ngày làm việc (không tính thời gian công dân thực hiện nghĩa vụ tài chính):

• Bước 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa UBND cấp xã (tối đa 2 ngày).
• Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao địa chính, gửi thông tin sang cơ quan thuế (tối đa 3 ngày).
• Bước 3: Cơ quan thuế thông báo nghĩa vụ tài chính (tối đa 3 ngày).
• Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ chỉnh lý hoặc viết GCN mới, chuyển hồ sơ sang Phòng TN&MT (tối đa 3 ngày).
• Bước 5: Phòng TN&MT kiểm tra, trình lãnh đạo UBND cấp huyện ký GCN (tối đa 2 ngày).
• Bước 6: Lãnh đạo UBND cấp huyện ký GCN (tối đa 3 ngày).
• Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ, chỉnh lý hồ sơ địa chính và chuyển về bộ phận tiếp nhận (tối đa 2 ngày).
• Bước 8: Trả kết quả và thu phí, lệ phí cho công dân theo giấy hẹn.

4. Mẫu khảo sát thực tế và đối tượng điều tra của đề tài được phân bổ như thế nào?

Tác giả đã tiến hành điều tra sơ cấp với tổng số 45 phiếu điều tra thông qua bảng hỏi, bao gồm 5 phiếu phỏng vấn đối với cán bộ quản lý địa chính phường và 40 phiếu khảo sát ngẫu nhiên đối với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại các tổ dân phố thuộc phường Phan Đình Phùng trong thời gian từ 18/08/2014 đến 30/11/2014.

5. Kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận và giải quyết khiếu nại đất đai tại phường Phan Đình Phùng năm 2014 đạt con số cụ thể nào?

Trong năm 2014, UBND phường Phan Đình Phùng đã thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 273 hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn. Về công tác giải quyết tranh chấp và khiếu nại tố cáo, phường đã tiếp nhận và giải quyết dứt điểm 12/14 đơn thư khiếu nại phát sinh.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trần Tuấn Minh đã phản ánh toàn diện thực trạng công tác quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 dựa trên hệ thống số liệu điều tra thực tế và hồ sơ địa chính địa phương. Đề tài làm rõ nét đặc thù của một đô thị trung tâm đang chuyển đổi mạnh mẽ từ đất nông nghiệp sang đất công trình hạ tầng và đất ở, đồng thời đánh giá quy trình giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa. Các giải pháp được tác giả đề xuất bám sát yêu cầu thực tiễn trong giai đoạn đầu thi hành Luật Đất đai năm 2013, mang lại giá trị tham khảo hữu ích cho công tác quản trị đất đai tại cơ sở.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẶt vẤn ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai 2013 đã nêu rõ: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.

Chính vì vậy, quá trình khai thác sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất lẫn về lượng. Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước; phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với việc gia nhập WTO thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền kinh tế xã hội, An ninh - Quốc phòng là điều tất yếu. Thành phố Thái Nguyên là nơi tập trung nguồn lao động dồi dào từ các tỉnh thành trong vùng Đông Bắc đến làm cho nhu cầu SDĐ tăng nhanh.

Đặc biệt là địa bàn phường Phan Đình Phùng - nơi đang có tốc độ đô thị hóa cao, nằm ở vị trí trung tâm thành phố. Và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với người có nhu cầu SDĐ và nhà ở thật sự. Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình 2 trạng đầu cơ tích lũy đất, dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả.

Họ muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác. Chính những thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản lý tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Hà Xuân Linh, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường.

Mục đích của đề tài Đánh giá được kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012- 2014 để tìm ra những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp góp phần làm lành mạnh công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng trong thời gian tới. Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012-2014. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng.

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 -2014. - Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Tìm hiểu những nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng và đề xuất một số giải pháp khắc phục. Yêu cầu của đề tài - Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và khách quan.

- Nắm vững nội dung quản lý và sử dụng đất đai tại Luật Đất đai 2013, nắm rõ các văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân sống trên địa bàn phường Phan Đình Phùng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Những giải pháp phải phù hợp với thực tế địa phương. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa học tập: Qua thời gian thực tập giúp sinh viên vận dụng nhũng kiến thức đã học vào thực tế, làm quen với môi trường làm việc sau khi ra trường.

- Ý nghĩa thực tế: Hiểu rõ công tác quản lý Nhà nước tại cơ sở. Giúp tìm hiểu rõ nguyên nhân chuyển nhượng và những vướng mắc trong công tác chuyển nhượng. Từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.

Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Trước khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước ta không cho phép người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình và do đó thuật ngữ này cũng chưa xuất hiện. Người dân hay dùng từ “mua bán đất” để chỉ sự sang nhượng này và thường là “chuyển nhượng chui” không thông qua Nhà nước. Hiến pháp 1980 và theo đó là Luật Đất đai 1987 đã nghiêm cấm người dân mua bán đất đai dưới mọi hình thức, điều 5, Luật Đất đai 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán.

đất đai dưới mọi hình thức”, tại điều 53 “Người nào mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô, hủy hoại đất đai hoặc có hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai thì bị xử phạt hành chính. ” dưới nhiều hình thức khác nhau. Đến khi Hiến pháp 1992 ra đời đã có những quy định mở và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Ngay sau đó, Luật Đất đai 1993 được ban hành với những qui định rất mới về quản lý Nhà nước về đất đai và quyền của những người sử dụng đất.

Điều 1 Luật Đất đai 1993 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”, do đó người dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và chiếm hữu, vì vậy thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ra đời. Chuyển nhượng QSD đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất cho người khác theo những quy định của pháp luật hiện hành. Cơ sở pháp lý Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Luật Đất đai cũng quy định Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài.

Hơn nữa Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất “người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế” đã tạo điều kiện lưu thông đất đai trong cơ chế thị trường nhưng đất đai vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước. - Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992, ngày 15/04/1992 được Quốc hội thông qua. - Hiến pháp sửa đổi nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, ngày 28/11/2013 được Quốc hội thông qua. - Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội thông qua.

- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc hội thông qua. - Bộ Luật Dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hội thông qua. - Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012.

* Các văn bản dưới Luật. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về Hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. - Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ. - Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

6 - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 về việc hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Thông tư 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật Đất đai.