Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1 Bồi thường “Bồi thường” hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [21]. Việc bồi thường có thể vô hình hay hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do sự thỏa thuận giữa các chủ thể. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [18].
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, người sử dụng đất khi bị thu hồi đất sẽ được bồi thường về đất, tài sản trên đất và các chi phí đầu tư vào đất [17].2 Hỗ trợ Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [21]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [18]. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: (1) Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC đối với trường hợp thu hồi đất ở; (2) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; (3) Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; (4) Hỗ trợ khác. Việc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại các điều 18, 19, 20, 21, 22 và 23 của Nghị định 69/2009/NĐ-CP [9].3 Tái định cư Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó [18]. n 4 Như vậy, Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT - XH đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Hiện nay, ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: (1) Bồi thường bằng nhà ở; (2) Bồi thường bằng giao đất ở mới; (3) Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [9], [11], [14]. Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của.
Ngày nay, việc giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của cả cộng động dân cư trên một địa bàn nhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau: - Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau. Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, HT&TĐC - GPMB có những đặc điểm khó khăn, phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt với từng địa bàn. - Tính phức tạp: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê; tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
Ở khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử n 5 dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép chưa được xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn. Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu. Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường làm cho việc áp dụng gia đất ở để tính bồi thường không được sự đồng thuận của những người dân.3 Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành. - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi. - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng. - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường 1.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho sự phát triển các dự án đầu tư.
Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực sự trở thành vấn đề cần quan tâm của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nào đều dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế- xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền SDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường, HT&TĐC.3 Yếu tố giao đất, cho thuê đất Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường, HT&TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường GPMB.4 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính. Để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSD đất.5 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất.
Trong công tác bồi thường, HT&TĐC, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất.