Đặt vấn đề Đất đai là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai là khởi điểm tiếp xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai.
Đất đai được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai lại có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Do tính phức tạp của thị trường nên giá đất chịu nhiều ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau. Tỉnh Thái Nguyên, là trung tâm chính trị, kinh tế của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền núi Đông Bắc nói chung, là cửa ngõ giao lưu kinh tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ. e 2 Trong giai đoạn hiện nay Thái Nguyên đang có chủ trương phát triển đô thị để thành phố xứng tầm là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục và y tế. Dự án trọng điểm đầu tiên là Khu đô thị phía Tây thành phố, được phê duyệt quy hoạch phân khu từ tháng 8 năm 2010.
Thịnh Đán chính là một trong những phường, xã thuộc khu vực phía Tây của thành phố, có diện tích khoảng 6,16 km2. Khi dự án được phê duyệt, bắt đầu thực hiện quy hoạch đã có những ảnh hưởng đến giá đất khu vực phía Tây thành phố và một phần nào đó đến giá đất khu vực phường Thịnh Đán. Để đánh giá các ảnh hưởng đó đến giá đất phường Thịnh Đán phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014”.Mục đích và yêu cầu của đề tài 1. Mục đích Nghiên cứu ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014.
Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng cho phường Thịnh Đán trong thời gian tới. Yêu cầu - Thống kê, thu thập được các số liệu có liên quan đến giá đất trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014. - Các số liệu phải chính xác, khách quan đồng thời phải phản ánh được các ảnh hưởng của dự án đến giá đất tại địa bàn trong giai đoạn hiện nay. - Các giải pháp, đề xuất phải có tính thực tiễn, khả năng áp dụng cao và phù hợp với khu vực trong giai đoạn tới.
Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố đến giá đất tại phường Thịnh Đán, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất - Ý nghĩa thực tiễn: Xác định các yếu tố các ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố đến giá đất tại phường Thịnh Đán. Làm cở sở cho chính quyền địa phương và các tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch về đất đai trên địa bàn. Là tài liệu tham khảo cho các đề tài nghiên cứu khác hoặc các đề tài tương tự ở các khu vực khác.
e 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Tổng quan về giá đất 2. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai là phản ánht tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thì trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển ngượng quyền sở hữu đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất đai; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước.
Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.[3] Và với Luật đất đai sửa đổi 2013 điều 3 khoản 19 giá đất được định nghĩa ngắn gọn hơn: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.[4] e 5 Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhận (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với iệc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường. Đặc trưng của giá đất Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt khác với những loại hàng hóa khác.
Vì vậy giá đất cũng có những đặc trưng khác với giá các loại hàng hóa thông thường khác. Sự khác nhau này thể hiện ở một số đặc trưng sau: - Không giống nhau về cơ sở giá cả: Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi vàquyền lợi của đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất đai. Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hóa thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện.
Giá đất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Người mua đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó. Ngoài ra giá đất bị chi phí phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong e 6 việc sử dụng đất đó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất.[5] - Không giống nhau về thời gian hình thành: Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hóa hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi định giá đất cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phần tích cụ thể. Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng.
đặc biệt là trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đới với xã hôik khi sử dụng đất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp.