Đặt vấn đề Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế. Là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật". Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai. Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 04/NQ-CP ngày 21 tháng 02 năm 2012 về việc thành lập thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, cùng với việc di chuyển để phát triển trung tâm hành chính tập trung đã có những tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, đặc biệt là việc tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị loại II, đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy các hoạt động của thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố.
2 Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội. Với dân số tập trung đông cùng với sự phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao. Với đầu mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế có thể nói thị trường Bất động sản ở Thành phố là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn. Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở lý luận khoa học và nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản tại địa phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá sự ảnh hưởng của một số yếu tố chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh".
Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản và một số yếu tố quản lý đất đai tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. - Trên cơ sở đó phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn đối với sự phát triển thị trường bất động sản; phân tích nguyên nhân và đưa ra giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua việc tăng cường công tác quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học Luận văn góp phần bổ sung cơ sở lý luận và đánh giá sự ảnh hưởng của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. 3 - Ý nghĩa thực tiễn Nghiên cứu góp phần phát hiện kịp thời những tồn tại và nguyên nhân, đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý đất đai tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản, làm cơ sở để đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua việc tăng cường công tác quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung.
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Một số khái niệm cơ bản a. Đất đai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa.)” (Đoàn Công Quỳ và cs. Kinh nghiệm lịch sử cho thấy việc sử dụng, quy hoạch và quản lý đất đai luôn là những vấn đề nhạy cảm nhất, được tranh cãi nhiều nhất và chịu áp lực chính trị nhiều nhất ở bất cứ xã hội nào. Những điều này cũng đúng ngay cả trong thời đại ngày nay (Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, 2011).
Cách tiếp cận về đất đai trong giai đoạn hiện nay cần được nhìn nhận một cách tổng hợp, toàn diện dưới các góc độ sau: Trước hết, đất đai là một thực thể mang ý nghĩa chính trị, trong đó biên giới thể hiện ranh giới của chủ quyền quốc gia và là cơ sở được quốc tế công nhận. Đất đai cũng là căn cứ để xác định quyền và trách nhiệm giữa các đơn vị hành chính từ trung ương tới địa phương các cấp. Tùy thuộc vào mỗi vấn đề mà những lĩnh vực trách nhiệm trên có thể bị chồng chéo (Hồ Đăng Hòa và cs. Thứ hai, đất đai là tài nguyên (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b).
Vì vậy khi lấy tài nguyên để sử dụng vào mục đích khác, nhà đầu tư cần phải tìm cách bù lại tài nguyên đó. Nếu lấy đất canh tác làm dự án thì phải bóc lớp đất mặt để chuyển đến những nơi đất cần khai hoang, cải tạo. 5 Thứ ba, đất đai là tư liệu sản xuất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b), là nguồn sinh kế đảm bảo cuộc sống của người lao động. Vì vậy khi THĐ phải bồi thường thu nhập cho người bị mất đất tối thiểu phải ngang như lúc họ đang SDĐ.
Việc bồi thường sinh kế cho người bị mất đất và việc chuyển nghề nghiệp phải giải quyết tiếp cho đến khi họ chuyển sang nghề mới với thu nhập ổn định. Thứ tư, đất đai là tài sản, là nguồn lực để phát triển (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b). Vì vậy khi Nhà nước THĐ thì phải bồi thường đúng giá trị đất và đúng quy luật thị trường. Đất đai là tài sản hữu hình và có thể được định giá, được trao đổi, được thừa kế hoặc cho, nhận như một món quà cũng như được sử dụng để thế chấp.
Đối với nhiều cá nhân, đất vẫn là của cải chính. Thứ năm, đất là không gian sống theo cả ý nghĩa vật chất lẫn tinh thần. Không gian sống đó không chỉ là hiện hữu mà còn bao gồm đầy đủ cả ba chiều về thời gian: quá khứ, hiện tại và tương lai. Do vậy con người không thể sống thiếu đất hay tách rời khỏi đất (Nguyễn Minh Tuấn, 2012).
Ngoài ra, đất đai là một tài sản văn hóa đối với mỗi cá nhân và cộng đồng. Đất đai mang ý niệm về "nơi chốn" và nhận dạng vì thế nó đóng góp vào vốn xã hội quốc gia, gồm hệ thống các mối quan hệ và mạng lưới nhằm hỗ trợ và duy trì các cộng đồng và các vùng trong cả nước. Đất đai đóng vai trò mấu chốt để tạo ra và duy trì những dịch vụ phục vụ mục đích công cộng. Giá trị công của đất còn là nơi thưởng ngoạn chung với giá trị tăng lên nhanh chóng khi các xã hội đô thị hóa và công nghiệp hóa và thu nhập bình quân đầu người tăng lên.
Do vậy, Chính phủ cần xây dựng cơ chế quản lý đất đai sao cho giảm các hạn chế đối với việc tiếp cận SDĐ và tăng khả năng linh hoạt của Chính phủ trong việc quản lý vĩ mô. Mặt khác, cần xác định rõ các đối tượng Nhà nước cần quản lý và những đối tượng không cần quản lý để cho phép thị trường tạo ra và 6 mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội khác (Nguyễn Đình Bồng, 2011). Bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai.
Theo Luật dân sự 2005, tại Điều 174: “Bất động sản và động sản” quy định rõ: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản găn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo Điều 107: “Bất động sản và động sản” – do Bộ luật dân sự 2014 quy định: 1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Thị trường bất động sản Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai – bất động sản. Thị trường bất động sản có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong mot khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch 7 bất động sản.
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu tành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo định hướng XHCN như ở nước ta.