Chương 1: Một số van dé lý luận về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài san gan liền với đất; Chương 2: Pháp luật hiện hành về đăng ký thế chấp quyên sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Chương 3: Thực tiễn hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gan liền với đất và những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật. MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE ĐĂNG KÝ THE CHAP QUYEN SU DUNG DAT VA TAI SAN GAN LIEN VOI DAT 1. Khái niệm, đặc điểm của đăng ky thế chấp quyền sử dung dat và tài sản gan liền với dat 1. Khái niệm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với dat Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội đã phân tích quyền sử dụng đất với tư cách là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu.
Theo đó thì “quyền sử dụng đất” được hiểu là “quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”. Bên cạnh đó, tác giả phân biệt sự khác nhau giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước và của người sử dụng đất về mặt lý luận, biểu hiện trên những khía cạnh cơ bản sau: Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyền quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, vi vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng.; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp va trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thé.
Tuy nhiên, theo quy định của Điều 105 và Điều 115 Bộ luật dân sự 2015 thì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đưới dạng quyền tài sản. Thực tiễn cho thấy đây là loại tài sản có giá trị lớn, là đối tượng của giao dịch dân sự và được quy định khá khắt khe trong việc đăng ký, chuyên nhượng, sử dụng. Các chủ thể khi thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất có thé tiếp nhận quyền sử dụng đất đó trên một mảnh đất cụ thé. Theo tác gia, dé giải quyết hài hòa về lý luận và thực tiễn, pháp luật hiện hành cần tách bạch giữa đất đai với tư cách là bất động sản và quyền sử dụng đất với tư cách quyền tài sản.
Ngoài ra, nếu đã coi quyền sử dụng đất là tài sản, thì pháp luật cần phải xác định ai là chủ sở hữu tài sản đó. Chúng ta có thể nhận thấy, đối với từng mảnh đất gắn với chủ sử dụng đất cụ thé, có sự hình thành chế độ tài sản kép với hai đối tượng là đất đai và quyền sử dụng đất. Với trường hợp chủ sử dụng có quyền định đọat gần như tuyệt đối với quyền sử dụng đất như chuyển nhượng.thì họ gần như đã là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất trên thực tế. Có thê rút ra rằng: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thâm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyên quyền sử dụng đất.
Tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015, có thé hiểu tài sản gắn liền với đất là bất động sản, bao gồm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và tài sản khác gan liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất da, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, Khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Như vậy, tác giả hiểu răng tài sản gắn liền với đất là những tài sản được con người “gan” trên đất nhằm khai thác tốt nhất công dung của những tài sản nay. Sự gan kết phải đảm bảo tính ôn định, bền vững lâu dài và kết quả là quyền sử dụng đất và tài sản được gắn kết trên đó phải tạo thành một thé thống nhất, “liền khối” — khi đó, các tài sản gắn liền với đất sẽ cùng hưởng chung quy chế pháp lý như đối với quyền sử dụng đất. Khát niệm thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Việc nghiên cứu bản chất của thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong bối cảnh đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng.
Để nghiên cứu quá trình thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước hết cần luận giải khái niệm thế chấp. “Thể chấp” khởi đầu có nguồn gốc từ Hán Việt: “Thế là bỏ di, thay cho”, còn “Chấp là cam, giữ”. Tw điển Tiếng Việt giải thích như sau: “Thể chấp (tai sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thé cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ han” (32, tr 154,394]. Xuất phát từ ngữ nghĩa cơ bản của từ thé chấp như trên, ta có thé hiểu thé chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa vụ bị vi phạm.
Nghĩa là, người có nghĩa vụ khi không thực hiện, thực hiện không đúng, không day đủ những nghĩa vụ mà người đó cam kết khi xác lập nghĩa vu, thì người có quyền phải sử dụng biện pháp bao dam dé thay thế. Theo sự phát triển của lịch sử ngành luật dân sự, có thê thấy khái niệm thế chấp - một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - một biện pháp truyền thống đã xuất hiện từ thời La Mã. Luật gia La Mã quy định vật quyền bao dam bao gồm: ban do (fiducia cum creditore) và cầm cỗ trao tay (pignus), sau đó, trong quá trình phát triển, thé chấp (hypotheca) được thêm vào và quy định như một loại vật quyền bảo đảm. Bán do là một vật quyền bảo đảm cô đại trong đó con nợ chuyền giao vat và toàn quyền sở hữu vat cho chủ nợ.
Kế từ lúc xác lập việc bán đợ, chủ nợ có quyền như chủ sở hữu tài sản đối với vật được dùng dé bán do. Nếu con nợ trả được khoản nợ, chủ sở hữu phải trả lại vật và con nợ có quyền đòi lại vật. Nêu chủ nợ đã bán vật, con nợ không có quyên đòi vật chỉ có quyên đòi bồi thường. Nếu con nợ không trả được khoản nợ, vật mặc nhiên thuộc về chủ nợ và con nợ mat hoàn toàn quyền đối với vật.
Cam cé trao tay được hiểu là con nợ - chủ sở hữu của vật chuyền giao cho chủ nợ vật (nhưng không bao gồm quyền sở hữu) dé bao đảm cho khoản vay, lúc đó, chủ sở hữu là người chiếm giữ vật nhưng được pháp luật bảo hộ như người chiếm hữu vật trong thực tế (theo quy định của chiếm hữu trong pháp luật La Mã) và nếu con nợ trả khoản nợ thì chủ nợ phải trả lại vật cho con nợ. Nếu con nợ không trả được khoản nợ của mình thì chủ nợ phải bán dau giá vật dé thu hồi khoản nợ, nếu có phan tiền dư từ việc bán đấu giá thì chủ nợ phải trả lại con nợ. Thế chấp là hình thức bảo đảm khoản vay trong đó con nợ không cần chuyên giao vật cho chủ nợ mà giữ vật dé có thể khai thác và hưởng hoa lợi từ vật. Nếu con nợ không trả được khoản nợ, chủ nợ có quyền yêu cầu bán đối tượng thế chấp dé thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp là biện pháp bảo đảm chuyền giao vật cùng với chuyên giao quyền sở hữu vật. Hiện nay trong giới luật học có những cách tiếp cận khác nhau khi tìm hiểu về bản chất của thế chấp. Có quan điểm tiếp cận thế chấp dưới góc độ là một hợp đồng dân sự: Thỏa thuận vừa là nguyên tắc, vừa là đặc trưng của hợp đồng dân sự và được thê hiện trong tất cả các giai đoạn kể cả thế chấp tài sản dé đảm bảo thực hiện hợp đồng [14, tr 140-141]. Cách tiếp cận này đã làm rõ được mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp về việc: bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.
Có quan điểm lại tiếp cận việc thực hiện pháp luật về thế chấp đưới góc độ là một loại vật quyền bảo dam: “Thé chấp là một biện pháp bảo đảm mang tính chất doi vật, được pháp luật ghỉ nhận và bảo đảm thực hiện đối với các bên trong quan hệ thé chấp”{15, tr17]. Tính chất vật quyền cho phép bên r A1? nhận thé chấp có quyên tác động trực tiếp đến tài sản thế chấp mà không phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ chủ thể nào. Cụ thể, bên nhận thế chấp có quyền truy đòi tài sản thế chấp từ sự chiếm giữ của bất kỳ ai để xử lý và có quyền ưu tiên thanh toán trước từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp. Cách tiếp cận này là chưa có đủ căn cứ chắc chắn dé bên nhận thé chấp có quyền đối với tài sản thế chấp (bởi tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên nhận thế chấp và đối với thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng đất).
Thế chấp theo pháp luật của các nước theo hệ thống pháp luật Civil Law được hiểu là biện pháp bảo đảm với hai đặc điểm sau đây: một là, đối tượng của thế chấp phải là bất động sản không thể chuyên dịch theo vật lý; hai là, không có sự chuyên giao quyền chiếm hữu bất động sản thé chap tur người có nghĩa vụ sang người có quyên.