Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại quyền tài sản đặc thù trong hệ thống pháp luật Việt Nam, phản ánh sự vận động tất yếu của các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường. Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ được Nhà nước trao QSDĐ thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ. Cùng với quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu dịch chuyển, tích tụ đất đai phục vụ đời sống và sản xuất kinh doanh ngày càng gia tăng, khiến các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa các hộ gia đình, cá nhân diễn ra hết sức sôi động.

Mặc dù Nhà nước đã từng bước hoàn thiện khung pháp lý nhằm điều chỉnh các giao dịch đất đai theo hướng công khai, minh bạch, thực tiễn áp dụng pháp luật vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn, mâu thuẫn giữa các văn bản quy phạm pháp luật, gây rủi ro pháp lý cho các bên tham gia và thất thoát ngân sách. Thành phố Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế lớn, nơi có mật độ dân cư cao và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Thị trường bất động sản tại Hà Nội luôn diễn ra phức tạp với khối lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ rất lớn, hình thành nên những vấn đề thực tiễn điển hình cho công tác quản lý nhà nước.

Khóa luận xác định các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

  1. Phân tích, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về QSDĐ, về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân; phân tích các yếu tố tác động đến pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân.
  2. Đưa ra các góc nhìn, phân tích, đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân.
  3. Tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật trên địa bàn thành phố Hà Nội; từ đó đưa ra những nhận định, đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và xác định nguyên nhân của những bất cập, hạn chế.
  4. Đề xuất định hướng và những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân.
  • Đối tượng nghiên cứu: Quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân (trọng tâm là Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan); các số liệu, vụ việc thực tế thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng công chứng và Ủy ban nhân dân các cấp tại thành phố Hà Nội.
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Về nội dung và chủ thể: Tập trung vào các quy định pháp luật nội dung và hình thức điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể là hộ gia đình, cá nhân trong nước.
    • Về không gian: Địa bàn thành phố Hà Nội.
    • Về thời gian: Khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật trong giai đoạn từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023.

Cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận được xây dựng dựa trên nền tảng lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin về Nhà nước và pháp luật, cùng các quan điểm, chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và chính sách quản lý đất đai. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được tác giả sử dụng làm căn cứ pháp lý xuyên suốt bao gồm:

  • Hiến pháp năm 2013 (Điều 53);
  • Luật Đất đai năm 2013 (Điều 4, Điều 5, Điều 129, Điều 130, Điều 167, Điều 168, Điều 186, Điều 188, Điều 191);
  • Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 122, Điều 189, Điều 401);
  • Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Điều 38, Điều 39);
  • Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012);
  • Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
  • Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;
  • Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
  • Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
  • Thông tư số 92/2015/TT-BTC, Thông tư số 85/2019/TT-BTC, Thông tư số 13/2022/TT-BTC của Bộ Tài chính;
  • Thông tư liên tịch số 257/2016/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng;
  • Nghị quyết số 06/2020/NQ-HĐND ngày 07/07/2020 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội.

Ngoài ra, khóa luận kế thừa và tham khảo các công trình khoa học chuyên sâu như luận án tiến sĩ của Nguyễn Quang Tuyến (2003), Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Nguyễn Thủy Trang (2017); luận văn thạc sĩ của Phan Thị Ngọc Dung (2017), Nguyễn Trọng Công (2020); các bài viết chuyên ngành của Võ Văn Hòe và Nguyễn Phúc Thiện.

Về phương pháp nghiên cứu, tác giả vận dụng phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp với các phương pháp nghiên cứu pháp lý cụ thể:

  • Phương pháp phân tích, bình luận và diễn dịch quy phạm pháp luật;
  • Phương pháp so sánh luật học để đối chiếu các quy định pháp luật qua các thời kỳ lịch sử;
  • Phương pháp tổng hợp, thống kê số liệu và quy nạp thực tiễn để đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật;
  • Phương pháp lập luận logic để chứng minh các mâu thuẫn pháp lý và đề xuất giải pháp.

Nguồn dữ liệu sử dụng trong khóa luận là dữ liệu thứ cấp và dữ liệu hành chính được cung cấp bởi Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, số liệu thống kê địa chính của UBND thành phố Hà Nội, cùng các văn bản công chứng và hồ sơ vụ việc tranh chấp thực tế tại Tòa án nhân dân các cấp trên địa bàn.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Chương 1 tập trung phân tích bản chất pháp lý của QSDĐ và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ:

  • Khái niệm và đặc điểm QSDĐ: QSDĐ mang tính chất là một quyền tài sản dân sự (theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015) và là quyền năng pháp lý được Nhà nước trao cho người sử dụng đất. QSDĐ có ba đặc điểm cốt lõi: là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân của Nhà nước; phụ thuộc vào ý chí và sự công nhận của Nhà nước; nhưng đồng thời có tính độc lập tương đối, cho phép chủ thể tự chủ khai thác công dụng của đất.
  • Chủ thể hộ gia đình và cá nhân: Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có chung QSDĐ tại thời điểm được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận đất. Đối với tài sản chung của hộ gia đình, mọi thành viên đều có quyền ngang nhau, việc định đoạt bắt buộc phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên.
  • Cơ cấu pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng QSDĐ: Tác giả phân chia hệ thống quy phạm thành 6 nhóm:
    1. Nhóm quy phạm về nguyên tắc: Tự do, bình đẳng, đúng mục đích và đúng thời hạn sử dụng đất.
    2. Nhóm quy phạm về đối tượng/khách thể: QSDĐ được phép chuyển dịch khi đáp ứng các điều kiện pháp luật định.
    3. Nhóm quy phạm về chủ thể: Năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
    4. Nhóm quy phạm về nội dung thỏa thuận: Quyền, nghĩa vụ, giá cả, phương thức thanh toán và xử lý vi phạm hợp đồng.
    5. Nhóm quy phạm về hình thức và hiệu lực: Yêu cầu bắt buộc về văn bản có công chứng/chứng thực và đăng ký biến động.
    6. Nhóm quy phạm về trình tự, thủ tục hành chính: Quy trình xác lập giao dịch qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Lịch sử lập pháp đất đai: Quá trình hình thành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ được chia qua các mốc: giai đoạn 1954 - 1975 (Cải cách ruộng đất 1953, Hiến pháp 1959 với 3 hình thức sở hữu); Hiến pháp 1980 (xác lập sở hữu toàn dân); Luật Đất đai 1987; Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 (chính thức thừa nhận 5 quyền của người sử dụng đất); Luật Đất đai 2003 (bổ sung quyền tặng cho); và Luật Đất đai 2013 (minh định rõ ràng quyền của hộ gia đình, cá nhân theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất).

Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tế áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 2 trình bày chi tiết các quy định thực định và đối chiếu với thực tiễn thực thi tại Hà Nội:

  • Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ: Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, giao dịch phải thỏa mãn 4 điều kiện: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); (2) Đất không có tranh chấp; (3) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Đang trong thời hạn sử dụng đất. Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không được vượt quá 10 lần hạn mức giao đất (Điều 130).
  • Quyền, nghĩa vụ và nghĩa vụ tài chính: Khóa luận viện dẫn Điều 38, 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và pháp luật thuế để làm rõ nghĩa vụ tài chính gồm:
    • Thuế thu nhập cá nhân: Áp dụng cho bên chuyển nhượng, ngoại trừ các trường hợp miễn thuế giữa người có quan hệ nhân thân thân thích hoặc chuyển nhượng bất động sản duy nhất (Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007).
    • Lệ phí trước bạ: Mức thu 0,5% tính trên giá trị đất theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hoặc giá hợp đồng (Nghị định số 10/2022/NĐ-CP).
    • Phí thẩm định hồ sơ: Tại Hà Nội là 100.000 đồng/thửa đối với hồ sơ cấp mới có nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Nghị quyết số 06/2020/NQ-HĐND).
    • Phí công chứng, chứng thực và lệ phí cấp GCNQSDĐ.
  • Trình tự, thủ tục đăng ký: Thực hiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Điều 79) và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, giải quyết trong thời hạn 15 ngày làm việc.
  • Thực trạng thi hành tại thành phố Hà Nội: Hà Nội có diện tích tự nhiên 3.342 km², gồm 30 đơn vị hành chính cấp huyện (12 quận, 17 huyện, 1 thị xã) và 584 đơn vị hành chính cấp xã. Số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ liên tục gia tăng trong giai đoạn 2019 - 2023.
Chỉ tiêu thống kê hồ sơ (Bộ) Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 6 tháng đầu 2023
Tổng số lượng hồ sơ tiếp nhận 208.913 251.197 311.397 294.041 284.261
Tổng số hồ sơ giải quyết qua một cửa 116.685 109.377 98.352 88.859 101.945
Đăng ký biến động do chuyển nhượng, tặng cho 92.439 65.968 96.896 75.656 62.756
Đăng ký biến động do sai lệch thông tin 20.993 31.867 22.589 33.890 24.910
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ 98.786 83.980 93.358 95.636 54.650

Tính đến nửa đầu năm 2023, thành phố Hà Nội đã cấp được hơn 1.456.000 GCNQSDĐ với tổng diện tích 208.066 ha (đạt 85,5% diện tích cần cấp). Tuy nhiên, vẫn còn tồn đọng 63.255 thửa đất hộ gia đình chưa kê khai đăng ký, 144.011 thửa đất vướng mắc do quyết định của các cơ quan nội chính hoặc vi phạm chỉ giới, 700 thửa đất của tổ chức và 38.111 căn hộ tại các dự án khu đô thị.

  • Các tình huống bất cập và tranh chấp thực tế:
    1. Tranh chấp mốc giới do không ký giáp danh: Vụ việc chuyển nhượng thửa đất số 430 tờ bản đồ số 8 (110,4 m² tại Quận T) ngày 01/02/2021 giữa anh Nguyễn Tuấn A và anh Trần Ngọc H. Do không lập biên bản bàn giao mốc giới, khi thi công xây dựng năm 2022 đã xảy ra tranh chấp kéo dài với bà Kim Thị N nhà liền kề vì bà N cho rằng diện tích chuyển nhượng thực tế chỉ là 100 m².
    2. Hợp đồng viết tay vô hiệu của hộ gia đình: Vụ việc ngày 26/08/2014 tại huyện B, bà Nguyễn Thị L chuyển nhượng 150 m² đất cho ông Nguyễn Văn B bằng giấy viết tay không công chứng, không có chữ ký của 7 người con (trong khi đất cấp cho hộ gia đình). Sau khi bà L mất năm 2020, năm 2022 phát sinh tranh chấp và Tòa án xem xét tuyên hợp đồng vô hiệu theo yêu cầu của các đồng thừa kế.
    3. Quy trình xử lý hồ sơ hành chính cứng nhắc: Đơn phản ánh của chị Nguyễn Thanh T ngày 20/04/2023 tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội. Hồ sơ có giấy hẹn ngày 28/10/2023, đến ngày 24/10/2023 cán bộ thông báo hồ sơ bị sai sót nhưng từ chối trả sớm để sửa chữa mà buộc công dân chờ đúng ngày hẹn mới được rút hồ sơ, gây kéo dài thời gian và phiền hà.
    4. Hiện tượng "lách luật" và trốn thuế: Việc các bên tự thỏa thuận ghi giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế để giảm tiền thuế TNCN; tình trạng giao dịch "trao tay", lập hợp đồng ủy quyền toàn bộ hoặc hợp đồng góp vốn để kinh doanh đất nền, chung cư mini trái quy định.

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Chương 3 đề xuất các định hướng và nhóm giải pháp trọng tâm:

  • Định hướng hoàn thiện: Pháp luật đất đai phải bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản; thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng về quản lý đất đai; bảo đảm sự cân bằng giữa quyền định đoạt tài sản của công dân và sự kiểm soát của Nhà nước; hướng tới sự minh bạch của thị trường bất động sản.
  • Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật:
    • Sửa đổi quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp: Bãi bỏ các rào cản bất hợp lý tại Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT nhằm tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức có vốn và công nghệ tiếp cận đất nông nghiệp, thúc đẩy sản xuất hàng hóa tập trung.
    • Minh định tư cách chủ thể hộ gia đình: Chuẩn hóa khái niệm hộ gia đình sử dụng đất trong Luật Đất đai tương thích với quy định của Bộ luật Dân sự, xác lập cơ chế rõ ràng về việc định đoạt tài sản chung để tránh tranh chấp khi có sự thay đổi nhân khẩu.
    • Hoàn thiện cơ chế định giá đất tính thuế: Xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, thiết lập chế tài xử phạt nghiêm minh đối với hành vi kê khai hai giá trong hợp đồng nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế.
    • Quy định bắt buộc đăng ký tài sản gắn liền với đất: Chấm dứt sự phân tách giữa bắt buộc đăng ký QSDĐ và tùy chọn đăng ký tài sản trên đất, giúp bảo đảm tính đồng bộ của hồ sơ địa chính.
  • Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi:
    • Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, thực hiện nghiêm cơ chế "một cửa", công khai minh bạch tiến độ thụ lý hồ sơ tại các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
    • Xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai số hóa liên thông giữa cơ quan địa chính, cơ quan thuế và tổ chức hành nghề công chứng để kiểm soát biến động và ngăn ngừa giao dịch ngầm.
    • Tăng cường công tác đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn và đạo đức công vụ cho cán bộ địa chính; đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra định kỳ nhằm xử lý nghiêm các sai phạm và hành vi nhũng nhiễu.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả nghiên cứu cụ thể dựa trên số liệu và luận cứ pháp lý:

  • Khảo sát và phân tích toàn diện chuỗi số liệu từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 tại Hà Nội, chỉ ra rằng hồ sơ đăng ký biến động do chuyển nhượng, tặng cho luôn chiếm tỷ trọng cao (từ 62.756 đến 96.896 bộ hồ sơ/năm), là mảng nghiệp vụ chiếm khối lượng công việc lớn thứ hai chỉ sau đăng ký giao dịch bảo đảm.
  • Chỉ rõ kết quả cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội đạt 85,5% (208.066 ha), đồng thời làm rõ nguyên nhân của 63.255 thửa đất hộ gia đình chưa kê khai và 144.011 thửa đất đang bị ách tắc do vướng mắc pháp lý và vi phạm chỉ giới.
  • Làm rõ bản chất mâu thuẫn giữa Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT với thực tiễn sản xuất nông nghiệp, cũng như sự thiếu đồng bộ giữa pháp luật đất đai và pháp luật dân sự về tư cách chủ thể của hộ gia đình.
  • Đề xuất hệ thống giải pháp lập pháp và thực thi hành chính đồng bộ, gắn liền với thực tiễn quản lý đất đai tại một đô thị đặc thù như Hà Nội.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Công trình tập trung chủ yếu vào nhóm chủ thể là hộ gia đình và cá nhân trong nước, chưa đi sâu vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ có yếu tố nước ngoài hoặc giữa các tổ chức kinh tế. Dữ liệu thực tiễn được khảo sát dừng lại ở mốc thời gian nửa đầu năm 2023 theo khung pháp lý của Luật Đất đai năm 2013.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu tác động của các quy định mới trong Luật Đất đai sửa đổi đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; đánh giá hiệu quả của hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đối với việc kiểm soát thị trường bất động sản và hạn chế tình trạng trốn thuế trong giai đoạn tiếp theo.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng sử dụng: Sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự, Quản trị đất đai; cán bộ làm công tác địa chính, công chứng viên và các luật sư tư vấn trong lĩnh vực giao dịch bất động sản.
  • Nội dung tham khảo giá trị:
    • Bảng tổng hợp số liệu thực tế về tiếp nhận và xử lý hồ sơ địa chính tại Hà Nội giai đoạn 2019 - 2023 (Bảng 2.1).
    • Phân tích các tình huống thực tiễn điển hình về tranh chấp mốc giới không ký giáp danh, hợp đồng chuyển nhượng viết tay của hộ gia đình bị tuyên vô hiệu và thủ tục giải quyết hồ sơ một cửa.
    • Hệ thống luận cứ kiến nghị sửa đổi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT và hoàn thiện quy định về chủ thể hộ gia đình sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp

1. Vì sao việc xác định thành viên hộ gia đình theo Luật Đất đai năm 2013 thường dẫn đến nguy cơ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên vô hiệu?
Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, QSDĐ cấp cho hộ gia đình là tài sản chung của các thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đang sống chung tại thời điểm cấp đất. Khi chuyển nhượng, bắt buộc phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên này. Tuy nhiên, GCNQSDĐ thường chỉ đứng tên chủ hộ, hồ sơ nhân khẩu qua các thời kỳ có sự biến động (kết hôn, chuyển đi, thừa kế) nhưng không được cập nhật kịp thời, dẫn đến việc thiếu chữ ký của các đồng sở hữu và làm phát sinh tranh chấp yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu (như vụ việc 150 m² đất tại huyện B được nêu trong khóa luận).

2. Quy định xác nhận cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT bộc lộ hạn chế gì?
Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT đặt ra điều kiện loại trừ người hưởng lương thường xuyên hoặc cán bộ, công chức nghỉ chế độ. Quy định này gây ra sự bất bình đẳng vì thực tế nhiều cán bộ, công chức sinh sống tại nông thôn vẫn trực tiếp canh tác và có nguồn thu nhập chính từ nông nghiệp. Hơn nữa, việc cấm người không trực tiếp sản xuất nhận chuyển nhượng đất trồng lúa đã cản trở dòng vốn đầu tư và ứng dụng công nghệ cao vào nông nghiệp quy mô lớn.

3. Tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tại thành phố Hà Nội đạt mức bao nhiêu tính đến nửa đầu năm 2023?
Tính đến nửa đầu năm 2023, thành phố Hà Nội đã cấp được hơn 1.456.000 GCNQSDĐ với tổng diện tích 208.066 ha, đạt 85,5% diện tích cần cấp. Thành phố vẫn còn tồn đọng 63.255 thửa đất hộ gia đình chưa kê khai và 144.011 thửa đất gặp vướng mắc do các quyết định của cơ quan nội chính hoặc vi phạm chỉ giới quy hoạch.

4. Hành vi khai giảm giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng nhằm mục đích gì và gây hậu quả ra sao?
Hành vi này nhằm mục đích giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân (2%) và lệ phí trước bạ (0,5%) phải nộp cho Nhà nước. Do Bảng giá đất của UBND thành phố Hà Nội ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, các bên thường thỏa thuận ngầm để ghi giá bán trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế, gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước rất lớn và tiềm ẩn rủi ro khi hợp đồng xảy ra tranh chấp bị giải quyết theo giá ghi trên văn bản.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trần Văn Dũng đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và đánh giá sâu sắc thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2019 - 2023. Thông qua việc phân tích chuỗi số liệu thực tế tại Văn phòng đăng ký đất đai và các vụ việc tranh chấp điển hình, công trình đã chỉ rõ những bất cập về chế định chủ thể hộ gia đình, điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, nghĩa vụ tài chính và thủ tục hành chính một cửa. Hệ thống giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu lực thực thi được đề xuất có giá trị thực tiễn cao, đóng góp thiết thực cho công tác hoàn thiện thể chế đất đai và quản lý thị trường bất động sản tại đô thị.