Chương 1: Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhượng. - Chương 2: Thực trang phap luật về giãi quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. - Chương 3: Một số định hướng và giãi pháp hoán thiên pháp luật vẻ giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. LÝ LUẬN VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HỢP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT 11.
Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Khái niệm và đặc diém về tranh châp hợp đông chuyên nhượng. quyên sứ đụng dat i) Khái niệm của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất ‘Trong quá trình xây dung dat nước, Đăng vả Nha nước ta đã xác lập chế độ sở hữu đất đai và có những chủ trương, chính sách đất đai cụ thể phù hợp. với từng giai đoạn lich sử.
Ké từ khi Hiển pháp 1992 và Luật Bat đai 1993 ra đối và có hiệu lực thi hành thi Nha nước chỉnh thức cho người sử dụng đất được chuyển nhượng quyển sử dụng đất (QSDĐ). Quyển chuyển nhượng QSDB tiếp tục được thực hiện va ghi nhân tại Bộ Luật dân sư (BLDS) năm 19 5, Luật đất đai năm 2003, BLDS năm 2005, Luật Bat đai năm 2013 va BLDS năm 2015 Theo quy định của Luật Bat đai năm 2013: Dat đai thuộc sở hữu tòa dân do Nba nước đại diện chủ sở hữu va thông nhất quản ly.) Theo đó, bing quyền sở hữu đại diện của minh đổi với dat đai, Nha nước tiến hanh các hoạt đông nhằm chuyển giao QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất trong nước va chủ thé có yêu tổ nước ngoải sử dụng thông qua các phương thức: giao đất, cho thuê, công nhận QSDĐ. Đảng thời, để QSDĐ của mỗi chủ thể được khai thác, sử dụng hiệu quả, lính hoạt trong thựctế, Nha nước cho phép các chủ thể có QSDĐ được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đắt, trong đó có quyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 'Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể do Nha nước quy định điều kiện, cách thức, trình tự thi tục, quyển và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDD.
Vì vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng Điền 4 Lait Bắt 2013 QSDB, bắt buộc các bên phải thiết lập thông qua hình thức pháp lý là hợp đẳng bằng văn bản trên cơ sỡ tuân thủ các quy định của pháp luật hiện han. Khai niêm hợp đồng chuyển nhường QSDĐ 6 nước ta luôn được đất trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân vé dat đai mà nha nước ta là chủ sở hữu. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1a một dang cu thé của hop đồng dan sự. Theo quy định BLDS năm 2015.
“Hop đẳng là sự thỏa Thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đãi hoặc chấm đủt quyền, ngiĩa vụ dân ie” Chuyển nhương QSDĐ 1a một trong những quyển năng của chuyển nhường QSDĐ, theo quy định tại Điều 50 Bộ luật Dân sự 2015 thi: “Hop đẳng về quyền sử cng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đô người sit dung đất chuyén đổi, chuyén nhượng, cho thud, cho thuê lại, tặng cho, thé chấp, góp vốn cimyễn QSDĐ hoặc thuc hiện quyền khác theo quy mh của luật Dat dai cho bên kia; bên kia thực liên quyên, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dung đắt Từ những phân tích trên thi ta có thể hiểu Hợp đồng cimyễn nhượng cnyén sử dung đất là sự thôa thuận giữa các ben, theo đô bên chmyẫn nhượng, quyền sử đụng đất chuyễn giao đắt và QSDĐ cho bên nhận cimyễn nhượng QSDĐ còn bên nhân cimuyễn nhượng thanh toản tiễn cho bên ciuyễn nhượng. QSDB theo thời han và phương thức thôa timiâm trong hợp đẳng theo các điều Tên nội dàng hình tiức được uy dinh trong Bộ luật Dân sựvà pháp luật về đất dai ii) Đặc điểm hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung đất Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng dat: Hợp đồng. nhượng QSDĐ là một dang của hợp déng dan sự, nên co day đủ các đặc điểm chung của hợp đồng dân sự như sau: ‘Tine nhất, hop đồng chuyển nhượng QSDĐ 1a sự thỏa thuận thống nhấtý chi cla các chủ thể và y chi do phải phù hợp với ý chỉ của Nhà nước. Ý chỉ Điều 385 BLTTDS2015 của Nhà nước được thể hiện thông qua các quy định của pháp luật với các quy định cụ thé về nguyên tắc, điều kiện chủ thể, đối tượng, quyền va nghĩa vu, hình thức vả hiệu lực giao dich chuyển nhương, quy trình, thủ tục và cả những điều cắm khi thiết lập và thực hiện giao dịch QSDĐ.
Ý chi cia các chủ thể giao kết hợp đồng được thực hiện thông qua quá trình thỏa thuận, bản bac trên các mit như: giá cã, phương thức thanh toán, diện tích đất va vị trí đất. That hai, hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ 1a một sự kiên pháp lý làm. phát sinh hau quả pháp ly: xác lap, thay đi, chấm đứt quyển và nghĩa vụ của các bên chủ thể. Chúng ta biết sự kiến pháp lý bao gồm sự biển va hảnh vi, hợp đồng la hành vi của các chủ thể ma thông qua hành vi đó lam phát sinh, thay đổi chấm đứt quan hệ pháp luật dân sự đổi với hợp đông chuyển nhượng.
QSDP thì hanb vi của các chủ thể đó là thöa thuận và di đến cam kết làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Thứ ba, mục dich của hop đồng là lợi ich hợp pháp, không trái dao đức xã hội ma các bến cùng hướng tới lợi ich mả mong muốn đạt được. Khi thực tiện việc giao kết hợp đông chuyển nhượng QSDĐ, mục dich của bên chuyển. nhượng lả nhận được một khoản thanh toán hợp với giá trị mảnh dat để thực.
hiện các mục đích khác như déu tư kinh doanh. cồn mục đích bên nhận. chuyển nhương la có được một mảnh đất với giá cả phải chăng, phủ hợp với mục dich sử dung. Ngoài những đặc điểm chung trên, hợp dong chuyển nhượng QSDĐ con có những đặc điểm riêng như sau ‘Tint nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDP lả hợp đồng song vụ, các bên.
phải thực hiện các quyển va nghĩa vụ trong mỗi quan hệ về một loại tai sản. đặc biét, không thuộc sé hữu các bên giao dịch, ma thuộc si hữu toàn dân ma đại điện la Nha nước Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ la hợp dong có dén bù. Tinh én bit có thể hiểu là khi một bến giao tải sin của mình cho bến kia thi bén nhận tải sản cũng phải trả bên kia một khoản tién tương ứng với giá tr tai sẵn 8 Trong hợp dong chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng khi giao QSDĐ. của mình cho bên kia nhận chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ trả.
một khoản tiên tương ứng với gia trị QSDĐ mả bên chuyển nhượng đã chuyển giao. Khoản tiền nay được coi là khoản đến bi của bên nhận chuyển. nhượng trả cho bên chuyển nhượng khi nhận QSDD. Thứ ba, hình thức của hợp đông chuyển nhượng QSDĐ được tt bằng văn bản, phải được công chứng chứng thực va đăng ký tai cơ quan nha nước có thấm quyển? Dat đai là tai sản đặc biệt có giá trị lớn, việc chuyển.
giao QSDĐ không chỉ ảnh hưởng trực tiép đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên ma còn tác đồng đến việc quản lý Nha nước vé dat đai. Do vay, pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. QSDB để giảm bớt nguy cơ rồi ro tranh chấp vẻ đất đai đổi với bên nhận chuyển nhượng QSDD. ii) Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung đất Hiện nay, các quy định pháp luật vé chuyển nhượng QSDĐ đã được quy.
định rõ rang, cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật. Tuy nhiên, đưới sự tác đông của quy luật khách quan của nên kinh tế thị trường cùng với tỉnh trang giá nhà đất tăng cao khiến cho các giao dịch vé QSDĐ trở lên phức tạp, tiém ẩn rủi ro tranh chấp cho các bên tham gia hợp đông. Tranh chấp về hợp đông chuyển nhượng QSDĐ có thé được biểu hiện ở nhiêu dang khác nhau như về chủ thé, vẻ đối tượng của hợp dong, vẻ gia cả, về phương thức thanh toán.song chúng đều phản anh một bản chất chung đó Ja những bắt đồng mâu thuẫn và xung đột về quyển và nghĩa vụ của các bên. khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDB.
Xung đột có thể được biểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển nhượng và bên. nhận chuyển nhượng nhưng cũng có thể la xung đột liên quan tới lợi ich của ‘bén thứ ba khí họ cho rng một bén trong quan hé chuyển nhượng không thực Thuần 3 Điện S8 Lait Dit năm 2013, hiện đúng và day đủ các cam kết, các théa thuận trong hợp déng, làm phương hại tới quyén va lợi ích chính đáng của phía bên kia hoặc chủ thể khác có liên quan Thông thường, đối với những mầu thuấn, bat đồng ma gia tri hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, hâu quả không năng né, nguyên nhân. của sư sung đột có những tác đông khách quan thi chúng có thé được giải quyết dn thỏa thông qua những théa thuận hoặc thương lượng với nhau để tim za hướng giải quyết có lợi và hải hòa nhất cho cả hai bên. Tuy nhiên trên thực tế có những mâu thuấn, bat đẳng ma giá tri của QSDĐ trong hợp đồng lớn, sự sai pham của một trong các bên đểlại những tốn that và thiệt hai nặng nề cho phía bên kia.
hai bên không thé tim được tiếng nói chung trong việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thi tranh chap là điều tất yêu không tránh. Và nếu những mâu thuẫn, xung đột nay không được giải quyết nhanh. chong, triệt để, quyên va lợi ích của các bên không được giải quyết én thöa, công bang thi đây 14 một trong những nguyên nhân gây tác đông xấu đến kinh. Từ những phân tích trên, có thể hiểu: Tranh chấp hop đồng cimyễn nhượng QSDĐ ia sự mâu thuẫn.
xung đột về quyền và nghĩa vụ của bền cimyễn nhượng QSDĐ với bên nhận cimyễn nhương QSDĐ ki giao kết và thực hiện hợp đồng cimyễn nhượng QSDĐ hoặc tranh chấp của bên tint ba liên quan đến giá trị pháp if của hop đẳng theo quy định của pháp luật dân su và pháp luật đắt đai iv) Đặc điểm của tranh chấp hợp đông chuyén nhượng sứ dụng đắt: Thứ nhất, các chủ thé tranh châp hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ chỉ la các chủ thể được zác lập dua trên quyết định giao đất, cho thuê đất của nha nước hoặc được nha nước công nhân quyền sử dung đất, không có quyển sở hữu với đất đai.