Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực thi" được thực hiện bởi sinh viên Quản Văn Tuấn (MSSV: 452322), chuyên ngành Luật Đất đai, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Nguyễn Thị Nga (Hà Nội, 2023).

  • Lý do chọn đề tài và bối cảnh thực tiễn: Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước không trao quyền sở hữu mà chỉ cho phép người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Quá trình phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa gia tăng kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng cao, khiến thị trường chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi nổi. Sự biến động phức tạp của thị trường bất động sản cùng với những xung đột về mặt lợi ích kinh tế đã làm gia tăng các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ về cả số lượng lẫn mức độ phức tạp. Tình trạng khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng tiêu cực đến an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội và làm giảm sút hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai. Việc nghiên cứu lý luận, rà soát hệ thống quy phạm và đánh giá thực tiễn xét xử tại Tòa án nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý là đòi hỏi cấp thiết.
  • Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu hệ thống các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật tại Tòa án nhân dân; từ đó đề xuất các định hướng và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và nâng cao hiệu quả thực thi.
  • Nhiệm vụ nghiên cứu (gồm 03 nhóm nhiệm vụ cụ thể):
    1. Làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật giải quyết tranh chấp thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án (khái niệm, đặc điểm, mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc, sự cần thiết điều chỉnh và cấu trúc nội dung pháp luật).
    2. Phân tích thực trạng các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn thực thi, chỉ ra các khó khăn, vướng mắc và mâu thuẫn trong quá trình áp dụng tại Tòa án.
    3. Đề ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
  • Đối tượng nghiên cứu: Các quy phạm của Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành; các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) về thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết vụ án dân sự liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ.
  • Phạm vi nghiên cứu: Hệ thống pháp luật thực định gồm Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015, BLTTDS năm 2015, Luật Tố tụng hành chính năm 2015, các văn bản hướng dẫn áp dụng của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại hệ thống Tòa án nhân dân.

Cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu

  • Khung pháp lý và cơ sở lý luận:
    • Văn bản quy phạm pháp luật: Hiến pháp năm 2013 (Điều 16); Luật Đất đai năm 2013 (Điều 4, Điều 188, Điều 203, Điều 204); Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 107, Điều 132, Điều 155, Điều 385, Điều 429, Điều 500, Điều 501, Điều 502); Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (Điều 6, Điều 26, Điều 34, Điều 35, Điều 37, Điều 39, Điều 40, Điều 70, Điều 71, Điều 92, Điều 97, Điều 184, Điều 186–202, Điều 205); Luật Tố tụng hành chính năm 2015 (Điều 32); Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014; Luật Khiếu nại; Luật Tố cáo; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Trọng tài thương mại năm 2010.
    • Văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật: Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC; Giải đáp nghiệp vụ số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/09/2016 của TANDTC; Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/04/2019 của TANDTC; Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/08/2021 của TANDTC; Thông tư liên tịch số 02/2016/TTLT-VKSNDTC-TANDTC.
  • Phương pháp nghiên cứu:
    • Chương 1: Sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử và phương pháp thống kê để làm rõ các khái niệm, đặc điểm và bản chất lý luận.
    • Chương 2: Sử dụng phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp, phương pháp thống kê và phương pháp so sánh nhằm mổ xẻ thực trạng quy định pháp luật và các xung đột trong thực tiễn xét xử.
    • Chương 3: Sử dụng phương pháp diễn dịch và phương pháp quy nạp để luận giải các quan điểm định hướng và đề xuất giải pháp lập pháp.
  • Nguồn dữ liệu: Hệ thống văn bản luật và dưới luật; số liệu thống kê giải quyết tranh chấp năm 2022 của Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC); các bản án, quyết định giải quyết tranh chấp thực tế tại Tòa án nhân dân các cấp (điển hình như Bản án số 13/2023/DS-ST của TAND thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa; hồ sơ vụ án thụ lý kéo dài tại TAND huyện Nhơn Trạch và TAND tỉnh Đồng Nai); kế thừa công trình của các tác giả Trương Thể Côn (2012), Tô Văn Hòa & Đậu Công Hiệp (2019), Tạ Văn Nhất (2020), Hà Thanh Huyền (2022), Cao Thị Thúy Hường (2022), Lê Thị Hậu (2016).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 1 tập trung xây dựng hệ thống nền tảng lý luận về quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và cơ chế giải quyết tranh chấp:

  1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận (Điều 500 BLDS 2015). Hợp đồng mang bản chất của hợp đồng dân sự (sự thỏa thuận ý chí phù hợp ý chí Nhà nước, làm phát sinh hậu quả pháp lý, hướng tới lợi ích hợp pháp), đồng thời có các đặc trưng riêng biệt: là hợp đồng song vụ; hợp đồng có đền bù; và bắt buộc phải lập thành văn bản, công chứng/chứng thực và đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  2. Khái niệm và phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Tranh chấp là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan đến giá trị pháp lý của hợp đồng. Tác giả phân loại tranh chấp thành hai nhóm chính:
    • Tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng: Tranh chấp về hình thức (thiếu công chứng, chứng thực); tranh chấp về điều kiện chuyển nhượng (vi phạm Điều 188 Luật Đất đai 2013 như chưa có GCNQSDĐ, đất đang có tranh chấp, bị kê biên hoặc hết thời hạn sử dụng); tranh chấp về chủ thể (cá nhân tự ý định đoạt đất hộ gia đình mà không có sự đồng thuận của các thành viên, người không đủ năng lực hành vi dân sự); tranh chấp do vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội.
    • Tranh chấp về thực hiện hợp đồng: Vi phạm nghĩa vụ bàn giao đất và giấy tờ liên quan; vi phạm nghĩa vụ thanh toán (chậm trả, trả thiếu); vi phạm nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký đất đai và nộp thuế, lệ phí.
  3. Bản chất, mục đích, nguyên tắc và cấu trúc pháp luật giải quyết tranh chấp:
    • Đặc điểm giải quyết tranh chấp: Tập trung vào việc xem xét lỗi và nội dung cam kết; áp dụng các phương thức giải quyết (thương lượng, hòa giải, trọng tài, tòa án); giải quyết qua Tòa án mang tính quyền lực nhà nước với phán quyết có hiệu lực bắt buộc; không bắt buộc phải qua bước hòa giải tại UBND cấp xã theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 và Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP. Tác giả dẫn số liệu từ VIAC năm 2022 cho thấy tranh chấp bất động sản chiếm 7,1% tổng số vụ việc tại VIAC, trong đó phần lớn liên quan đến QSDĐ.
    • Nguyên tắc chỉ đạo: Bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân; giải quyết tranh chấp nhằm ổn định chính trị, kinh tế - xã hội; tuân thủ pháp luật, bảo đảm bình đẳng (Điều 16 Hiến pháp 2013), công khai, minh bạch, kết hợp xem xét tính hợp lý của tập quán, hương ước.
    • Cấu trúc nội dung pháp luật: Bao gồm 4 nhóm chế định: (1) Thẩm quyền giải quyết; (2) Trình tự, thủ tục tố tụng; (3) Quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự; (4) Xử lý vi phạm pháp luật tố tụng.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2 phân tích chuyên sâu các quy định thực định và chỉ ra những điểm bất cập, mâu thuẫn trong áp dụng pháp luật:

+---------------------------------------------------------------------------------------------------+
|                  TỔNG HỢP CÁC BẤT CẬP PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN TỐ TỤNG (CHƯƠNG 2)                     |
+---------------------------------+---------------------------------+-------------------------------+
| Vấn đề pháp lý                  | Quy định / Hướng dẫn áp dụng    | Thực trạng và Bất cập         |
+---------------------------------+---------------------------------+-------------------------------+
| 1. Thẩm quyền theo loại việc    | Khoản 3 vs Khoản 9 Điều 26      | Xung đột giữa cách hiểu tranh |
|                                 | BLTTDS 2015; Khoản 24 Điều 3    | chấp đất đai theo nghĩa rộng  |
|                                 | Luật Đất đai 2013               | (K9) và tranh chấp hợp đồng   |
|                                 |                                 | dân sự theo nghĩa hẹp (K3).   |
+---------------------------------+---------------------------------+-------------------------------+
| 2. Thẩm quyền hủy GCNQSDĐ       | Điều 34 BLTTDS 2015; Giải đáp   | TAND cấp huyện thụ lý nhưng   |
| (Quyết định cá biệt)            | 02/GĐ-TANDTC 2016; Công văn     | chỉ chuyển cấp tỉnh khi xác   |
|                                 | 64/TANDTC-PC 2019               | định có căn cứ hủy; gây mâu   |
|                                 |                                 | thuẫn thẩm quyền giữa 2 cấp.  |
+---------------------------------+---------------------------------+-------------------------------+
| 3. Thẩm quyền theo lãnh thổ     | Khoản 1 Điều 39; Khoản 1        | Tồn tại 3 luồng quan điểm khi |
|                                 | Điều 40 BLTTDS 2015; TTLT       | nơi cư trú bị đơn và nơi có   |
|                                 | 02/2016/TTLT-VKSNDTC-TANDTC     | đất khác nhau; Tòa án đùn đẩy |
|                                 |                                 | thụ lý hồ sơ vụ án.           |
+---------------------------------+---------------------------------+-------------------------------+
| 4. Thời hiệu khởi kiện          | Điều 132, 155, 429 BLDS 2015;   | Hết thời hiệu 03 năm theo HĐ, |
|                                 | Điều 184 BLTTDS 2015            | đương sự lách luật chuyển     |
|                                 |                                 | sang kiện đòi tài sản để      |
|                                 |                                 | không bị áp dụng thời hiệu.   |
+---------------------------------+---------------------------------+-------------------------------+
| 5. Thu thập chứng cứ & Chế tài  | Điều 6, 92, 97, 70, 71 BLTTDS   | Thiếu cơ chế phối hợp xác     |
|                                 | 2015; Luật TCTAND 2014          | minh chứng cứ; xử lý vi phạm  |
|                                 |                                 | tố tụng mang tính nội bộ.     |
+---------------------------------+---------------------------------+-------------------------------+
  1. Vấn đề thẩm quyền của Tòa án nhân dân:
    • Thẩm quyền theo loại việc: Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa tranh chấp đất đai dẫn đến hai cách giải thích: Quan điểm thứ nhất xem tranh chấp hợp đồng là tranh chấp đất đai theo nghĩa rộng (áp dụng Khoản 9 Điều 26 BLTTDS 2015); Quan điểm thứ hai (quan điểm tác giả ủng hộ) xác định đây là tranh chấp giao dịch dân sự, hợp đồng theo nghĩa hẹp (áp dụng Khoản 3 Điều 26 BLTTDS 2015). Tác giả minh họa qua Bản án số 13/2023/DS-ST ngày 18/10/2023 của TAND thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa (Công ty L kiện ông Hoàng Ngọc D và bà Đỗ Thị H yêu cầu bàn giao đất và thanh toán 250 triệu đồng; Tòa án áp dụng Khoản 3 Điều 26 để thụ lý theo quan hệ hợp đồng).
    • Thẩm quyền theo cấp đối với yêu cầu hủy GCNQSDĐ: Theo Điều 34 BLTTDS 2015 và Điều 32 Luật Tố tụng hành chính 2015, tranh chấp có yêu cầu hủy GCNQSDĐ của UBND thuộc thẩm quyền TAND cấp tỉnh. Tuy nhiên, Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC năm 2016 lại hướng dẫn TAND cấp huyện tiếp tục thụ lý, chỉ khi xác định rõ có căn cứ hủy mới chuyển hồ sơ lên cấp tỉnh. Hướng dẫn này dẫn đến sự đùn đẩy và mâu thuẫn thẩm quyền, điển hình là vụ án kéo dài gần 20 năm tại tỉnh Đồng Nai: Nguyên đơn Lê Thị Mỹ bổ sung yêu cầu hủy GCNQSDĐ do Sở TN&MT cấp, TAND huyện Nhơn Trạch chuyển hồ sơ lên TAND tỉnh Đồng Nai, nhưng ngày 15/01/2020 TAND tỉnh Đồng Nai căn cứ Công văn 64/TANDTC-PC trả hồ sơ lại cho cấp huyện.
    • Thẩm quyền theo lãnh thổ: Khi nơi cư trú của bị đơn và nơi có bất động sản khác nhau, thực tiễn tồn tại 3 quan điểm: (1) Tranh chấp hợp đồng không coi bất động sản là đối tượng trực tiếp, xác định theo nơi bị đơn cư trú; (2) Mọi tranh chấp liên quan đến QSDĐ đều có đối tượng là bất động sản theo Điểm c Khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 và Thông tư liên tịch số 02/2016/TTLT; (3) Cần phân định dựa trên yêu cầu cụ thể (nếu đòi quyền sử dụng thì Tòa nơi có đất, nếu chỉ đòi tiền mua bán thì Tòa nơi bị đơn cư trú). Sự thiếu thống nhất này khiến các Tòa án đùn đẩy án, gây tốn kém chi phí cho đương sự.
  2. Vấn đề trình tự, thủ tục tố tụng:
    • Thời hiệu khởi kiện: Áp dụng thời hiệu 03 năm đối với tranh chấp quyền, nghĩa vụ hợp đồng (Điều 429 BLDS 2015); áp dụng thời hiệu theo Điều 132 đối với yêu cầu tuyên vô hiệu. Riêng Điều 155 BLDS quy định không áp dụng thời hiệu cho tranh chấp đòi lại tài sản. Thực tế phát sinh tình trạng đương sự lách luật: khi hết thời hiệu khởi kiện hợp đồng, người khởi kiện chủ động thay đổi yêu cầu thành "kiện đòi tài sản" để được Tòa án thụ lý.
    • Hòa giải và cung cấp chứng cứ: Hòa giải tại Tòa án là thủ tục bắt buộc theo Điều 205 BLTTDS 2015. Về chứng cứ (Điều 6, 92, 97), sự phối hợp cung cấp tài liệu giữa UBND, Văn phòng đăng ký đất đai và TAND còn lỏng lẻo; việc thu thập tài liệu lịch sử địa chính phức tạp khiến vụ án bị kéo dài, phát sinh tình tiết mới ở cấp phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm.
  3. Quyền, nghĩa vụ đương sự và chế tài xử lý vi phạm:
    • Quyền và nghĩa vụ đương sự (Điều 70, 71 BLTTDS 2015): Pháp luật chưa quy định quyền yêu cầu của nguyên đơn đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập; chưa xác định rõ thời điểm và điều kiện bị đơn đưa ra yêu cầu độc lập đối với người có quyền lợi liên quan.
    • Xử lý vi phạm pháp luật tố tụng: Các chế tài đối với hành vi cản trở tố tụng còn mang tính nội bộ, thiếu cơ chế giám sát độc lập đối với các cơ quan và người có thẩm quyền tố tụng, dẫn đến tính răn đe trên thực tế chưa cao.

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 3 đề xuất hệ thống các giải pháp hoàn thiện chính sách và kỹ thuật lập pháp:

  • Định hướng hoàn thiện:
    • Thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, chủ trương của Đảng về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai.
    • Bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật nội dung (Luật Đất đai, BLDS) và pháp luật hình thức (BLTTDS, Luật Tố tụng hành chính).
    • Tăng cường tính công khai, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên giao kết, đồng thời nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước.
  • Các giải pháp cụ thể:
    1. Hoàn thiện quy định về thẩm quyền Tòa án: Sửa đổi, hướng dẫn cụ thể Khoản 3 và Khoản 9 Điều 26 BLTTDS 2015 để thống nhất xác định tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc nhóm tranh chấp hợp đồng dân sự; chuẩn hóa tiêu chí thẩm quyền theo lãnh thổ tại Điều 39; giải quyết dứt điểm mâu thuẫn giữa Điều 34 BLTTDS và các văn bản giải đáp nghiệp vụ liên quan đến thẩm quyền hủy GCNQSDĐ của TAND cấp huyện và cấp tỉnh.
    2. Hoàn thiện quy định về thời hiệu và chứng cứ tố tụng: Hướng dẫn áp dụng chặt chẽ quy định về thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm ngăn chặn việc tùy tiện chuyển đổi sang quan hệ kiện đòi tài sản theo Điều 155 BLDS 2015; xây dựng quy chế phối hợp bắt buộc và thời hạn cung cấp hồ sơ địa chính giữa cơ quan quản lý đất đai (UBND, Sở/Phòng TN&MT, Văn phòng đăng ký đất đai) với Tòa án.
    3. Bổ sung quy định về quyền tố tụng của đương sự: Bổ sung quyền của nguyên đơn được đưa ra yêu cầu độc lập đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập; quy định rõ thời điểm và căn cứ thực hiện quyền yêu cầu của bị đơn đối với người liên quan.
    4. Nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm pháp luật tố tụng: Cụ thể hóa các chế tài xử lý hành vi cản trở tố tụng; thiết lập cơ chế kiểm tra, giám sát độc lập đối với hoạt động tiến hành tố tụng và xử lý nghiêm minh các sai phạm nghiệp vụ.

Kết quả và đóng góp

  • Kết quả chính: Khóa luận đã phân tích toàn diện các quy định của Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 và BLTTDS năm 2015; dẫn chứng số liệu thực tế từ VIAC năm 2022 (tranh chấp bất động sản chiếm 7,1%) và mổ xẻ các vụ án thực tiễn (Bản án số 13/2023/DS-ST tại Bỉm Sơn và vụ án tranh chấp kéo dài tại Nhơn Trạch - Đồng Nai) để chứng minh các xung đột pháp lý đang tồn tại.
  • Giải pháp/kiến nghị đề xuất: Đưa ra hệ thống giải pháp lập pháp và áp dụng pháp luật tập trung vào 4 nhóm: phân định thẩm quyền (loại việc, theo cấp, theo lãnh thổ); xử lý mâu thuẫn thời hiệu và cơ chế phối hợp thu thập chứng cứ; hoàn thiện quyền tố tụng của nguyên đơn/bị đơn với người có quyền lợi liên quan; siết chặt chế tài xử lý vi phạm tố tụng.
  • Đóng góp so với các nghiên cứu trước: Khóa luận kế thừa kết quả của các tác giả đi trước (Trương Thể Côn, Tạ Văn Nhất, Hà Thanh Huyền...), đồng thời đi sâu phát hiện và phân tích trực diện những mâu thuẫn kỹ thuật lập pháp phát sinh từ các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ của TANDTC (như Giải đáp 02/GĐ-TANDTC và Công văn 64/TANDTC-PC) đối với Điều 34 BLTTDS 2015 trong việc xem xét tính hợp pháp của GCNQSDĐ.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung vào các quy định thực định của Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 và BLTTDS năm 2015; các vụ án khảo sát thực tế tại Tòa án nhân dân được trích dẫn còn mang tính điển hình, chưa bao quát toàn bộ thực tiễn xét xử trên phạm vi cả nước.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Nghiên cứu đối chiếu và đánh giá khả năng tương thích của các giải pháp đề xuất dưới tác động của các đạo luật mới sửa đổi; mở rộng nghiên cứu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua phương thức Trọng tài thương mại và hòa giải thương mại.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng sử dụng: Sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Luật Đất đai, Luật Dân sự và Tố tụng dân sự; Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Luật sư, cán bộ pháp chế và cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về đất đai.
  • Nội dung tham khảo giá trị:
    • Phần phân tích 3 quan điểm xác định thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án đối với tranh chấp bất động sản (Chương 2).
    • Phân tích xung đột thẩm quyền hủy quyết định cá biệt/GCNQSDĐ giữa TAND cấp huyện và cấp tỉnh theo Điều 34 BLTTDS 2015 và văn bản hướng dẫn nghiệp vụ.
    • Phân tích hiện tượng lách luật về thời hiệu khởi kiện giữa Điều 429 và Điều 155 BLDS 2015.

Câu hỏi thường gặp

1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tại Tòa án không? Không. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã chỉ là điều kiện khởi kiện đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; đối với tranh chấp về giao dịch/hợp đồng liên quan đến QSDĐ thì hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện bắt buộc.

2. Tòa án xác định thẩm quyền theo loại việc đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo Khoản 3 hay Khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015? Thực tiễn tồn tại hai quan điểm: xem là tranh chấp đất đai theo nghĩa rộng (Khoản 9) hoặc xem là tranh chấp hợp đồng dân sự theo nghĩa hẹp (Khoản 3). Tác giả khóa luận và thực tiễn xét xử tại nhiều Tòa án (như Bản án số 13/2023/DS-ST của TAND thị xã Bỉm Sơn) xác định đây là tranh chấp giao dịch dân sự, hợp đồng theo Khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015.

3. Bất cập lớn nhất giữa Điều 34 BLTTDS năm 2015 và Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC năm 2016 trong việc xử lý yêu cầu hủy GCNQSDĐ là gì? Điều 34 BLTTDS quy định khi có yêu cầu hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan cấp huyện/tỉnh thì vụ việc thuộc thẩm quyền của TAND cấp tỉnh. Tuy nhiên, Giải đáp 02/GĐ-TANDTC hướng dẫn TAND cấp huyện vẫn tiếp tục thụ lý và chỉ chuyển lên cấp tỉnh khi xác định rõ có căn cứ hủy, dẫn đến hiện tượng đùn đẩy hồ sơ giữa TAND cấp huyện và cấp tỉnh (điển hình như vụ án tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai).

4. Hiện tượng "lách luật" về thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ diễn ra như thế nào? Thời hiệu khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng là 03 năm (Điều 429 BLDS 2015). Khi thời hiệu này đã hết, nhiều đương sự đã thay đổi yêu cầu khởi kiện từ tranh chấp hợp đồng sang "kiện đòi tài sản" để tận dụng quy định tại Điều 155 BLDS 2015 (không áp dụng thời hiệu đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, đòi lại tài sản).

5. Tỷ lệ tranh chấp lĩnh vực bất động sản được giải quyết tại Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) năm 2022 là bao nhiêu? Theo số liệu thống kê hoạt động giải quyết tranh chấp năm 2022 của VIAC được tác giả trích dẫn, tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực bất động sản chiếm 7,1% tổng số tranh chấp được giải quyết, trong đó các tranh chấp liên quan đến QSDĐ chiếm tỷ lệ cao về số lượng.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Quản Văn Tuấn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và các đặc thù pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng cơ chế giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Công trình chỉ rõ các xung đột thực tiễn giữa Luật Đất đai 2013, BLDS 2015, BLTTDS 2015 và các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ của TANDTC liên quan đến thẩm quyền, thời hiệu, chứng cứ và quyền tố tụng của đương sự. Các giải pháp hoàn thiện được xây dựng bám sát thực tiễn xét xử, mang lại giá trị khoa học và giá trị ứng dụng thiết thực cho hoạt động lập pháp cũng như hoạt động thực thi pháp luật đất đai.