Chương 1. Cơ sở lý luận về môi giới Bat động sản; Chương 2. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Địa ốc Mai Việt; Chương 3. Giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới tại Công ty Cổ phần Địa ốc Mai Việt.
CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOẠT ĐỘNG MOI GIỚI BAT DONG SAN 1. Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản 1. Khái niệm Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt, môi giới được định nghĩa là: “Chu thé (mét cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng.) làm trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thê khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”. Chúng ta có thê thấy răng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tổ sau: - Có sự xuất hiện quan hệ giữa các bên; - Các bên xảy ra quan hệ không thể giải quyết, hay giải quyết công việc không hiệu quả; - Tén tại bên thứ ba, là nhà môi giới, có đủ điều kiện, năng lực để giải quyết những công việc liên quan đến các bên.
Theo Khoản 2 điều 3 Luật kinh doanh Bắt động sản năm 2014: “Môi giới bat động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Trước tiên chúng ta xem xét khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau. Trong thực tế có các dạng môi giới như: Môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung.
Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các van dé phát sinh liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nao đó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là trung gian. Bên cạnh đó, việc cá nhân hay tô chức thực hiện môi giới cũng là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ được giải quyết qua môi giới. Do đó, môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thực hiện của nó là các thương vụ giữa hai bên. Môi giới bất động sản có điểm khác biệt vì đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là tài sản bất động sản đó mà là các quyền liên quan đến nó.
Chi có các quyền về bất động sản mới được luân chuyền và chúng chính là đối tượng của việc chuyên giao. Bên cạnh đó, có nhiều dạng quyền liên quan đến tài sản bất động sản và không phải quyên nao cũng có thê luân chuyên. 4 Vì vậy, nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền khác nhau, những quyền này liên quan đến bất động sản nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là bat động sản đưới góc độ nghề môi giới. “Bat động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”.
Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trọng nhất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình trên đất. Ngoài ra đối với bất động sản có thé có các quyên liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phan hay toàn phan, quyền thừa kế, tặng cho. Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến bất động sản mà còn có cả những dạng quan hệ, những hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất. Những quyền han trong các dang quan hệ này cũng là vấn đề cần được quan tâm trong môi giới bất động sản.
Do đó, có thể hiểu môi giới bất động sản là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đôi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc dé nhận được hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua các thương vu.
Vai tro Hoạt động môi giới nhà đất gồm 3 vai trò chính, cụ thé như sau: Một là, thúc day các hoạt động giao dịch trên thị trường bat động sản. Thực tế cho ta thấy, người bán không phải lúc nào cũng có thê tìm ngay được khách hàng và người mua cũng không tự mình tìm mua ngay được bất động sản. Vì vậy, nhu cầu cần thiết phát sinh ở đây là những người trung gian môi giới. Ở đây, trung gian môi giới sẽ đóng vai trò kết nối người bán và người mua.
Các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản xuất hiện giúp cho chỉ phí tìm kiếm đối tác của người bán và người mua bắt động sản bớt đi những khoản không đáng có. Sự vận động cà phát triển của thị trường bất động sản chính là sự tác động lẫn nhau giữa yêu tô cung và câu, gitta sản xuât và tiêu dùng. Môi giới bat động sản chính là chiếc cầu nối cho người kinh doanh bat động sản và người mua bất động sản, giúp cho các giao dịch phát triển và ôn định. Hai là, dam bảo chất lượng bất động sản giao dịch trên thị trường.
Đối với các giao dịch bat động san thì việc xác định chất lượng bat động san va tư cách pháp ly của người tham gia đến bat động sản luôn gặp nhiều khó khăn. Trong một giao dịch bat động san sé có rất nhiều vấn dé cần xác định: bat động sản có đảm bảo chất lượng hay không? có tranh chấp không? người bán có phải là người có tư cách pháp lý mua bán bat động sản hay không?. Những van dé này cần có một người có chuyên môn đứng ra tìm hiểu. Người môi giới bất động sản là người được dao tạo chuyên nghiệp, có kỹ năng và kinh nghiệm trong các vấn đề về bất động sản.
Theo đó, người môi giới bất động sản sẽ hỗ trợ giải quyết, tìm hiểu những van dé dé bảo dam cho chất lượng bat động sản. Ba là, thúc day việc đổi mới chính sách của Nhà nước doi với thị trường bat động sản. Lĩnh vực bất động sản là nơi xuất hiện, bộc lộ rõ những xung đột về lợi ích giữa các chủ thé tham gia vào thị trường này. Môi giới bat động sản trên cơ sở pháp luật, đưa pháp luật đến với người giao dịch, giúp họ nhận thức được phải tuân thủ pháp luật trong quá trình giao dịch.
Hoạt động môi giới bất động sản là nhân tố góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý cho kinh doanh bất động sản. Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay tại Việt Nam, phát triển nghề môi giới bất động sản sẽ góp phần to lớn trong việc làm 6n định thị trường. Dé nghề môi giới BĐS có thé phát triển cần tạo ra một môi trường pháp lí, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với những dịch vụ có chất lượng cao. Quy trình của hoạt động môi giới 1.
Thu thập thông tin về cung và cầu bất động sản * Nguồn cung bat động san Thị trường bat động sản là nơi cung cấp hàng hóa bat động sản. Có những dạng cung cơ bản là bán, cho thuê và cho thuê lại. Cung bất động sản tại một thời điểm phụ thuộc vào lượng bat động sản rao bán, cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng bat động sản mà chủ sử dụng hủy hợp đồng thuê. Hàng hóa bất động sản bao gôm những nguôn cung sau: - Nhà nước - Các cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản - Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản - Ngân hàng - Bất động sản ở nước ngoài Bắt động sản hay các quyền về bất động sản chính là đối tượng chính của thương vụ.
Vì vậy việc tìm kiếm BĐS, hay nói cách khác là tìm kiếm khách hàng có bất động sản cần bán, cho thuê là một trong những hoạt động đầu tiên của thương vụ. Trách nhiệm của nhà môi giới là phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS trong vùng và trên cả nước đề có thê hình thành được kiến thức tông quan về sự phát triển thị trường BĐS. Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng về BĐS có thé khai thác. Dưới đây có thể kể ra những nguồn sau: Sách báo phô thông, Internet: Day là nguồn thông tin dồi dào, cập nhật nhất về nhu cầu bán, cho thuê BĐS, đặc biệt là từ internet.
Báo "Mua và bán", Tạp chí Bất động sản, Thị trường bất động san, Thị trường chứng khoán, Thế giới bất động san. rat nhiều thông tin có thé tìm thấy trong những tạp chí day mau sắc trên. Những vấn đề liên quan đến BĐS luôn "nóng" và được các tạp chí săn đón. Ngoài những thông tin có sẵn, nhà môi giới cũng có thể sử dụng báo chí, internet để đăng tin tìm các loại BĐS.
Văn phòng môi giới: Nguồn thông tin phong phú thứ hai chính là từ các đồng nghiệp của nhà môi giới. Mỗi văn phòng môi giới có vùng hoạt động, mối quan hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rất thuận lợi cho nhà môi gidi. Ở đây cũng cần nhân mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lí giữa các văn phòng môi giới với nhau, giữa văn phòng môi giới với các cơ quan Nhà nước và các tô chức khác. Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lí như Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư, Bộ Thương mại.
là những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình bất động sản. Các công ty xây dựng, kinh doanh cũng là nơi có nguồn cung bất động sản lớn. Đi thực tế: Day là nguồn thông tin quan trọng thông qua việc đi tìm hiểu thực tế dé phát hiện những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án bat động sản mới. Cũng có thé trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm bat động tại các khu vực, tòa nhà, khu phố mà nhà môi giới cần tìm.
* Thông tin về cầu bat động sản Phân loại đối tượng cầu bat động sản Phân loại cầu bat động sản dé biết mục tiêu của khách hàng -> đáp ứng nhu cầu tôt hơn của khách hàng. - Người mua: + Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ. + Đề đầu tư: những người kinh doanh bat động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi. + Để bảo toàn vốn.