Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 1.1 Một số khái niệm liên quan 1.1 Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, có hai loại tàn sản khác nhau bao gồm “Động sản” và “Bất động sản”. Khái niệm “Bất động sản” được hiểu khác nhau theo từng khu vực hoặc từng quốc gia riêng. Tuy nhiên, theo một khái niệm chung chung, tóm tắt từ nhiều đặc thù “Bất động sản” của nhiều quốc gia và nhiều khu vực, đây là loại tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với đất như nhà ở hoặc các công trình xây dựng trên phần đất đó. Riêng tại Việt Nam, khái niệm “Bất động sản” được quy định trong Khoản 01 của Điều 107 trong Luật Dân sự 2015.
Trong đó, những tài sản thuộc nhóm “Bất động sản” bao gồm quyền sử dụng đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng khác, các tài sản gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng, và một số tài sản khác theo quy định của pháp luật. Một số định nghĩa “Bất động sản” có cho rằng “đất đai” chính là một loại tài sản nhưng theo chế độ sở hữu đất đai tại Việt Nam, đất đai không phải là một loại hàng hóa. Hơn nữa, quyền sở hữu đất đai được dựa trên sở hữu công với Nhà nước là chủ thể đại diện. Chính vì vậy, thay vì đất đai, quyền sử dụng đất đai của một số đối tượng cụ thể trong hoàn cảnh cụ thể mới được xếp vào nhóm tài sản “Bất động”.2 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là một thành phân quan trọng trong nền kinh tế thị trường đang được phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới, bao gồm cả Việt Nam.
Chính vì vậy, đơn vị này chịu sự chi phối bởi một số quy luật liên quan đến quản lý thị trường như luật kinh tế hàng hóa, luật giá trị, luật cung cầu, và một số quy luật khác trong mô hình chung của thị trường. Thị trường 4 bất động sản là cơ sở để người mua tiếp cận người bán hoặc ngược lại, đồng thời tạo ra mức giá cả cho các tài sản bất động được dao dịch cũng như phân phối bất động sản theo đúng quy luật, đồng thời phát triển chính thị trường này trên cơ sở cạnh tranh thị trường. Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản có những đặc thù riêng do hệ thống pháp lý của mỗi quốc gia quy định nên có nhiều chi tiết và nội dung không giống nhau. Ví dụ: Tại Mỹ, mỗi tiểu bang có bộ quy tắc, luật lệ riêng về việc mua bất động sản, bao gồm loại hợp đồng mua bán được sử dụng, phương thức hoàn tất thủ tục mua bán và đôi khi, cả nhiệm vụ và chức danh của các cá nhân liên quan tới quá trình này.
Tại Nhật Bản, cho phép người ngoại quốc được sở hữu bất động sản. Những người không phải người Nhật có thể sở hữu đất đai tại Nhật và họ có thể sở hữu các toà nhà mới và các toà nhà hiện có. Cả công ty Nhật và công ty nước ngoài đều có thể sở hữu đất đai và các toà nhà ở Nhật Bản. Ở Nhật, nhà và căn hộ được xây dựng trên đất được thực hiện theo hợp đồng thuê dài hạn.
Những ngôi nhà được xây dựng trên đất thuê thường có thể được mua giảm giá. Điều này thì ngược lại với Trung Quốc, nơi mà tất cả đất đai đều thuộc sở hữu và chỉ có thể được sở hữu bởi nhà nước. Chính phủ Trung Quốc cho người dùng thuê đất trong 30, 40 hoặc 70 năm, tuỳ thuộc vào việc đất đai được sử dụng cho việc gì.3 Đấu giá tài sản Việc đấu giá tài sản bản chất là một hình thức bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng của tài sản thông qua việc trả giá của nhiều người mua khác nhau. Người được quyền mua và sở hữu tài sản là người trả mức giá cao nhất.
Việc đấu giá tài sản có thể được thực hiện theo hình thức bắt buộc (theo yêu cầu của Tòa án hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) hoặc tự nguyện (theo nhu cầu của chủ sở hữu tài sản). Người bán có thể tự tổ chức đấu giá tài sản hoặc thông qua một bên trung gian. 5 Pháp luật về bán đấu giá tài sản của các quốc gia trên thế giới về cơ bản được chia thành hai dòng pháp luật, bao gồm pháp luật về bán đấu giá tài sản thành văn (dựa trên hệ thống pháp lý của Châu Âu) và pháp luật án lệ (dựa trên hệ thống pháp lý Anh - Mỹ). Theo đó, tại đa số các quốc gia, pháp luật về bán đấu giá tài sản thuộc phạm trù của các bộ Luật Dân sự, với tính chất là một đạo luật gốc.
Vị trí của luật này trong pháp luật dân sự của các nước thường có tầm quan trọng nằm trong Bộ luật Dân sự và Bộ Luật thương mại Cộng hòa Pháp, Luật Thương mại Hoa kỳ, Luật Thương mại Cộng hòa liên bang Đức, Bộ luật Dân sự và thương mại Thái Lan, Bộ luật Dân sự Nhật Bản. Mặt khác, một số quốc gia lại ban hành luật về bán đấu giá tài sản với tư cách là một đạo luật độc lập như Trung Quốc với Luật về bán đấu giá. Các hình thức của đấu giá đã từng hiện hữu ở những phiên chợ của các bộ tộc, bộ lạc, từ thời chưa có các nhà nước phong kiến tại nhiều nước Châu Á khác nhau. Theo một số tài liệu cũ về lịch sử, các phiên đấu giá thường có tính chất trao đổi vật phẩm, trả giá cho các mặt hàng như vật nuôi, bông vải, thực phẩm, mỹ phẩm, thậm chí là nô lệ đã diễn ra tại nhiều nơi.
Việc trao đổi gia súc, gia cầm để lấy lương thực, quần áo, vũ khí. diễn ra rất phổ biến ở các bộ tộc. Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghi chép của các nhà sử gia nổi tiếng, việc đấu giá đã được diễn ra từ rất sớm và có nhiều hình thức như: + Đấu giá kiểu Anh: Với hình thức đấu giá này, người tham gia mua tài sản sẽ công khai mức giá với nhau và giá được đưa ra của người tiếp theo luôn phải cao hơn mức giá đã được đưa ra trước đó. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi không có mức giá nào cao hơn được đưa ra và người trả giá sau cùng sẽ sở hữu tài sản đấu giá.
Ngoài ra, giá sàn có thể được người bán đặt ra và trong trường hợp điều phối viên không thể nâng mức giá cao hơn giá sàn, việc đấu giá sẽ chấm dứt và thất bại. 6 + Đấu giá kiểu Hà Lan: Theo hình thức này, điều phối viên sẽ đưa ra một mức giá cao và sau đó được hạ thấp dần cho tới khi có người chấp nhận mức giá hoặc mức giá mới đạt ngưỡng mức giá sàn. Giá sàn đã được dự định và tính toán trước khi tổ chức buổi đấu giá. Đây là một hình thức đấu giá tương đối hiệu quả, đặc biệt là trong trường hợp cần đấu giá nhanh vì có nhiều loại tài sản sẽ không cần đợi đến mức giá thứ hai.
Ngoài ra, đây cũng là hình thức đấu giá dùng để mô tả trực tuyến một số sản phẩm bán đấu giá khi chúng được đưa ra bán đồng thời cho một số người ra cùng một mức giá cao. Ở Việt Nam, người bán đấu giá là các trung tâm dịch vụ bán đấu, thường được quản lý trực tiếp bởi Sở Tư hoặc là các thương nhân hoạt động bán đấu giá chuyên nghiệp. Những đơn vị đấu giá cũng có thể được tổ chức dưới hình thức doanh nghiệp nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, hoặc công ty cổ phần. Đấu giá có thể được thực hiện dưới phương thức đấu tăng giá hoặc đấu hạ giá (đấu giá kiểu Hà Lan).
Pháp luật Việt Nam chỉ quy định về đấu tăng giá. Thông thường, người bán đấu giá tài sản sẽ đưa ra mức giá khởi điểm và trưng bày sản phẩm cho những bên tham gia mua đấu giá. Sau đó, những người mua sẽ tiến hành bày tỏ mức giá mà mình muốn trả theo một thủ tục được quy định bởi đơn vị tổ chức. Những người muốn mua sẽ tham gia trả giá và người trả giá cao nhất là người dành được quyền mua tài sản.2 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm Về mặt truyền thống, đấu giá được coi là hình thức mua bán tài sản công khai mà người mua sẽ đưa ra mức giá từ thấp cho đến cao cho đến khi người bán chấp nhận mức giá và đồng ý sang nhượng tài sản.
Về mặt pháp lý, định nghĩa cụ thể của việc bán đấu giá còn tùy thuộc vào hệ thống pháp luật của từng quốc gia hoặc từng khu vực. Ví dụ, trong Điều 03 thuộc về Luật về bán đấu giá tài sản của Cộng hòa dân chủ nhân dân Trung Hoa, việc bán đấu giá là 7 hình thức mua bán tài sản công khai mà quyền sở hữu và sử dụng tài sản được chuyển nhượng cho người đề nghị mua với mức giá cao nhất. Mặt khác, trong Đạo luật Florida (Hợp chủng quốc Hoa Kỳ), việc bán đấu giá được dựa trên khái niệm “tuyệt đối”, cho rằng tài sản sẽ được bán cho người trả giá cao nhất mà không cần có mức giá sàn tối thiểu. Quy định như vậy cũng được đạo luật của một số bang khác như bang Alabama hoặc Oregon tham khảo và sử dụng để định nghĩa việc bán đấu giá.
Riêng tại Việt Nam, việc đấu giá quyền sử dụng đất chỉ được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý và lựa chọn các đơn vị đại diện như các tổ chức hoặc các cá nhân để có thể bàn giao quyền sử dụng đất thông qua việc đấu giá. Mục đích của việc đấu giá quyền sử dụng đất thường để huy động nguồn vốn, phục vụ cho việc thực hiện và xây dựng các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn của các đơn vị hành chính trong nước.2 Cơ chế hình thành đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam a. Căn cứ pháp lý Sau nhiều cuộc họp liên quan đến việc sửa đối các chính sách pháp lý, quản lý quốc gia, đất đai đã chính thức được coi là một loại hàng hóa đặc biệt, qua đó thông qua việc mua bán và trao đổi quyền sử dụng đất và tạo nên một bộ phận quan trọng trong thị trường Bất động sản.