CHƯƠNG 1: MOT SO VAN DE VE LÝ LUẬN VE ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT VA PHAP LUAT VE DAU GIA QUYEN SU DUNG DAT: 1.1 Một số van đề lý luận về quyền sử dung dat: 1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất: Đất như là một thực thé tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thé với những quá trình phức tạp và đa dang diễn ra trong nó.? Đây là nguồn tài nguyên quý báu của mỗi Quốc gia, dân tộc, mỗi nhà nước đều có những chế độ pháp lý riêng nhằm quản lí và khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất của mình, pho biến nhất là chế độ sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Ở Cộng hòa Liên bang Nga — một nền cộng hòa bán tổng thống, tại các thành phố lớn, 90% diện tích đất sẽ thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Ở Mĩ — một quốc gia Tư bản — diện tích đất thuộc sở hữu Nhà nước chỉ chiếm 1/3 tổng diện tích cả nước, thường được sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng an ninh, còn đất sử dụng vào mục đích kinh tế, nhà ở tùy trường hợp cụ thể sẽ thuộc sở hữu của tư nhân. Ở Trung Quốc — một đất nước Xã hội chủ nghĩa, mức độ công hữu hóa về đất đai có sự khác nhau, đất ở đô thị thuộc sở hữu Nhà nước, đất ở nông thôn thuộc sở hữu tập thé.
Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng lại thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư hóa các quyền tai sản đối với đất đai; đây có thể coi là một điểm khác biệt trong chế độ quản lý đất đai của Trung Quốc. Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, khái niệm “quyền sở hữu” được sử dụng rộng rãi nhăm chỉ những quyền năng của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đối với đất đai. Tới ngày 18/12/1980, Quốc hội khóa VI đã thông qua Hiến pháp năm 1980, xác lập chế độ công hữu đất đai dưới tên gọi là “sở hữu toàn dân” và duy trì nó cho tới nay. Dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.3 Một khi chế độ sở hữu tư nhân đối với đất dai được công nhận, các tranh chấp pháp lí, mâu thuẫn lợi ích sẽ phát sinh gây ra hậu quả nghiêm trọng, thậm chí là không lường trước được.
Đất dai vốn di là tài sản của Quốc gia, dân tộc mà bao thế hệ ông cha đã khai phá, bảo vệ và cải tạo. Bất kì một chế độ sở hữu nào cũng cần phải tôn trọng lịch sử phát triển, áp dụng linh hoạt đối với tình hình thực tế của nước nhà. Với bản chất Xã hội chủ nghĩa, có thê thấy rằng, khi Nhà nước Việt Nam nắm ? Krasil’nikov, N.A (1958), Vi sinh vật đất và các thực vật cao hơn hơn, Thư viện trực tuyến Soil & Health www. 3 Điều 4 Luật dat đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội khóa XIII, kỳ hop thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013; Luật sửa đối, bố sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch số 35/2018/QH14 được Quốc hội khóa XIV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 20/11/2018 9 trong tay quyền sở hữu đất đai, có thé hạn chế được người sử dụng vi phạm pháp luật, chuyên đổi mục dich sử dụng đất tùy tiện.
Trên cơ sở đó, lần đầu tiên, thuật ngữ “quyền sử dụng đất” được sử dụng trong Luật đất dai năm 1987. Từ đó cho đến nay, trải qua nhiều lần thay thé, sửa đổi và bổ sung Hiến pháp, Luật đất đai nhưng chế độ sở hữu toàn dân cùng với QSDĐ vẫn tiếp tục được sử dụng và duy trì. QSDD là một sự sáng tạo pháp lý nham thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta và cũng là một công cụ pháp lý để giúp Nhà nước thực hiện được quyền năng chủ sở hữu của mình. Quyền sử dụng nhìn nhận một cách chung nhất chính là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, có thể được chuyên giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (điều 189 BLDS 2015).
Luật đất dai năm 2013 không có quy định cụ thé, rõ ràng về khái niệm quyền sử dụng đất nhưng có thé hiểu ngắn gon rằng: Quyên sử dung đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội của dat nước* Nhìn nhận một cách tổng quan các khía cạnh của xã hội, có thể thấy QSDD đã lam thỏa mãn các nhu câu, lợi ich vật chất cho các chủ sử dung trong quá trình sử dung dat. Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền ton tại độc lập, QSDD là một loại quyền phụ thuộc, không trọn vẹn và không độc lập cho nên nó có những đặc điểm riêng như: + QSDD của các tô chức, hộ gia đình, cá nhân là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất đai nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất, phát sinh khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. QSDĐ là một dang của quyền tài sản nhưng nó có giá trị pháp lý khác hăn so với quyền sử dụng tài sản. Nó bao gồm 5 quyền nhỏ là quyền chuyên đổi, quyền chuyên nhượng, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền thừa kế.
Người được trao QSDĐ sẽ thực hiện 5 quyền nói trên thông qua hợp dong, giao dich theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai; + QSDD của nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất dé phục vu cho các mục tiêu phát triển kinh tế và đời sống xã hội, phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Cho nên QSDĐ của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế, còn của người dân thì lại hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng, không có tính ôn định vi tùy theo mục tiêu quy hoạch mà Nhà nước có thé ra quyết định thu hồi đất của người dân. Nhà nước trao QSDĐ cho các cá nhân, tổ chức nhưng thực chất là đang gián tiếp thực hiện QSDĐ của mình thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lí và sử dụng đất cũng như việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đắt. # Tr79 Giáo trình Luật đất đai 2019- Trường Đại học Luật Hà Nội- Nhà xuất bản Công an nhân dân 10 + Quyền sở hữu đất là quyền ban dau, tồn tại độc lập, còn QSDD là một loại quyền phái sinh, chỉ xuất hiện khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, hay công nhận QSDĐ.
Người sử dụng đất chi được quyết định một số van dé phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà không phải là tất cả, đa phần vẫn phải phụ thuộc theo ý chí của Nhà nước. Nếu các loại tài sản khác, khi chủ sở hữu chuyền giao quyền sở hữu cũng đồng thời chuyên giao tài sản, người chủ sở hữu ban đầu sẽ không còn quyền sử dụng, định đoạt. Còn đối với đất đai, thứ có thê chuyên nhượng chính là quyền sử dụng chứ không phải quyền sở hữu, các chủ thé chỉ đang thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sử dụng. Và mặc dù, QSDD bao gồm quyền chuyên đôi, chuyển nhượng, thé chấp, tặng cho, góp vốn.
như đã phân tích ở trên nhưng không có nghĩa các quyên này sẽ đi kèm với QSDĐ hợp pháp. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dung đất, tiền thuê đất đó không có nguồn gốc từ ngân sách nha nước mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ các quyền năng về chuyên QSDĐ.2 Pháp luật về trao quyền sử dụng đất: Theo các nhà sử học, trong thời đại phong kiến, đất nông nghiệp nước ta được chia thành ba nhóm: đất thuộc sở hữu của Nhà nước; đất thuộc sở hữu tập thể và đất thuộc sở hữu tư nhân. Trước Cách mạng tháng Tám năm 1945, đa phần diện tích đất đều thuộc sở hữu của địa chủ, tư bản, người nông dân chỉ được coi như một công cụ lao động. Sau cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp giành được thắng lợi, với tinh thần và lí tưởng của Hồ Chí Minh, Việt Nam thực hiện cải cách ruộng đất giai đoạn 1954 - 1956 trên cơ sở pháp lí “Luật cải cách ruộng đất ngày 04/12/1953”.
Ruộng đất được chia cho nông dân để khai thác, sử dụng, thúc day sản xuất phát triển, làm thay đôi cơ cau ở nông thôn Sau khi thống nhất đất nước, Hiến pháp năm 1980 được ban hành đã xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai trên phạm vi toàn quốc, và dần dần được chỉ tiết hóa trong Luật đất đai năm 1987. Căn cứ vào điều 158 Bộ luật dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản, mỗi quyền năng sẽ có vai trò và ý nghĩa riêng. Đối với loại tài sản đặc biệt là đất đai, Nhà nước sẽ có đầy đủ 3 quyền năng trên và hoàn toàn có khả năng thực hiện QSDD của mình mà không phải phụ thuộc ý chí của bất kì chủ thể nào hết, còn các chủ thể ngoài Nhà nước chỉ nắm giữ quyền chiếm hữu và quyền sử dụng. Mặc dù vậy, Nhà nước cũng không trực tiếp sử dụng đất mà hiện thực hóa ý tưởng sử dụng đất của mình băng các trao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, khai thác giá trị của đất đai trong khuôn khổ của pháp luật.
Trong quá trình sử dung đất, người sử dụng phải đóng góp một phan lợi ich mà họ thu được từ 11 việc sử dung đất dai cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng dat, lệ phi địa chính, lệ phí trước bạ. Trao QSDD là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan nhà nước có thâm quyền chuyên giao trên thực tế đất cho các tô chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng. Dưới sự lãnh đạo linh hoạt của Đảng và Nhà nước Việt Nam, trong từng giai đoạn lich sử sẽ có những quy định về trao QSDD khác nhau.