Tổng quan nghiên cứu

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một tài sản quan trọng, đóng vai trò thiết yếu trong phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành một phương thức quan trọng để khai thác nguồn lực đất đai, tạo nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng. Từ năm 2018 đến 2022, huyện An Lão, thành phố Hải Phòng đã triển khai nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đô thị hóa và xây dựng nông thôn mới. Năm 2022, huyện đạt mức thu ngân sách vượt dự toán 18,36%, trong đó nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất đóng góp quan trọng.

Tuy nhiên, công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão còn tồn tại nhiều bất cập như quy trình kéo dài, giá khởi điểm chưa sát với giá thị trường, hiện tượng thông đồng dìm giá, và hạn chế về nguồn lực quản lý. Mục tiêu nghiên cứu là phân tích thực trạng quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão trong giai đoạn 2018-2022, từ đó đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý, nâng cao nguồn thu ngân sách và đảm bảo công bằng, minh bạch trong đấu giá. Nghiên cứu có phạm vi tập trung tại huyện An Lão, với dữ liệu thu thập từ các cơ quan quản lý địa phương và các dự án đấu giá tiêu biểu trong giai đoạn nghiên cứu.

Việc tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững, cải thiện hạ tầng kỹ thuật và nâng cao đời sống người dân. Đây là vấn đề cấp thiết trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng tại các vùng ven đô thị như An Lão.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý nhà nước về đất đai, đấu giá tài sản và kinh tế đất đai. Hai khung lý thuyết chính được áp dụng gồm:

  1. Lý thuyết quản lý nhà nước về đất đai: Nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong việc quy hoạch, quản lý và điều tiết thị trường đất đai, đảm bảo quyền lợi công cộng và phát triển bền vững. Lý thuyết này bao gồm các nguyên tắc công khai, minh bạch, bình đẳng và hiệu quả trong quản lý đấu giá quyền sử dụng đất.

  2. Mô hình kinh tế đất đai và giá đất: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu, và các phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh). Mô hình này giúp xác định giá khởi điểm hợp lý và đánh giá hiệu quả kinh tế của đấu giá quyền sử dụng đất.

Các khái niệm chính bao gồm: quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất, quy trình đấu giá, và các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý đấu giá.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng, bao gồm:

  • Nguồn dữ liệu: Thu thập số liệu từ các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão giai đoạn 2018-2022, báo cáo kinh tế - xã hội của huyện, các văn bản pháp luật liên quan, và khảo sát ý kiến cán bộ quản lý, người dân, tổ chức tham gia đấu giá.

  • Phương pháp phân tích: Sử dụng phân tích thống kê mô tả, so sánh tỷ lệ phần trăm, phân tích SWOT và phương pháp chuyên gia để đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp. Phần mềm Excel được dùng để xử lý và trình bày số liệu.

  • Cỡ mẫu và chọn mẫu: Phỏng vấn 195 cán bộ quản lý và người dân tham gia đấu giá, lựa chọn dự án đấu giá tiêu biểu tại các xã Trường Thành, An Tiến và các khu vực có hoạt động đấu giá sôi động.

  • Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung trong năm 2023, phân tích dữ liệu từ năm 2018 đến 2022, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cho giai đoạn tiếp theo.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Hiệu quả thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất: Từ năm 2018 đến 2022, huyện An Lão đã tổ chức đấu giá nhiều dự án đất với tổng nguồn thu ngân sách tăng trưởng ổn định. Năm 2022, thu ngân sách vượt dự toán 18,36%, trong đó nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất đóng góp phần lớn. Ví dụ, giá trúng đấu giá tại xã Trường Thành đạt mức cao nhất 15,8 triệu đồng/m2, vượt giá khởi điểm 12 triệu đồng/m2, tuy nhiên vẫn thấp hơn giá thị trường ước tính 20 triệu đồng/m2.

  2. Quy trình đấu giá kéo dài và phức tạp: Thời gian hoàn thành thủ tục đấu giá kéo dài từ 1 đến 2 năm do phải qua nhiều bước phê duyệt, thẩm định và giải phóng mặt bằng. Thời gian thực tế các bước như đo vẽ bản đồ, lập phương án chi tiết, phê duyệt phương án thường kéo dài gấp đôi so với dự kiến, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả quản lý.

  3. Nguồn lực quản lý còn hạn chế: Đội ngũ cán bộ quản lý đấu giá có trình độ đại học trở lên chiếm 100%, tuy nhiên phần lớn cán bộ kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ, kỹ năng nghiệp vụ tổ chức đấu giá còn hạn chế. Cơ sở vật chất như máy tính, máy in, thiết bị hỗ trợ chưa đầy đủ, ảnh hưởng đến chất lượng công việc.

  4. Hiện tượng thông đồng, dìm giá và giá ảo: Một số nhà đầu tư thông đồng để dìm giá đấu sát giá khởi điểm nhằm trục lợi, gây thất thu ngân sách và làm giảm niềm tin của người dân. Tiền bảo lãnh thấp và thiếu chế tài xử lý vi phạm khiến hiện tượng này chưa được ngăn chặn hiệu quả.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các bất cập trên xuất phát từ quy trình đấu giá còn phức tạp, thiếu đồng bộ và chưa sát với thực tế thị trường. Việc giá khởi điểm thấp hơn giá thị trường tại nhiều khu vực như xã An Tiến (giá trúng đấu giá cao nhất 12,1 triệu đồng/m2 so với giá thị trường 14 triệu đồng/m2) cho thấy phương pháp định giá chưa chính xác, làm giảm nguồn thu ngân sách. Thời gian kéo dài trong các bước thủ tục do sự phối hợp chưa hiệu quả giữa các phòng ban và cơ quan liên quan.

Nguồn lực quản lý hạn chế, đặc biệt là nhân lực kiêm nhiệm và thiếu trang thiết bị hiện đại, làm giảm hiệu quả công tác tổ chức đấu giá và giám sát. Hiện tượng thông đồng, dìm giá phản ánh sự thiếu chặt chẽ trong quy chế đấu giá và chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản địa phương.

So sánh với các nghiên cứu trong ngành quản lý đất đai cho thấy, việc áp dụng các công nghệ thông tin trong quản lý đấu giá, nâng cao năng lực chuyên môn và hoàn thiện khung pháp lý là những yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả quản lý. Việc công khai minh bạch thông tin đấu giá và tăng cường thanh tra, kiểm tra cũng góp phần giảm thiểu các hành vi vi phạm.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tăng trưởng nguồn thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022, bảng so sánh giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tại các xã tiêu biểu, cũng như sơ đồ quy trình đấu giá hiện tại và thời gian thực tế thực hiện từng bước.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Rút ngắn và đơn giản hóa quy trình đấu giá: Tổ chức rà soát, điều chỉnh các bước thủ tục để giảm thời gian thực hiện từ 1-2 năm xuống còn khoảng 9-12 tháng. Cần tăng cường phối hợp liên phòng ban, áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ và phê duyệt. Chủ thể thực hiện: UBND huyện phối hợp với các sở ngành; thời gian thực hiện: trong 12 tháng tới.

  2. Nâng cao năng lực và chuyên môn cho cán bộ quản lý: Tổ chức đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ đấu giá, kỹ năng quản lý và sử dụng công nghệ thông tin cho đội ngũ cán bộ. Đầu tư trang thiết bị hiện đại như máy tính xách tay, máy in, phần mềm quản lý phiên đấu giá. Chủ thể thực hiện: Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện và Phòng Tài nguyên & Môi trường; thời gian: 6-9 tháng.

  3. Hoàn thiện khung pháp lý và chế tài xử lý vi phạm: Đề xuất cấp có thẩm quyền ban hành các quy định chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt về tiền bảo lãnh, xử lý hiện tượng thông đồng, dìm giá. Tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm. Chủ thể thực hiện: UBND thành phố Hải Phòng, Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên & Môi trường; thời gian: 12-18 tháng.

  4. Công khai minh bạch thông tin đấu giá: Xây dựng hệ thống thông tin điện tử công khai các dự án đấu giá, giá khởi điểm, kết quả đấu giá và các quy định liên quan để người dân và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận. Chủ thể thực hiện: Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện phối hợp với các phòng ban; thời gian: 6 tháng.

  5. Tăng cường phối hợp với các tổ chức chính trị - xã hội: Phát huy vai trò của các đoàn thể trong công tác tuyên truyền, vận động người dân tuân thủ quy định đấu giá và sử dụng đất đúng pháp luật, góp phần nâng cao ý thức cộng đồng. Chủ thể thực hiện: UBND huyện, các tổ chức chính trị - xã hội; thời gian: liên tục.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp nâng cao hiểu biết về quy trình, nguyên tắc và các vấn đề thực tiễn trong quản lý đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó cải thiện hiệu quả công tác quản lý.

  2. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp thông tin về cơ chế đấu giá, quy trình và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giúp đưa ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả.

  3. Các nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản lý kinh tế, quản lý đất đai: Là tài liệu tham khảo khoa học, cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.

  4. Cơ quan lập chính sách và ban hành văn bản pháp luật: Hỗ trợ đánh giá thực trạng và đề xuất hoàn thiện khung pháp lý, chính sách quản lý đất đai phù hợp với thực tiễn địa phương.

Câu hỏi thường gặp

  1. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão kéo dài bao lâu?
    Thời gian thực hiện thủ tục đấu giá thường mất từ 1 đến 2 năm do nhiều bước phê duyệt, thẩm định và giải phóng mặt bằng. Việc này ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả quản lý.

  2. Giá khởi điểm đấu giá được xác định như thế nào?
    Giá khởi điểm được xác định dựa trên các phương pháp định giá đất như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư, đồng thời phải phù hợp với quy hoạch và giá thị trường tại khu vực.

  3. Hiện tượng thông đồng, dìm giá trong đấu giá quyền sử dụng đất có phổ biến không?
    Hiện tượng này vẫn tồn tại do tiền bảo lãnh thấp và thiếu chế tài xử lý vi phạm, gây thất thu ngân sách và làm giảm niềm tin của người dân vào công tác đấu giá.

  4. Nguồn lực quản lý đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay có đáp ứng yêu cầu không?
    Đội ngũ cán bộ có trình độ đại học trở lên chiếm tỷ lệ cao nhưng phần lớn kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ, kỹ năng nghiệp vụ còn hạn chế, cơ sở vật chất chưa đầy đủ, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý.

  5. Các giải pháp chính để nâng cao hiệu quả quản lý đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
    Bao gồm rút ngắn quy trình đấu giá, nâng cao năng lực cán bộ, hoàn thiện khung pháp lý, công khai minh bạch thông tin và tăng cường phối hợp với các tổ chức chính trị - xã hội.

Kết luận

  • Đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và tăng thu ngân sách địa phương.
  • Thực trạng quản lý còn nhiều hạn chế như quy trình kéo dài, giá khởi điểm chưa sát với thị trường, hiện tượng thông đồng dìm giá và nguồn lực quản lý hạn chế.
  • Nghiên cứu đã phân tích chi tiết các nhân tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện.
  • Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm rút ngắn quy trình, nâng cao năng lực cán bộ, hoàn thiện pháp luật và tăng cường minh bạch thông tin.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai đào tạo, cải tiến quy trình và đề xuất chính sách mới trong vòng 12-18 tháng tới nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão.

Mời các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và các bên liên quan nghiên cứu và áp dụng các giải pháp đề xuất để phát huy tối đa giá trị nguồn lực đất đai, góp phần phát triển bền vững huyện An Lão và thành phố Hải Phòng.