Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong quá trình chuyển đổi và phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt và là nguồn lực đầu vào quan trọng của nền kinh tế. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, trên thực tế, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố ban hành thường xuyên duy trì ở mức thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến nhiều bất cập trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và quản lý tài chính đất đai.

Quận Nam Từ Liêm được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính phủ và chính thức hoạt động từ ngày 01/04/2014 trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm cũ. Sau khi thành lập, khu vực này có tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng với gần 200 dự án đầu tư xây dựng, bao gồm các khu đô thị quy mô lớn (Vinhomes Gardenia, Vinhomes Skylake, Smart City Tây Mỗ - Đại Mỗ) và các công trình hành chính, thương mại trọng điểm. Quá trình phát triển này đã đẩy giá bất động sản thực tế tăng cao, làm gia tăng khoảng cách chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất do cơ quan Nhà nước quy định.

Đề tài khóa luận được triển khai nhằm thực hiện 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

  1. Tìm hiểu bảng giá đất theo quy định của UBND thành phố Hà Nội và giá đất thực tế trên thị trường tại địa bàn quận Nam Từ Liêm.
  2. Nghiên cứu sự biến động của bảng giá đất tại quận Nam Từ Liêm qua các giai đoạn 5 năm (áp dụng từ 2014 đến 2024) và thực tế áp dụng giá đất quy định trên địa bàn.
  3. Nhận diện các nhân tố ảnh hưởng đến sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và điều tiết giá đất của chính quyền các cấp.

Để đạt được mục tiêu, khóa luận đặt ra 4 câu hỏi nghiên cứu:

  1. Giá đất Nhà nước quy định là gì và được áp dụng như thế nào?
  2. Giá đất thị trường tại quận Nam Từ Liêm hiện nay diễn biến ra sao?
  3. Nhân tố nào ảnh hưởng đến sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm?
  4. Những giải pháp nào cần được áp dụng để hoàn thiện công tác quản lý và định giá đất tại địa phương?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định tại quận Nam Từ Liêm.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
  • Phạm vi thời gian: Tập trung thu thập dữ liệu trong giai đoạn 2014 - 2020, có cập nhật khung chính sách áp dụng đến giai đoạn 2020 - 2024.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý luận dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và các nghiên cứu học thuật về định giá bất động sản:

  • Khái niệm đất đai theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 14/2012/TT-BTNMT và định nghĩa của Liên Hợp Quốc (1994).
  • Khái niệm giá đất và giá trị quyền sử dụng đất theo Điều 23 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QH13).
  • Phân định hai loại giá đất: Giá đất thị trường (Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) và giá đất Nhà nước quy định gồm khung giá đất (Điều 113 Luật Đất đai 2013), bảng giá đất cùng giá đất cụ thể (Điều 114 Luật Đất đai 2013).
  • Nguyên tắc định giá đất tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 và 5 phương pháp định giá đất quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất).
  • Khung phân tích 6 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Vị trí, kinh tế, xã hội, pháp lý, cá biệt và cơ sở hạ tầng, kế thừa từ các công trình nghiên cứu của Asabere (1982, 1996), Kauko (2003), Topcu & Kubat (2009), Hồ Thị Lam Trà & cs (2006, 2016, 2019), Trần Viết Khanh & cs (2018).

Phương pháp nghiên cứu bao gồm:

  • Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Tập hợp các văn bản quy phạm pháp luật (Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND, Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND, Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội); số liệu báo cáo thống kê, kế hoạch sử dụng đất năm 2020 của UBND quận Nam Từ Liêm và phòng Quản lý đô thị quận.
  • Phương pháp điều tra, phỏng vấn sơ cấp: Khảo sát mẫu gồm 50 đối tượng (45 người dân và 05 cán bộ chuyên môn quản lý đất đai đô thị tại địa phương). Mẫu khảo sát gồm 72% nam và 28% nữ, độ tuổi tập trung từ 30-50 tuổi, mức thu nhập phổ biến từ 15-40 triệu đồng/tháng; trong đó 90% người tham gia khảo sát sở hữu ít nhất một thửa đất tại địa bàn.
  • Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý dữ liệu: Sử dụng phần mềm bảng tính Excel để phân loại dữ liệu giá, tính toán mức giá trung bình và tỷ lệ phần trăm mức độ tác động của các biến số.
  • Phương pháp so sánh: Đối chiếu giá đất quy định trong bảng giá đất của Nhà nước với giá giao dịch thực tế trên thị trường tại các vị trí tương ứng (VT1, VT2, VT3, VT4) thuộc 3 khu vực đại diện.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định

Chương này trình bày hệ thống lý thuyết nền tảng về đất đai, thị trường quyền sử dụng đất và cơ chế quản lý nhà nước về giá đất. Tác giả làm rõ bản chất của cơ chế "hai giá" tồn tại khách quan trong nền kinh tế:

  • Giá đất thị trường được hình thành thông qua các giao dịch tự do, bình đẳng, phản ánh quan hệ cung - cầu và khả năng sinh lợi thực tế của thửa đất.
  • Giá đất Nhà nước ban hành mang tính pháp lý hành chính, đóng vai trò làm căn cứ tính thuế, phí, lệ phí, tiền xử phạt vi phạm hành chính, tiền bồi thường khi thu hồi đất hoặc tính tiền sử dụng đất trong và ngoài hạn mức.
  • Sự chênh lệch giữa hai loại giá được xác định là độ lệch tuyệt đối và tương đối giữa mức giá do UBND cấp tỉnh ban hành so với mức giá giao dịch phổ biến tại cùng một thời điểm và khu vực.

Bên cạnh đó, chương 1 hệ thống hóa 6 nhóm yếu tố chi phối mức độ chênh lệch:

  • Nhóm vị trí: Khoảng cách tới trung tâm hành chính, thương mại, dịch vụ.
  • Nhóm kinh tế: Tốc độ tăng trưởng kinh tế địa phương, thu nhập của cư dân, khả năng sinh lợi của thửa đất và mặt bằng lãi suất tín dụng.
  • Nhóm xã hội: Quy mô và mật độ dân số, trình độ dân trí, mức độ an ninh trật tự, hiện tượng đầu cơ bất động sản và tốc độ đô thị hóa.
  • Nhóm pháp lý: Tình trạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các hạn chế quyền theo quy định.
  • Nhóm cá biệt: Diện tích, hình thể, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và hướng của thửa đất.
  • Nhóm cơ sở hạ tầng: Mức độ đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước, điện) và hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế).

Chương 2: Thực trạng về sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hà Nội

Nội dung chương 2 tập trung phân tích đặc điểm địa bàn, số liệu thống kê hiện trạng và kết quả điều tra thực địa.

Khái quát địa bàn quận Nam Từ Liêm:

  • Diện tích tự nhiên: 32,1927 km² (3.219,27 ha), gồm 10 phường trực thuộc. Dân số tính đến ngày 01/04/2019 là 290.009 người.
  • Cơ cấu sử dụng đất năm 2020: Đất phi nông nghiệp chiếm 2.719,59 ha (84,48%), đất nông nghiệp chiếm 499,68 ha (15,52%), 100% diện tích được xác định là đất đô thị.
  • Kinh tế - xã hội: Giai đoạn 2014-2019, thu ngân sách đạt 40.161 tỷ đồng (tăng bình quân 25%/năm); thu nhập bình quân đầu người năm 2019 đạt 59,8 triệu đồng/năm; cơ cấu kinh tế dịch vụ chiếm 58,6%, công nghiệp - xây dựng chiếm 41,3%, nông nghiệp chiếm 0,1%.

Phân vùng khảo sát và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng: Tác giả chia địa bàn thành 3 khu vực khảo sát đại diện:

  • Khu vực I (Trung tâm, phát triển cao): Đường Phạm Hùng, Lê Đức Thọ, Nguyễn Cơ Thạch.
  • Khu vực II (Cận trung tâm, phát triển khá): Đường Trung Văn, Miếu Đầm, Đình Thôn.
  • Khu vực III (Xa trung tâm, phát triển trung bình): Đường Quang Tiến, Phú Đô, Xuân Phương.

Kết quả khảo sát 50 phiếu về tỷ trọng ảnh hưởng của 6 nhóm nhân tố đến sự chênh lệch giá:

  1. Nhóm yếu tố vị trí: 37%
  2. Nhóm yếu tố kinh tế: 22%
  3. Nhóm yếu tố cá biệt: 14%
  4. Các nhóm yếu tố còn lại (xã hội, pháp lý, cơ sở hạ tầng) chiếm phần tỷ trọng còn lại.

Trong từng nhóm, các chỉ tiêu cụ thể có tỷ lệ lựa chọn cao nhất gồm: Tình trạng pháp lý của thửa đất (76% người đồng tình trong nhóm pháp lý); Thu nhập và tiêu dùng của người dân (42% trong nhóm kinh tế); Hệ thống điện nước (38%) và hệ thống giao thông (34% trong nhóm hạ tầng); Chiều rộng mặt tiền (36%) và hình dáng thửa đất (34% trong nhóm cá biệt); Mật độ dân số (30% trong nhóm xã hội).

So sánh giá đất quy định và giá đất thị trường: Giai đoạn 2020-2024, bảng giá đất ở do UBND TP. Hà Nội ban hành tại quận Nam Từ Liêm tăng trung bình khoảng 16% so với giai đoạn 2015-2019. Giá đất ở trung bình quy định tại VT1 giai đoạn 2020-2024 là 25.534 nghìn đồng/m², VT2 là 14.655 nghìn đồng/m², VT3 là 12.098 nghìn đồng/m², VT4 là 10.817 nghìn đồng/m².

Bảng đối chiếu giá đất ở quy định (giai đoạn 2020-2024) và giá đất thị trường năm 2020 tại một số tuyến đường:

Khu vực Phường Tuyến đường Vị trí Giá quy định (nghìn đồng/m²) Giá thị trường 2020 (nghìn đồng/m²) Mức chênh lệch (lần)
Khu vực I Mễ Trì Phạm Hùng VT1 44.800 230.000 5,13
Phạm Hùng VT2 23.744 160.000 6,74
Mỹ Đình II Lê Đức Thọ VT1 37.120 210.000 5,66
Lê Đức Thọ VT2 20.146 135.000 6,70
Cầu Diễn Nguyễn Cơ Thạch VT3 16.704 56.000 3,35
Khu vực II Trung Văn Trung Văn VT2 18.189 103.000 5,66
Mễ Trì Miếu Đầm VT2 15.732 89.000 5,66
Mỹ Đình I Đình Thôn VT2 15.077 73.000 4,84
Khu vực III Đại Mỗ Quang Tiến VT3 8.321 56.000 6,73
Phú Đô Phú Đô VT1 18.400 105.000 5,71
Xuân Phương Xuân Phương (Đoạn Canh - Nhổn) VT2 14.152 85.000 6,01
Xuân Phương VT3 9.499 45.000 4,74
Xuân Phương VT4 7.784 23.000 2,95

Kết quả cho thấy giá đất quy định của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% - 40% giá thị trường thực tế (giá thị trường gấp từ 2,95 đến 6,74 lần tùy theo vị trí và tuyến đường).

Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội

Chương này đưa ra dự báo xu hướng và đề xuất 3 nhóm giải pháp cùng các kiến nghị quản lý:

Dự báo biến động: Khi khung giá đất và bảng giá đất mới tăng, chi phí nghĩa vụ tài chính về đất đai tăng theo. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ chung cư, 30% giá thành nhà phố và 50% giá thành biệt thự. Do đó, việc tăng giá đất hành chính sẽ đẩy giá bất động sản sơ cấp tăng, làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và gia tăng rào cản tiếp cận nhà ở đối với nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp.

Các nhóm giải pháp đề xuất:

  1. Thiết lập thị trường đất đai công khai, minh bạch:
    • Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy về phương pháp định giá đất sát với biến động giao dịch thực tế.
    • Thành lập cơ quan chuyên trách độc lập về định giá đất dưới sự hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Nội vụ.
    • Đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá đất có năng lực chuyên môn sâu.
    • Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định định giá và điều chỉnh khung giá sát thị trường.
  2. Quản lý môi trường đầu tư bất động sản:
    • Cân đối cung - cầu các phân khúc bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và bán trả dần.
    • Kiên quyết thu hồi và bán đấu giá các dự án chậm triển khai sau 12 tháng không được gia hạn.
    • Hoàn thiện chính sách thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập đối với phần giá trị đất tăng thêm để chống thất thoát ngân sách và ngăn chặn đầu cơ.
  3. Giải pháp đối với các chủ thể tham gia giao dịch:
    • Đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật đất đai, khuyến khích người dân sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý (luật sư) khi ký kết hợp đồng.
    • Đơn giản hóa thủ tục hành chính và giải quyết tranh chấp đất đai.
    • Công khai cơ sở dữ liệu quy hoạch, giá giao dịch thông qua các kênh truyền thông chính thức để cung cấp thông tin chuẩn xác cho người mua.

Kiến nghị đối với cơ quan quản lý:

  • Bổ sung, sửa đổi cơ chế chính sách quản lý đất đai phù hợp với quy luật kinh tế thị trường.
  • Nâng cao tính đồng bộ trong công tác lập và thực thi quy hoạch đô thị.
  • Sớm thành lập tổ chức định giá đất chuyên nghiệp trực thuộc hệ thống quản lý nhà nước.

Kết quả và đóng góp

  • Hệ thống hóa số liệu thực tế: Khóa luận cung cấp chuỗi số liệu so sánh chi tiết giữa bảng giá đất nhà nước (theo các Quyết định 96/2014/QĐ-UBND và 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội) và giá giao dịch thị trường năm 2020 tại hơn 10 tuyến đường trọng điểm trên địa bàn quận Nam Từ Liêm.
  • Đo lường mức chênh lệch cụ thể: Xác định mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước quy định tại địa phương dao động từ 2,95 lần đến 6,74 lần; phản ánh thực tế giá đất nhà nước ban hành chỉ tương đương 20% - 40% giá trị giao dịch ngoài thị trường.
  • Xác định thứ bậc ảnh hưởng của các yếu tố: Định lượng mức độ ảnh hưởng của 6 nhóm nhân tố chi phối sự chênh lệch giá, trong đó nhóm vị trí chiếm tỷ trọng cao nhất (37%), tiếp đến là nhóm kinh tế (22%) và nhóm cá biệt (14%).
  • Đóng góp giải pháp: Đề xuất mô hình thành lập cơ quan chuyên môn định giá đất độc lập và áp dụng công cụ thuế điều tiết giá trị gia tăng từ đất nhằm bảo đảm tính minh bạch cho thị trường bất động sản đô thị.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Quy mô mẫu khảo sát: Do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 và giới hạn thời gian thực tập, nghiên cứu chỉ khảo sát chọn mẫu ngẫu nhiên 50 đối tượng (45 người dân và 05 cán bộ chuyên môn), chưa bao quát toàn bộ 10 phường của quận.
  • Phương pháp xử lý định lượng: Nghiên cứu chủ yếu sử dụng thống kê mô tả và tính toán tỷ lệ phần trăm; chưa xây dựng mô hình kinh tế lượng (như hồi quy đa biến Hedonic) để kiểm định ý nghĩa thống kê của từng biến số tác động.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng dung lượng mẫu khảo sát trên toàn bộ các tuyến đường của quận; ứng dụng các mô hình hồi quy định lượng chuyên sâu để lượng hóa chính xác mức độ tác động biên của từng yếu tố hạ tầng, pháp lý và vị trí đến mức chênh lệch giá.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng sử dụng: Sinh viên, học viên chuyên ngành Kinh tế và Quản lý Đô thị, Quản lý Đất đai, Bất động sản và Thẩm định giá.
  • Nội dung tham khảo:
    • Cấu trúc xây dựng một chuyên đề nghiên cứu thực trạng quản lý giá đất cấp quận/huyện.
    • Bộ câu hỏi khảo sát thực địa về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất (Phụ lục).
    • Dữ liệu bảng giá đất quy định và giá thị trường tại quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 - 2020 phục vụ các nghiên cứu so sánh thứ cấp.

Câu hỏi thường gặp

1. Mức chênh lệch lớn nhất giữa giá đất thị trường và giá quy định được ghi nhận tại tuyến đường nào trong nghiên cứu? Mức chênh lệch cao nhất thuộc về vị trí 2 (VT2) đường Phạm Hùng với giá thị trường gấp 6,74 lần giá quy định (160 triệu đồng/m² so với 23,744 triệu đồng/m²), tiếp theo là VT3 đường Quang Tiến gấp 6,73 lần (56 triệu đồng/m² so với 8,321 triệu đồng/m²) và VT2 đường Lê Đức Thọ gấp 6,70 lần (135 triệu đồng/m² so với 20,146 triệu đồng/m²).

2. Trong nhóm yếu tố kinh tế, chỉ tiêu nào được đánh giá có tác động mạnh nhất đến sự chênh lệch giá đất? Theo kết quả khảo sát, chỉ tiêu "Thu nhập và tiêu dùng của người dân" chiếm tỷ lệ cao nhất trong nhóm kinh tế với 42% số người lựa chọn, xếp trên tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận (22%), mức lãi suất ngân hàng (20%) và khả năng sinh lợi của thửa đất (16%).

3. Cơ cấu sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm năm 2020 có tỷ lệ phân bổ như thế nào? Theo Kế hoạch sử dụng đất năm 2020 của quận, tổng diện tích tự nhiên là 3.219,27 ha. Trong đó, đất phi nông nghiệp chiếm 2.719,59 ha (84,48%), đất nông nghiệp chiếm 499,68 ha (15,52%) và 100% diện tích tự nhiên được phân loại là đất đô thị.

4. Khóa luận nêu tỷ trọng tiền sử dụng đất trong cơ cấu giá thành các loại hình nhà ở như thế nào? Theo các báo cáo và phân tích chuyên gia được trích dẫn trong văn bản, tiền sử dụng đất ước tính chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ chung cư, khoảng 30% giá thành nhà phố và khoảng 50% giá thành biệt thự.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp đã làm rõ thực trạng tồn tại khoảng cách chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường tại quận Nam Từ Liêm, với giá quy định chỉ đạt từ 20% đến 40% giá thị trường. Nghiên cứu chỉ ra rằng nhóm yếu tố vị trí và kinh tế đóng vai trò chủ đạo chi phối mức độ chênh lệch giá đất trên địa bàn. Các giải pháp được tác giả đề xuất tập trung vào việc hoàn thiện thể chế định giá, thành lập cơ quan thẩm định chuyên trách và minh bạch hóa cơ sở dữ liệu thị trường nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai đô thị.