Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về sự chênh lệch giữa giá dat thị trường và giá đất Nhà nước quy định. Chương 2: Thực trạng về sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHAP LY VE SỰ CHÊNH LECH GIỮA GIÁ ĐÁT THỊ TRƯỜNG VÀ GIÁ ĐÁT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH 1.
Một số khái niệm 1. Khái niệm đất đai Khoản 2 điều 4 của Thông tư số 14/2012/TT-BTNMT quy định về kĩ thuật điều tra thoái hóa đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường có nêu rõ: “Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vi trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối 6n định hoặc thay đôi nhưng có tính chu kỳ, có thé dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuât của con người.” “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ bề mặt của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh - khí quyền ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy, lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trử nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con ngườ!) và những kết quả về tự nhiên những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, hệ thống trữ nước và thoát nước, cơ sở hạ tầng kỹ thuật đường xá, nhà cửa)” (Liên Hợp Quốc, 1994). Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thô nhưỡng, thực vật và động vật. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Dat đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tinh của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đôi mua bán. Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyền tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai dé biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Dat dai cô định về vi trí, có giới hạn vê không gian 15 và vô hạn về thời gian sử dụng.
Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mat đi mà có xu hướng tăng lên. Khái niệm giá đất Đất đai là thành phâm của tự nhiên, bản thân nó không biểu hiện giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh khả năng, công dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế như là sự sinh lợi, tạo dòng tiền chênh lệch trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Giá đất được nhắc tới là phương tiện thể hiện giá trị kinh tế của các hoạt động liên quan đến đối tượng là đất đai như chuyên quyền sử dụng đất trong thế chấp quyên sử dụng đất chuyên nhượng, thừa kế, góp von, chuyền đổi và thé chap quyền sử dụng đất.
Giá của đất phụ thuộc vào các giá trị, công dụng của đất phục vụ hoạt động của con người, bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tuy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, mục tiêu lợi ích từ hoạt động kinh tế hay người sử dụng đất, thậm chí là từ yêu cầu quản lý đất đai, qua đó giá đất được hình thành. Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”; “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng quy định tại điều 23 khoản 4: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.” Như vậy, so với luật đất đai năm 2003 thì luật đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, dé phù hợp với sự phát triển da dạng của giá đất ngày nay.
Nhưng khi xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong thời gian và không gian xác định. Qua đó, giá đất có thé hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. “Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định căn cứ theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật Dat đai 2003; 16 - Do hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do những người sử dụng đất thoả thuận trong giao dịnh giữa các bên về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khái niệm về giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định Hiện nay, giá đất thường được nhắc đến với hai loại giá đất chính: giá đất thị trường và giá dat do Nhà nước quy định.
Việc tồn tại hai loại giá đất là một tat yếu khách quan trong nên kinh tế thị trường định hướng XHCN mà Việt Nam đang đi theo. Giá đất thị trường: là giá đất được hình thành từ các giao dịch của người sử dụng đất trên nguyên tắc tự do, bình đăng, thỏa thuận. Do đất đai mang tính cụ thể cao nên giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định. Giá đất thị trường chính là giá đất phô biến trên thị trường.
Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá dat đã nêu rõ: “Giá đất phô biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.” Giá đất Nhà nước quy định: Là giá đất do Nhà nước ấn định cụ thé trong các văn bản pháp luật, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất. Giá dat do Nhà nước quy định gồm các cấp độ: khung giá dat, bang giá dat và giá đất cụ thê. Khung giá đất được quy định tại điều 113 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 với nội dung cụ thé như sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” Tại điều 114 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ về bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau: 17 & ° Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.
Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phô biến trên thị trường có biến động thì Uy ban nhân dân cấp tinh điều chỉnh bảng giá đất cho phủ hop. Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. ° Bảng giá đất được sử dụng dé làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyên mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính thuế sử dụng đất; - Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; - Tính giá trị quyền sử dụng đất đề trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.