CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại 1.1 Ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại Hiện nay có rất nhiều định nghĩa khác nhau về Ngân hàng thương mại, các nhà kinh tế học đưa ra rất nhiều những quan điểm khác nhau về ngân hàng thương mại, song về bản chất và chức năng, các hoạt động nghiệp vụ của các ngân hàng đều có sự tương đồng. Nhà kinh tế học David Begg định nghĩa “NHTM là trung gian tài chính có giấy phép kinh doanh của Chính phủ để cho vay tiền và mở các tài khoản tiền gửi” (David Begg, 2005). Ở Mỹ “NHTM là một công ty chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành dịch vụ tài chính” (Mai Văn Bạn, 2009). Theo Nguyễn Văn Ngọc (2012) thì Ngân hàng thương mại: “Theo nghĩa rộng, khái niệm này dùng để chỉ các định chế tài chính được phép nhận tiền gửi và cho vay dưới nhiều hình thức và điều kiện khác nhau.
Theo nghĩa hẹp, khái niệm này dùng để chỉ các ngân hàng tổng hợp thực hiện các nghiệp vụ nhận tiền gửi, viết séc, tiền gửi tiết kiệm cầm cố, cho vay, môi giới chứng khoán”. Tại Khoản 3, Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng (2010) của Việt Nam giải thích: “Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận”. Như vậy, NHTM là một doanh nghiệp kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ thông qua các nghiệp vụ huy động các nguồn vốn để cho vay, đầu tư và thực hiện các nghiệp vụ tài chính khác.2 Các chức năng của ngân hàng thương mại Chức năng huy động vốn: Đây là chức năng cơ bản đầu tiên của ngân hàng thương mại. Nó quyết định quy mô cũng như hiệu quả các hoạt động khác của ngân hàng thương mại.
Ngân hàng thương mại có thể huy động vốn nhàn rỗi trong xã hội bằng cách nhận tiền gửi của các cá nhân, các tổ chức kinh tế qua các hình thức tiền gửi không kì hạn, tiền gửi có kì hạn, tiền gửi tiết kiệm và các hình thức khác. Ngoài ra, khi cần thêm vốn, ngân hàng thương mại có thể huy động vốn qua các biện pháp chủ động phát hành trái phiếu ngân hàng, phát hành chứng chỉ tiền gửi hay vay vốn của ngân hàng thương mại hoặc các tổ chức tín dụng khác. Chức năng cấp tín dụng và đầu tư: Đây là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận chủ yếu cho các ngân hàng thương mại. Thực hiện nghiệp vụ quan trọng là tạo tiền, trở thành nguồn tích luỹ vốn cho nền kinh tế tạo điều kiện làm tăng tổng sản phẩm xã hội, mở rộng vốn đầu tư góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Có thể thấy hoạt động tín dụng là hoạt động quan trọng nhất của ngân hàng thương mại, nó liên quan đến tất cả các ngành các lĩnh vực của nền kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động này lại chứa đựng rủi ro tiềm ẩn từ tất cả các ngành các lĩnh vực đó. Chính vì vậy việc quản trị rủi ro tín dụng là vấn đề luôn được các ngân hàng thương mại quan tâm. Cung cấp các hoạt động dịch vụ: Ngoài các chức năng cơ bản trên, ngân hàng thương mại còn tiến hành các hoạt động dịch vụ để đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng nhằm thu hút khách hàng đồng thời đem lại nguồn thu nhập đáng kể cho ngân hàng.
Các hoạt động dịch vụ của ngân hàng thương mại gồm có: o Dịch vụ thanh toán và chuyển tiền o Dịch vụ mua bán và môi giới chứng khoán o Dịch vụ tư vấn đầu tư o Dich vụ quản lý tài sản và các chứng từ có giá Thông qua các hoạt động này, ngân hàng thương mại nhận được các khoản thu nhập dưới hình thức lệ phí hoặc hoa hồng. 1 Có thể nói, các chức năng của ngân hàng thương mại đều rất quan trọng và liên quan chặt chẽ với nhau. Chức năng huy động vốn là tiền đề tạo nguồn vốn tích luỹ cho các hoạt động nghiệp vụ. Hoạt động tín dụng và đầu tư đem lại nguồn thu nhập cho ngân hàng thương mại.
Còn các hoạt động dịch vụ thu hút thêm khách hàng, tạo điều kiện cho việc mở rộng hoạt động huy động tiền gửi và kinh doanh ngân hàng thương mại.2 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm cho vay Hoạt động cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ NHTM (người sở hữu) sang khách hàng vay (người sử dụng), sau một thời gian nhất định quay trở lại NHTM với lượng giá trị lớn hơn lượng giá trị ban đầu. Tại Khoản 16 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng (2010) của Việt Nam quy định “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi” Khi xem xét bảng cân đối kế toán của các NHTM, chúng ta có thể thấy cho vay luôn là khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất và là hoạt động đem lại doanh thu và lợi nhuận cao nhất. Đồng thời, rủi ro trong hoạt động của ngân hàng cũng chủ yếu tập trung vào hoạt động này. Tóm lại, cho vay hiểu theo nghĩa chung nhất là việc một người/tổ chức thoả thuận để cho người/tổ chức khác được quyền sử dụng tài sản của mình trong một thời gian nhất định với điều kiện có hoàn trả, dựa trên cơ sở sự tín nhiệm của mình đối người/tổ chức đó.2 Nguyên tắc cho vay Nguyên tắc cho vay của ngân hàng thương mại được quy định rõ tại Điều 4 Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng do Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành.
Khách hàng vay vốn tổ chức tín dụng phải đảm 1 bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích, hoàn trả nợ gốc và lãi vay đúng thời hạn đã thoả thuận với tổ chức tín dụng, việc đảm bảo tiền vay cần thực hiện theo quy định của chính phủ. - Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng và có hiệu quả kinh tế. Tín dụng cung ứng cho nền kinh tế phải hướng đến mục tiêu và yêu cầu về phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn phát triển. Đối với tổ chức kinh tế, tín dụng cũng phải đáp ứng các mục đích cụ thể trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh để thúc đẩy các tổ chức này hoàn thành nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của mình.
- Vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả vốn gốc và lãi vay theo đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng: Nguyên tắc này đề ra nhằm đảm bảo cho các ngân hàng thương mại tồn tại và hoạt động bình thường. Bởi nguồn vốn cho vay của ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn huy động. Đó là một bộ phận tài sản của các chủ sở hữu mà ngân hàng tạm thời quản lý và sử dụng, ngân hàng phải có nghĩa vụ đáp ứng nhu cầu rút tiền của khách hàng mà họ yêu cầu. Nếu các khoản cho vay không được hoàn trả đúng hạn thì nhất định sẽ ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả của ngân hàng.
- Việc bảo đảm tiền vay phải được thực hiện theo quy định của chính phủ: Bảo đảm tiền vay có thể thực hiện thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba, hoặc bảo đảm bằng chính tài sản được tạo ra do sử dụng vốn vay hoặc bảo đảm bảo bằng tín chấp. Việc bảo đảm tiền vay nhằm mục đích bảo vệ nguồn vốn của ngân hàng khi khách hàng vi phạm các điều kiện vay vốn hoặc khi chủ nhân của các tài sản thế chấp không còn khả năng thanh toán cho ngân hàng.3 Các loại hình cho vay Dựa theo mục đích sử dụng tiền vay - Cho vay sản xuất và lưu thông hàng hoá: Là hình thức cho vay cung cấp vốn cho doanh nghiệp đầu tư sản xuất hoặc lưu thông hàng hoá. - Cho vay tiêu dùng: Đây là hình thức cho vay cho cá nhân hoặc mục đích tiêu dùng và sinh hoạt. 1 Dựa theo thời hạn vay - Cho vay ngắn hạn: Là loại cho vay có thời hạn vay không quá 12 tháng, thường được dùng để cho vay bổ sung vốn lưu động của các doanh nghiệp và nhu cầu thanh toán cho sinh hoạt cá nhân.
- Cho vay trung hạn: Là loại cho vay có thời hạn trên 12 tháng đến 60 tháng, dùng để cho vay vốn mua sắm tài sản cố định, cải tiến và đổi mới kĩ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình quy mô nhỏ của các doanh nghiệp và cho vay xây dựng nhà ở hoặc mua sắm hàng tiêu dùng có giá trị lớn của cá nhân. - Cho vay dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn trên 60 tháng, được sử dụng để cho vay dự án đầu tư xây dựng mới, cải tiến và mở rộng quy mô. Dựa theo hình thức đảm bảo của khoản vay - Cho vay đảm bảo bằng tài sản: Là loại cho vay được đảm bảo bằng các loại tài sản của khách hàng, bên bảo lãnh hoặc hình thành từ vốn vay. - Cho vay không có đảm bảo bằng tài sản: Là loại cho vay được đảm bảo dưới hình thức tín chấp, cho vay theo chỉ định của Chính phủ và hộ nông dân vay vốn được bảo lãnh của các tổ chức đoàn thể, chính quyền địa phương.2 Cơ sở lý luận về hoạt đồng cho vay hỗ trợ nhà ở của các ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở Cho vay hỗ trợ nhà ở là hoạt động cho vay giữa các chủ thể (chủ thể cung ứng vốn và chủ thể cầu vốn) liên quan đến việc mua sắm và xây dựng nhà ở.
Các thành viên tham gia hoạt động này (xem bảng 1.1) có thể chia thành 2 nhóm chính: (1) Chủ thể cầu vốn là các chủ sở hữu nhà ở (các chủ thể mong muốn thoả mãn nhu cầu sống, hoặc lợi tức thu được từ tiền cho thuê và gia tăng giá trị của nhà ở đó) và (2) chủ thể cung vốn là người cho vay (các chủ thể mong muốn lợi tức từ lãi suất cho vay).