mở đầu, là phần đang trình bày, các phần còn lại trong luận văn được cấu trúc như sau: Chương hai sẽ đưa ra khung phân tích, tập trung chủ yếu vào phân tích tư duy hợp lý của các chủ đầu tư khi bỏ vốn đầu tư vào một dự án. Chương ba bao gồm các nội dung: (1) Tìm hiểu dự án SKL thông qua báo cáo thẩm định do công ty tư vấn thực hiện, dựa vào khung phân tích nhận xét về kết luận do công ty tư vấn đưa ra, chỉ ra những đặc điểm của dự án; (2) Dựa vào những đặc điểm này và khung phân tích ở Chương 2, tác giả thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án SKL một cách độc lập; (3) Từ phân tích kết quả thẩm định do tác giả thực hiện nêu ra những nguyên nhân chính gây vướng mắc trong việc thực hiện dự án. Chương bốn sẽ là phần kết luận và đề xuất khuyến nghị của tác giả. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 7 Chương 2.
KHUNG PHÂN TÍCH Một dự án thường trải qua các giai đoạn hình thành ý tưởng, nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi, thiết kế chi tiết, khởi công dự án. Trong từng giai đoạn dự án sẽ được các bên có lợi ích liên quan thẩm định trên quan điểm của mình để đưa ra quyết định phù hợp. Dựa trên quan điểm của mình, thông qua việc sử dụng các phương pháp, tiêu chuẩn, công cụ tính toán để đánh giá tính hiệu quả của dự án, các bên liên quan sẽ đưa ra quyết định. Thông thường để xem xét thẩm định có rất nhiều phương pháp, cách tính được đưa ra, như giá trị hiện tại ròng NPV (Net present value), suất sinh lợi nội tại IRR (Internal rate of return), tỷ số lợi ích – chi phí B/C, hệ số an toàn trả nợ DSCR.
và thực hiện các phân tích rủi ro để đánh giá tính khả thi của dự án trong các tình huống. Ngay sau đây là phần trình bày về các quan điểm thẩm định, tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng và các phân tích rủi ro. Quan điểm thẩm định Về tài chính Tổng mức đầu tư = Ngân lưu ròng của dự án Chủ đầu tư = Ngân lưu ròng của dự án + Vốn vay – Trả lãi và nợ vay Ngân sách = thuế và phí sử dụng trực tiếp và gián tiếp – Trợ giá và trợ cấp trực tiếp và gián tiếp. Khi được xem xét trên quan điểm tổng đầu tư hiệu quả của dự án sẽ được xem xét như chính nó vốn có mà không xem xét đến nguồn vốn hình thành.
Còn đối với chủ đầu tư sau khi tính toán hiệu quả của dự án như bản thân nó vốn có thì dự án còn phải đáp ứng được việc chi trả nợ vay và đem về cho mình một khoản thu nhập mong đợi. Về phía chính quyền dự án sẽ được xem xét thông qua các khoản thu và hỗ trợ ngân sách. Đó là xét về khía cạnh tài chính. Về kinh tế Quan điểm kinh tế = Tổng lợi ích – Chi phí (đầu tư và hoạt động) được tính theo giá kinh tế.
Về quan điểm kinh tế, dự án sẽ được xem xét trên góc độ toàn bộ nền kinh tế để đánh giá lợi ích mà dự án mang lại cho nền kinh tế, mức độ ảnh hưởng, các ngoại tác TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 8 mà dự án tạo ra, xem xét các lợi ích và thiệt hại mà các bên liên quan sẽ nhận được do thực hiện dự án. Về phân tích phân phối: các lợi ích tài chính ròng mà dự án mang lại sẽ được phân bổ cho các đối tượng chịu ảnh hưởng bởi dự án sau khi đã trừ đi chi phí cơ hội của họ. Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng – NPV (Net present value) Sau khi đã tìm hiểu quan điểm thẩm định, chúng ta nhận thấy rằng, mỗi bên sẽ đứng trên góc độ quan điểm của mình để đánh giá dự án, thông thường dựa vào các tiêu chuẩn như giá trị hiện tại ròng NPV (Net present value) và suất sinh lợi nội tại IRR (Internal rate of return) Sau đây sẽ trình bày về tiêu chuẩn được sử dụng trong đề tài là tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng. Đối với nhà đầu tư, việc bỏ tiền vào hoạt động sản xuất kinh doanh trước tiên cần phải bảo toàn được số vốn, đồng thời còn đảm bảo được cho họ một suất sinh lợi mong đợi.
Việc bỏ tiền ra và thu về nếu chỉ phát sinh 1 lần thì việc so sánh thực hiện khá đơn giản, chỉ cần so sánh lợi ích thu được với lãi ngân hàng thì nhà đầu tư biết ngay việc kinh doanh có thực sự hiệu quả hay không. Nhưng nếu có nhiều khoản chi phí và lợi nhuận thu về phát sinh ở các thời điểm khác nhau, thì cần phải đưa tất cả các khoản chi phí và lợi ích đó về cùng một thời điểm. Giá trị hiện tại ròng của dự án đầu tư là hiệu số giữa giá trị hiện tại của các dòng thu vào và chi ra dự kiến của dự án, công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi lợi ích ròng 7 như sau: B0 − C 0 B − C1 B − Cn NPV r0 = + 1 + .1) t=0 (1 + r ) t Như vậy, để tính được giá trị hiện tại của 1 chuỗi lợi ích ròng ta cần có các chỉ tiêu Bt,Ct và r. Trong đó Bt và Ct chính là lợi ích và chi phí (thực thu và thực chi) phát sinh ở năm t .r là suất chiết khấu để tính giá trị Bt - Ct về hiện tại.
Tùy theo mục đích 7 Brealey & Meyers (2000) [14] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 9 của việc thẩm định là về mặt tài chính hay kinh tế mà Bt, Ct và r sẽ được tính theo giá kinh tế hay tài chính, về suất chiết khấu được trình bày cụ thể như sau: Suất chiết khấu chính là suất sinh lợi yêu cầu của từng đối tượng, như vậy 3 quan điểm thẩm định nêu trên cho thấy sẽ có 3 suất chiết khấu khác nhau, suất chiết khấu trên quan điểm của nền kinh tế, suất chiết khấu trên quan điểm tổng đầu tư và suất chiết khấu trên quan điểm chủ đầu tư/chủ nợ. Về kinh tế: dự án được đánh giá trên quan điểm toàn xã hội, do nguồn lực là có hạn, nên cần phải lựa chọn giữa các dự án để thực hiện đầu tư. Đối với nền kinh tế Việt Nam suất sinh lợi yêu cầu hay chi phí cơ hội kinh tế của vốn là 8%. 8 Về tài chính: Trên quan điểm chủ đầu tư và chủ nợ, về nguyên tắc, suất sinh lợi yêu cầu của một khoản đầu tư nào đó bằng suất sinh lợi yêu cầu khi đầu tư vào một tài sản không có rủi ro (chắc chắn nhận được) cộng với một phần bù đắp rủi ro: 9 re = rf + beta*(rm – rf) (2.2) Trong đó: -re là suất sinh lợi mong đợi của nhà đầu tư -rf là lãi suất phi rủi ro -beta là rủi ro hệ thống -rm là suất sinh lợi đầu tư danh mục thị trường Trên quan điểm tổng đầu tư một dự án vốn thường sẽ được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu và vốn vay, do đó chi phí vốn của dự án là chi phí vốn bình quân trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu và chi phí vốn vay (WACC): 10 E D WACC = re * + rd * (2.3) V V Trong đó: -re là chi phí vốn chủ sở hữu -rd là chi phí nợ vay -E là giá trị vốn chủ sở hữu 8 Nguyễn Phi Hùng (2010) [5] 9 Brealy & Meyers (2000) [14] 10 Modigliani và Miller, trích trong Brealy & Meyers (2000) [14] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 10 -D là giá trị nợ vay -V= E+D là giá trị dự án Như vậy sau khi đã cân nhắc các yếu tố trên và tính toán có được Bt,Ct ,r chúng ta sẽ tính được giá trị hiện tại ròng của dự án như công thức 2.
Để được chấp nhận thì giá trị hiện tại của lợi ích phải cao hơn giá trị hiện tại của chi phí, hay tiêu chí để chấp nhận dự án là NPV > 0. Các phân tích rủi ro thực hiện trong thẩm định dự án Như đã nêu ở trên, để có thể tính toán NPV chúng ta cần ước lượng và tính toán Bt,Ct ,r. Do đó, dự án còn được kiểm tra tính nhạy cảm đối với các thay đổi về vĩ mô, các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả dự án để xem xét các rủi ro mà dự án phải đối diện. Trong thực tế các ước lượng đều có thể thay đổi khi hoàn cảnh thay đổi, các rủi ro có thể xảy ra là thay đổi các yếu tố vĩ mô, cơ chế chính sách, tiến độ xây dựng - hoàn tất, thay đổi trong thị trường, thu nhập, thanh toán, cung cấp, kỹ thuật vận hành, bảo trì, môi trường, xã hội.
Do đó đo lường chi phí và lợi ích không thể tránh khỏi các thay đổi này. Vì vậy phân tích rủi ro giúp đánh giá tính khả thi của dự án trước các thay đổi nói trên. Trong phân tích rủi ro luận văn sử dụng các phân tích sau đây: phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản. Ứng dụng các tiêu chí trên đây đề tài sẽ tiến hành tìm hiểu đặc điểm, nhận xét kết quả của báo cáo thẩm định do công ty tư vấn lập năm 2003 và tiến hành thẩm định dự án một các độc lập ở chương 3 tiếp theo.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 11 Chương 3. ỨNG DỤNG MÔ HÌNH CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN TRONG ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN SOÁI KÌNH LÂM Ở chương này, đề tài sẽ tiến hành đi vào thẩm định dự án SKL một cách cụ thể theo khung phân tích đã nêu ở chương 2, từ việc xây dựng các tham số để thẩm định, nêu ra các trường hợp tính toán đến phân tích các kết quả đã thực hiện. Trước tiên, để thẩm định một cách chính xác, bên cạnh việc xem xét cá khoản lợi ích chi phí và suất sinh lợi còn phải tìm hiểu các đặc điểm, các yếu tố ngoại tác tác động đến tính khả thi của dự án. Cụ thể như sau: 3.
Đặc điểm - thông số dự án Bên cạnh cách đặc điểm như các dự án bất động sản khác - như diện tích đất của dự án là 4.829m2, diện tích xây dựng là 46.333m2, tổng số căn hộ là 206 căn với tổng diện tích là 18.016m2 (trong đó khu A là 8.326m2 và khu B là 9.690m2), diện tích dùng cho kinh doanh để xe là 7.586m2, thương mại là 12.