Chương 1: Lý luận chung về chi phí vốn của doanh nghiệp 1.1 Các loại vốn trong công ty cổ phần bất động sản niêm yết ở Việt Nam 1.2 Chi phí vốn thành phần 1.3 Chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) Chương 2: Ước lượng chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt Nam 2.1 Ước tính chi phí nợ 2.2 Ước tính chi phí vốn cổ phần ưu đãi 2.3 Ước tính chi phí vốn bình quân gia quyền Chương 3: Vận dụng kết quả ước lượng chi phí vốn trong đo lường kết quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt Nam 3.1 Vận dụng ước tính chi phí vốn cho một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt Nam 3.2 So sánh chi phí vốn với một số tỷ số về khả năng sinh lợi : ROA/ROE/ROI 13 Nội dung chính Phần 1. Lý luận chung về chi phí vốn của doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt Nam 1. Vốn và các loại vốn trong doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam Để tiến hành một chu kỳ sản xuất, kinh doanh thì đều cần có vốn. Vậy vốn là gì? Tại sao nó lại có vai trò quan trọng như thế đối với bất kỳ các doanh nghiệp hay một tổ chức cá nhân nào.
Với tầm quan trọng như vậy, việc tìm hiểu và nghiên cứu cần phải bắt đầu từ việc làm rõ khái niệm cơ bản vốn là gì? vai trò của vốn đối với doanh nghiệp. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, vốn được hiểu và quan niệm là toàn bộ những giá trị ứng ra ban đầu vào các quá trình tiếp theo của doanh nghiệp. Khái niệm này không những chỉ ra vốn không chỉ là một yếu tố đầu vào quan trọng đối với các doanh nghiệp sản xuất mà còn đề cập tới sự tham gia của vốn trong doanh nghiệp, trong cả quá trình sản xuất kinh doanh liên tục trong suốt thời gian tồn tại của doanh nghiệp. Như vậy, vốn là một yếu tố số một của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh.
Có vốn các doanh nghiệp có thể mở rộng sản xuất kinh doanh, mua sắm các trang thiết bị hay triển khai các kế hoạch khác trong tương lai. Vậy yêu cầu đặt ra đối vớicác doanh nghiệp là họ cần phải có sự quản lý và sử dụng có hiệu quả vốn có hiệu quả nhằm bảo toàn và phát triển vốn, đảm bảo cho các doanh nghiệp ngày càng phát triển và vững mạnh. Các đặc trưng cơ bản của vốn − Vốn phải đại diện cho một lượng tài sản nhất định. Có nghĩa là vốn phải được biểu hiện bằng giá trị tài sản hữu hình và tài sản vô hình của doanh nghiệp.
14 − Vốn phải vận động và sinh lời, đạt được mục tiêu trong kinh doanh. − Vốn phải được tích tụ và tập trung một lượng nhất định thì mớicó khả năng phát huy tác dụng khi đầu tư vào các lĩnh vực kinh tế đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh. − Vốn có giá trị về mặt thời gian. Điều này có thể có vai trò quan trọng khi bỏ vốn vào đầu tư và tính hiệu quả khi sử dụng đồng vốn.
− Vốn phải gắn liền với chủ sở hữu nhất định, vốn sẽ không được đưa ra để đầu tư khi mà người chủ của nó nghĩ về một sự đầu tư không có lợi nhuận. − Vốn được quan niệm như một thứ hàng hoá và có thể được coi là thứ hàng hoá đặc biệt vì nó có khả năng được mua bán quyền sở hữu trên thị trường vốn, trên thị trường tài chính. − Vốn không chỉ biểu hiện bằng tiền hay các giá trị hiện vật (tài sản cố định của doanh nghiệp: máy móc, trang thiết bị vật tư dùng cho hoạt động quản lý.) của các tài sản hữu hình (các bí quyết trong kinh doanh, các phát minh sáng chế,. Phân loại vốn trong doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt Nam Trong quá trình sản xuất kinh doanh, mỗi doanh nghiệp đều có một phương thức và hình thức kinh doanh khác nhau.
Nhưng mục tiêu của họ vẫn là tạo ra được lợi nhuận cho mình. Nhưng điều đó chỉ đạt được khi vốn của doanh nghiệp được quản lý và sử dụng một cách hợp lý. Vốn được phân ra và sử dụng tuỳ thuộc vào mục đích và loại hình doanh nghiệp. Vốn chủ sở hữu: Vốn chủ sở hữu là số vốn của các chủ sở hữu, các nhà đầu tư góp vốn liên doanh, liên kết và thông qua đó doanh nghiệp không 15 phải cam kết thanh toán.
Do vậy vốn chủ sở hữu không phải là một khoản nợ. - Vốn pháp định: Là số vốn tối thiểu mà doanh nghiệp phải có khi muốn hình thành doanh nghiệp và số vốn này được nhà nước quy định tuỳ thuộc vào từng loại hình kinh doanh của doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp Nhà Nước, số vốn này được ngân sách nhà nước cấp. - Vốn tự bổ sung: Thực chất loại vốn này là số lợi nhuận chưa phân phối (lợi nhuận lưu trữ ) và các khoản trích hàng năm của doanh nghiệp như các quỹ xí nghiệp (Quỹ phúc lợi, quỹ đầu tư phát triển.
- Vốn chủ sở hữu khác: Đây là loại vốn mà số lượng của nó luôn có sự thay đổi bởi vì do đánh giá lại tài sản, do chênh lệch tỷ giá ngoại tệ, do được ngân sách cấp kinh phí, do các đơn vị thành viên nộp kinh phí quản lý và vốn chuyên dùng cơ bản. Vốn huy động của doanh nghiệp: Ngoài các hình thức vốn do nhà nước cấp thì doanh nghiệp còn một loại vốn mà vai trò của nó khá quan trọng, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường đó là vốn huy động. Để đạt được số vốn cần thiết cho một dự án, công trình hay một nhu cầu thiết yếu của doanh nghiệp mà đòi hỏi trong một thời gian ngắn nhất mà doanh nghiệp không đủ số vốn còn lại trong doanh nghiệp thì đòi hỏi doanh nghiệp phải có sự liên doanh liên kết, phát hành trái phiếu hay huy động các nguồn vốn khác dưới hình thức vay nợ hay các hình thức khác. - Vốn vay: Doanh nghiệp có thể vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng, các cá nhân hay các đơn vị kinh tế độc lập nhằm tạo lập và tăng thêm nguồn vốn.
Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng là rất quan trọng đối với doanh nghiệp. Nguồn vốn này đáp ứng đúng thời điểm các khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tuỳ theo nhu cầu của doanh 16 nghiệp trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp. Vốn vay trên thị trường chứng khoán. Tại các nền kinh tế có thị trường chứng khoán phát triển, vay vốn trên thị trường chứng khoán là một hình thức huy động vốn cho doanh nghiệp.
Thông qua hình thức này thì doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu, đây là một hình thức quan trọng để sử dụng vào mục đích vay dài hạn để đáp ứng nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Việc phát hành trái phiếu giúp cho doanh nghiệp có thể huy động số vốn nhàn rỗi trong xã hội để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. - Vốn liên doanh liên kết: Doanh nghiệp có thể kinh doanh liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp khác nhằm huy động và mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây là hình thức huy động vốn quan trọng vì hoạt động tham gia góp vốn liên doanh, liên kết gắn liền với việc chuyển giao công nghệ thiết bị giữa các bên tham gia nhằm đổi mới sản phẩm, tăng khả năng cạnh tranh của sản phẩm điều này cũng có nghĩa là uy tín của công ty sẽ được thị trường chấp nhận.
Doanh nghiệp cũng có thể tiếp nhận máy móc và thiết bị nếu như trong hợp đồng liên doanh chấp nhận việc góp vốn bằng hình thức này. - Vốn tín dụng thương mại: Tín dụng thương mại là khoản mua chịu từ người cung cấp hoặc ứng trước của khách hàng mà doanh nghiệp tạm thời chiếm dụng. Tín dụng thương mại luôn gắn với một lượng hàng hoá cụ thể, gắn với một hệ thống thanh toán cụ thể nên nó chịu tác động của hệ thống thanh toán, cuả chính sách tín dụng khác hàng mà doanh nghiệp được hưởng. Đây là một phương thức tài trợ tiện lợi, linh hoạt trong kinh doanh và nó còn tạo khả năng mở rộng cơ hội hợp tác làm ăn của doanh nghiệp trong tương lai.
Tuy nhiên khoản tín dụng thương mại thường có thời hạn ngắn nhưng nếu doanh nghiệp 17 biết quản lý một cách có hiệu quả thì nó sẽ góp phần rất lớn vào nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp. - Vốn tín dụng thuê mua: Trong hoạt động kinh doanh, tín dụng thuê mua là một phương thức giúp cho các doanh nghiệp thiếu vốn vẫn có được tài sản cần thiết sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Đây là phương thức tài trợ thông qua hợp đồng thuê giữa người cho thuê và doanh nghiệp. Người thuê sử dụng tài sản và phải trả tiền thuê cho người thuê theo thời hạn mà hai bên đã thoả thuận, người cho thuê là người sở hữu tài sản.
Tín dụng thuê mua có hai phương thức giao dịch chủ yếu là thuê vận hành và thuê tài chính: o Thuê vận hành: Phương thức thuê vận hành (thuê hoạt động) là phương thức thuê ngắn hạn tài sản. Hình thức này có các đặc trưng sau: ▪ Thời hạn thuê ngắn so với toàn bộ thời gian tồn tại hữu ích của tài sản, điều kiện chấm dứt hợp đồng chỉ cần báo trước trong thời gian ngắn. ▪ Người thuê chỉ việc việc trả tiền theo thỏa thuận, người cho thuê phải đảm bảo mọi chi phí vận hành của tài sản như phí bảo trì, bảo hiểm thuế tài sản. cùng với mọi rủi ro vô hình của tài sản.
▪ Hình thức này hoàn toàn phù hợp đối với những hoạt động có tính chất thời vụ và nó đem lại cho bên thuê lợi thế là không phải phản ánh loại tài sản này vào sổ sách kế toán. o Thuê tài chính: Thuê tài chính là một phương thức tài trợ tín dụng thưong mại trung hạn và dài hạn theo hợp đồng. Theo phương thức này, người cho thuê thường mua tài sản, thiết bị 18 mà người cần thuê và đã thương lượng từ truớc các điều kiện mua tài sản từ người cho thuê và đã thương lượng từ trước các điều kiện mua tài sản từ người cho thuê. Thuê tài chính có hai đặc trưng sau: ▪ Thời hạn thuê tài sản của bên phải chiếm phần lớn hữu ích của tài sản và hiện giá thuần của toàn bộ của các khoản tiền thuê phải đủ để bù đắp những chi phí mua tài sản tại thời điểm bắt đầu hợp đồng.