CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổn g quan về bất độn g sản t hế c hấp tạ i các n gân hàn g th ươn g mạ i và giá trị của bất động sản 1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm Việc phân loại tài sản bảo đảm tại các ngân hàng TMCP thành hai loại chính đó là “bất động sản” và “động sản” và khái niệm “bất động sản “ và “động sản” có nguồn gốc từ Luật La Mã Cổ Đại. Và theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng. và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định''”. [1] Về mặt lý thuyết, khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh doanh tạo ra nguồn trả nợ của khách hàng mới là điều kiện quan trọng nhất. Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản thế chấp, xem đó như là chiếc phao cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng vỡ nợ. Chính sách nhận tài sản bảo đảm của các ngân hàng phải phù hợp với quy định phát luật và khẩu vị rủi ro của từng 9 ngân hàng trong từng thời kỳ; ưu tiên nhận các tài sản bảo đảm là bất động sản có tính thanh khoản cao, khả năng xử lý nhanh để thu hồi nợ hoặc có thể tạo ra nguồn trả nợ bổ sung.
Tuy nhiên, không phải bất động sản nào cũng được nhận làm tài sản bảo đảm, ngân hàng thượng mại cổ phần phân tài sản bảo đảm là bất động sản thành các loại như sau: Căn hộ chung cư bao gồm căn hộ tập thể Đất ở đô thị (có hoặc không có tài sản gắn liền với đất) Đất ở nông thôn (có hoặc không có tài sản gắn liền với đất) Đất sản xuất kinh doanh được Nhà nước giao lâu dài/có thời hạn (thời gian nhà nước giao tối thiếu là 10 năm); hoặc thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đủ điều kiện thế chấp theo quy định (có hoặc không có tài sản gắn liền với đất). Tài sản gắn liền với đất trên đất thuê trả tiền hàng năm/đất sản xuất kinh doanh (không thuộc trường hợp lại trên) Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và cây lâu năm tại đồng bằng Sông Cửu Long được định giá theo khung giá nhà nước Đất nông nghiệp 1.2 Đặc điểm bất động sản thế chấp Bất động sản là loại tài sản bảo đảm được các ngân hàng nói chung ưa chuộng vì các đặc điểm sau: T ín h cá b iệt và khan h iếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.
Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó 10 tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v. T ín h bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất 11 lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác.
Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Các tín h chất kh ác: - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Ngoài những đặc điểm của bất động sản thông thường thì bất động sản thế chấp còn có các đặc điểm sau: o Tính đảm bảo phòng chống rủi ro cao hơn các tài sản khác: do bất động sản thế chấp có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo.
o Tính ổn định giá trị: Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu 12 sự chi phối của sự biến động thị trường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng. Thông thường giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất. Do đó, giá trị BĐS thế chấp tương đối ổn định. o Tính pháp lý cao: Do BĐS là các tài sản không thể di dời nên khi thế chấp BĐS thực chất là thế chấp quyền sử dụng BĐS mà cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng BĐS.
Quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo hộ nên mang tính pháp lý cao.2 Vai trò của bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại - Đối với chủ sở hữu bất động sản Trong khoản thời gian, khi chủ sở hữu hoặc các bên có liên quan đến chủ sở hữu cần một nguồn vốn nhất định để phục vụ cho mục đích của mình thì BĐS thể hiện vai trò rất quan trọng của mình, đó là trở thành tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại cổ phẩn và là cơ sở để ngân hàng cấp tín dụng tuy nhiên chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng trong khoản thời gian vay vốn. - Đối với ngân hàng thương mại cổ phần Hoạt động cho vay là một hình thức cấp tín dụng theo đó NH TMCP cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận hoàn trả cả gốc và lãi được thành lập thành hợp đồng tín dụng giữa hai bên. Hoạt động cho vay chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản, tạo nguồn lợi nhuận chủ yếu và quyết định sự tồn tại và phát triển của NHTMCP nhưng lại là hoạt động tồn tại nhiều yếu tố rủi ro nhất bao gồm: rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường, rủi ro chính trị và đạo đức nghề nghiệp.